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房企不走这条路,真的不行了!
作者:朝祎


回顾近段时间的业绩发布会,不少房企都提到了——轻资产。
 
比如,龙湖分拆出轻资产旗舰品牌“龙湖智创生活”,并透露2022年还会有5座轻资产商场开业。
比如,旭辉强调大力发展轻资产,希望未来运营型收入能占比30%到40%。
再比如,金茂全年新增12个轻资产项目签约,向高端酒店轻资产管理转型。
……
 
今天,明源君想说说两件事:
1、为什么现在有越来越多的地产企业,更加坚定地做轻资产?
2、这么多企业都做轻资产了,重资产去哪了?
 

地产行业加速分化
大家都在追求轻资产
 
地产行业中,很早就有企业做轻资产模式的探索和实践。

在明源君看来,过去大家做轻资产,就像是交学费报了个兴趣班,希望自己锦上添花。而如今,房企再提轻资产,则更多了一些紧迫感。下面详细来说。

一、困局:利润下滑、开发规模见顶,房企危机一步步加深

在前不久的业绩会上,郁亮表示:“万科今天是开发、经营、服务并重,也就是说万科今天把自己从单一的住宅发展商打造成不动产的综合发展运营服务商,这个变化是非常大的。”

为什么会有这样的变化呢?一定程度上是因为万科2021年的净利润几乎“腰斩”。

翻看万科的年报数据,公司营业收入4528亿元,同比仅增长8.0%,归属于上市公司股东的净利润225亿元,同比下降45.7%。这是继1995年、2008年之后,万科上市31年以来第三次出现净利润下滑的情况。

去年不仅万科赚钱不那么容易了,根据中指研究院发布的《2022中国房地产百强企业研究报告》显示,2021年百强企业营业收入均值达498.6亿元,同比增长19.3%,增速较上年增加1.6个百分点。由于营业成本上涨,净利润均值达56.2亿元,同比增长0.4%,增速较上年减少1.5个百分点。净利润赶不上营业收入的增速,“增收不增利”越来越严重。
 

▲百强企业2017-2021营业收入与净利润均值变化情况,来源:中指研究院

据统计,在疫情、调控政策持续、成本居高不下等因素的影响下,百强企业净利润率均值、净资产收益率均值较上年分别下降2.2、1.8个百分点。


想要扭转利润下滑的趋势并不容易,郁亮等地产大佬预测,2021年全国商品房销售额18万亿元,既创下了历史新高,也是行业天花板。
 
黄奇帆在参加某节目时也指出,目前房地产行业面临多个拐点,比如中国总人口在减少,城镇化率、老龄化、人均住房面积等基本达到或接近发达国家水平,年度房地产建设量、库存量都很大。

而很多地产商的负债率非常高,“高杠杆、快周转、冲规模”的传统模式,大家都不灵了。

简单来说,有限的需求和持续增加的开发量之间相互矛盾,可以预见,未来每一个传统地产商的现金流压力会越来越大,利润也会越来越薄 。


二、出路:行业进入新阶段,房企加速分化,轻资产是大家共同的追求

既然传统的综合开发模式不那么赚钱了,房企还有哪些出路呢?
 
前面已经提到了万科的做法,加速拆分开发、经营、服务,打造新的利润蓄水池。郁亮将这一举措形象地比喻为自家孩子终于长大成人了,家里的米不够他们吃,也要让他们自己到外面去闯荡。
 
明源君早前就介绍过,按照地产产业链的上下游关系,房企可以拆分出4条专业赛道,即专业的投资商、开发商、运营商和服务商。如此拆分之后,至少有三大好处:

1、降低风险:如果将投资、开发、运营、服务全部集中在一个集团里,那么一个环节出问题,大家都会出问题,波及面太广。而如果拆分开来,大家都会变“轻”,风险也就大幅降低。

2、更加专注:企业只干一个环节的事情,就会更加专业、更加集中注意力、更加细致,也就更容易赚到管理红利。

3、带来新利润:地产行业从增量时代进入存量时代,存量房、存量客户中都蕴藏着巨大的价值,而专业运营商、专业服务商就是挖存量金矿的人。
 
这些专业赛道上的企业,其实都是把轻资产作为自己追求的目标。

比如,专业开发商做代建,专业运营商做“二房东”、收取运营费用等,专业服务商做各种创新服务,专业投资商靠募集资金做投资……表面上都是帮别人干活,实际上自己也能活得很滋润。
 
有了更大的想象空间和做轻资产的本事,资本市场给被拆分的物业、代建、商管等业务的估值,往往是传统房企的许多倍。
 
轻资产模式也在日本房地产行业得到了充分的验证。为了穿越周期、提高盈利能力,日本房企和投资机构合作,转型轻资产,形成从投资建设,到运营管理,再到投资退出的通路。
 
以三井不动产为例,其营收不仅来自传统的开发业务,还有管理、租赁、代建、销售等多种轻资产业务来增加收入。


▲来源:中指研究院
 
从另一个角度来说,轻资产模式也是一次企业内部的“素质测试”。如果没有充分的市场化,企业内部各项经营性业务就没有前进的压力和动力,面对市场变化及时调整、改进的速度就会比对手慢,从而错失发展机遇。

经过多年的经验累积,房企那些年交出去的学费,终于到了接受检验和变现的时候了!目前,很多地产企业都赶着转型轻资产,开始新一轮的跑马圈地。

3月中旬,新世界宣布首个轻资产K11项目将在上海金桥开业。K11代表接受媒体采访时表示,轻资产模式可以加速拓展商业管理业务和品牌,更好地把握住国内零售消费市场在后疫情时代复苏和强劲反弹的机遇。
 

这么多企业都做轻资产了
重资产去哪了?
 
