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龙湖、万科、华润,在这些领域又领先了
作者:老胡


近年来房企在地产开发主业上,一直在遭遇各种剧烈调控,在传统开发板块寻求高增长,已经不是长久之计了。

 

经历了去年行业的深度调整后,多元化发展已然成了众多房企未雨绸缪的必选项。大批房企开始寻求第二增长曲线,甚至是第三、第四曲线,以求重新塑造企业未来的发展框架。

 

最近是年报季,头部房企们陆续发布年报。从各大房企的业绩中其实不难发现,在多元化布局这件事上,早已有一批玩家在闷声发大财。

 

典型的就如万科。2021年其开发业务销售金额同比下降了10.8%,但其他多元业务却都全部处于快速增长期,而且增幅都不低。

 

这些早早就出发的多元化探路者,如今已获得可观的成果。在当下房企集体陷入迷茫之时,他们为行业的转型提供了丰富多样的参考。

 

管理服务赛道加速整合

物管和商管成规模房企标配


据多家机构统计,地产行业的TOP50房企目前已经全部进入了物管和商管领域。

 

这两类业务和地产开发主业有极强的关联性,新的业务板块可以依托于母公司的项目合约,实现规模快速增长。这对多数百强房企来说,都比较容易操作。

 

这两条赛道在泛地产行业内,已经是除物业开发以外市场规模最大的领域,已有一大批房企将旗下物管、商管公司拆分上市。而且在行业的加速整合下,竞争格局已逐渐趋于稳定,新龙头正在诞生。

 

1、物管赛道加速洗牌,行业集中度不断提升

 

2021年,我国物业管理行业整体收入规模已经逼近七千亿元,房企入局热情始终不减。截至去年年底,已有56家物业服务企业上市!


△ 图片来源:中指研究院综合整理


从年报上来看,即使去年房企过得比较艰难,但典型物企的业绩还是保持着不错的增长势头。


比如万科虽然开发销售业绩下降,但物业服务实现了全口径收入240.4亿元,同比增长32.1%。其中社区服务板块营收同比增长22.9%,商企与城市服务板块增长了38.1%。


碧桂园服务去年的物管业务实现了137.92亿元的收入,营收和毛利都同比大涨超过6成。华润万象生活营收为88.75亿元,同比增长30.9%,毛利同比增长51%。


从这几年头部物企的业绩来看,物管赛道提供了非常不错的增长空间。这两年房企的物管业务还从传统的住宅物管,逐渐延伸到了商办物管、城市服务等领域。


比如万物云旗下的万物云城品牌,就专注于为地方政府提供数字化的城市综合运营服务。目前这个业务分支已经在29个城市,累计获取了43个项目。典型的案例包括深圳沙头街道的全局智能运营、珠海横琴粤澳深度合作区的城市运营等。


这些业务的试水和成功,使得物管赛道的边界又得到了更广泛的拓宽,物管赛代的蛋糕正在越做越大。


不过,这条赛道在拓宽的同时也在洗牌,行业集中度年年都在提高。据统计,百强房企物业管理面积的总规模,在整个行业当中的占比,从2015年的28.6%上升至2020年的49.8%。


而且,去年这个集中与出清的过程又加速了。因为不少房企的开发主业,都受到了调控重挫,这就不可避免地波及到了旗下的物管业务。


2021年新交表物企数量高达36家,创下了历史之最,但只有14家成功上市。资本对于物业管理行业的预期和投资热情,是有所下降的。


未来在这个赛道中能站稳的物企,要么是母公司极其强大,能够为其持续提供充足的管理合约;要么就是自身造血能力很强,其品牌力已经完全能够支撑长期的业务外拓,不必依赖母公司。


2、商管仍是热门赛道,房企轻重资产并行


房企布局商管领域的规模仅次于物管。项目中的商业指标,比起一落成就卖掉,现在越来越多房企选择自持运营。


明源君相信这个选择在最初更多的是出于无奈,但现在来看,布局早、投入坚定的房企,已经培育出了很关键的一条增长曲线。而且许多规模房企已经拥有很强的商管输出能力,实现了自主造血能力。


在布局商业经营业务上,做得好的有华润、龙湖、印力等房企。


华润在去年在商业租金上做出了139个亿的业绩,同比大涨38.1%,商业体整体出租率达到了97%的高位。目前其在管的购物中心面积已达到669万方。


另一方面,去年华润还成功发行了3笔共125亿元的CMBS(商业地产抵押贷款支持证券),成功打通了商业不动产的资产证券化渠道。这为国内许多投资方关于经营性物业的投退问题,提供了重要的参考。


目前在华润旗下的所有经营性不动产业务中,商业经营收入已经占到了8成,成为地产开发以外最来钱的业务之一。


并且华润万象生活的商管业务,已经有了出色的外拓能力。去年全年,华润万象生活共签约了12个第三方商业项目,数量超过了新签约的母公司项目。


可以说华润在商业物业盘活、商管输出、商业项目投退等方面,都做出了很成功的尝试。相比尚处于试水阶段的同行来说,这位先行者在商管赛道中的局面,基本已经完全打开。


商管赛道的另一大咖——龙湖,去年也做出了可观的增长。其商业租金收入大涨4成,达到了81.5亿元的规模。但在轻资产输出方面,龙湖才刚刚开始试水。


相反地,万科的印力集团则是一开始就采取了轻重并行的战略。除了52.3亿元的商业营收入账之外,目前印力的在管商业项目已经达到42个,其中第三方外拓项目占到了6成以上。


虽然房企布局这条赛道非常早,但大多依托于母公司发展,自身造血能力很强的玩家并不多,一只手都数得过来。


未来随着商管领域的竞争进入深水区,房企旗下的商管公司能否培育出独立外拓能力,反过来为母公司造血,是至关重要的。


3、开发管理输出业务,未来发展空间很大


开发管理本就是开发商的强项,在房企运营成本高企的今日,将自身开发能力打包对外输出,还是挺顺理成章的事情。


这条赛道的热度近几年逐渐走高,行业总收入已近百亿规模。虽然真正入局的房企还不算多,但先行者已经交出了不错的业绩,包括绿城管理、金地代建、雅居乐房管等等。


据绿城管理年报统计,目前其手中的代建项目已达345个,管理规模达到8468万方。2021年实现了22.43亿元的营收,且归母净利润实现了31.9%的显著增长。


这个成绩在目前的代建赛道中处于领先位置,绿城管理现在的主要客户构成包括政府代建、商业代建及资方代建三类。在房企与外部的代建合作模式上,已经做出了比较成熟的探索。


多元化开发成必修课

房企物业运营能力面临大考


现在发达城市的住宅用地供应量在收缩,这已经成了无法扭转的现实。加之公开市场拍净地对民企来说越来越难,因此多元化开发成了一大批房企绕不开的必修课。


文旅地产、产业地产、长租公寓等等,变现难、回现周期长、运营要求极高,都是特别硬的骨头。但不管房企再怎么嫌弃、再怎么不情愿,