正如前面所说,现在做轻资产更像是众多房企弦上的箭,已经到了“不得不”发的时候。那这么多企业都想做轻资产,重资产谁来买单?
总的来说,有3个方向……
 
一、公众买单:发行REITs,给重资产找一个合理的变现、退出的方式
 
在两年前的业绩发布会上,新城董事长王晓松曾表示,商业通俗一点,就是买猪、养猪和卖猪的能力。新城做商业做了十几年了,现在懂买猪,但还没有在行业里面达到一个最高的养猪水平,暂时还没有打算卖猪。

去年7月,新城宣布正在筹划在新加坡设立信托基金REIT,希望给吾悦广场一个合理的变现和退出的方式。此举被业界解读为一种“卖猪肉,却不用杀猪”的办法。

郁亮也表示,今年,社会对具有稳定现金流的资产需求越来越大,符合投资收益标准的资产却不多,形成了一定程度上的资产荒。以REITs为代表的不动产长期股权投资,也为经营、服务业务提供了很好的资产增值变现出路。
 
招商蛇口已经在实践。董事总经理蒋铁峰在业绩会上透露:“产融类资产,占用资金比较大,周转比较慢,我们会出表。保有小股和经营权,把主要资产出表,然后继续把这个资产经营好,收取轻资产管理费。”

这些重资产出表要依托目前已经搭建好的两个平台,即中国香港上市的招商局商业房托基金和内地上市的博时蛇口产园REIT。以此助力公司降低重资产比例,实现由重转轻。

这种由重转轻的方式,是一种双赢的解决方案,既能够帮助企业形成“投融管退”的闭环,实现资金轮转,又可以丰富公众的投资选择。
 
但这并不是人人都能做到的,要想发行REITs,项目的规模、运营能力、所在城市等都非常重要,必须项目稳定并实现资产增值后,才能以REITs的方式退出。
 
国家目前正在积极推动 REITs发展,扩大到商业项目,应该只是时间的问题。未来,通过REITs将商业项目、存量项目由重转轻的空间,还比较大。
 
二、金融机构买单:把重资产的股权转让给大型金融机构
 
除了面向公众发行 REITs,还有很多企业会将重资产以股权的形式出售给各大金融机构。
 
比如去年6月,凯德宣布将其在上海、北京、宁波、成都等地的6个来福士资产组合的部分股权出售给中国平安人寿保险。
 
交易前,凯德通过私募基金投入到各项目中的持股比例为30.7%-55%,交易后,这一比例缩小至12.6%-30%。
不仅如此,凯德并没有失去对这些资产的控制,仍继续负责这些项目的运营及资产管理,发展来福士品牌。
显然,凯德又一次成功地通过“地产开发+资本运作”的商业模式,实现了资产再循环。

把重资产的股权转让给大型金融机构,也可以看作是回归了专业人做专业事的本质,大家各取所需,共同获利。
 
三、合作伙伴买单:拿别人的钱和项目做重资产,自己做轻资产

2015年,万达商业地产与光大安石、嘉实基金、四川信托和快钱公司签署投资框架协议,4家机构拟投资240亿元人民币,建设约20座万达广场。这标志着万达商业地产“轻资产”模式正式启动。

几天前,建业宣布与珠海万达商业管理集团股份有限公司达成一致战略合作意向,拟将全部商业项目整体出租给万达商管或其关联方。

回顾这些年的轻资产征途,万达紧抓两个合作方向,一是与纯投资机构合作,二是与项目持有企业合作。

简单来说,就是合作方负责出钱、出项目,承担重资产的部分,而万达负责项目的建筑规划设计、开发建设管理、商业规划及招商、商业运营管理等,通过收益分成等方式,实现轻资产。

万达是纯品牌输出式的打法,而凯德、大悦城等做轻资产模式,则是想把金融手段用到极致。即便是自己来开发项目,也是从一开始就引入私募基金等,自有资金的投入比例同样很低,做到了相对轻资产。

小  结
 
明源君多次讲过,以后没有那么多房子卖了,需要在存量空间里找增长。如果轻资产做得好,也能赚到很多钱。
 
明源君还想提醒一下,现在行业容错率不断降低,想要把轻资产模式打造成真正的利润蓄水池,至少需要问自己四个问题:
 
1、有没有掌握核心环节、核心能力?
吴亚军在谈及轻资产扩张初衷时曾表示,轻资产业务不是刻意去做,而是一种自然复制。通过龙湖运营及管理能力的输出,盘活市场上的一些资产,获取一定的增值收益。
对于做轻资产的地产企业来说,在全面打造“投融管退”能力闭环的同时,重点要做好运营能力的提升。

2、合作伙伴能不能支撑你发展轻资产?
除了核心能力,轻资产模式必须充分利用外部资源,合作伙伴给不给力,有没有足够多的企业合作,非常关键。就像万达之所以大胆地转型轻资产,事先肯定盘算过全国有多少人等愿意跟着一起玩。

3、有没有建立合理的共赢机制?
你的合作方有没有合理的利益,你的团队有没有合理的考核激励机制,都是长期稳定发展的基础。

4、轻资产能不能让自己提速?
资金压力小了,身上包袱少了,更加灵活了,做轻资产的企业发展自然会快起来。如果做了轻资产,还是跑不起来,跑不出去,就要停下来好好想想问题出在哪里。

未来,谁才是地产行业轻资产赛道跑出的巨头企业,我们拭目以待。
 

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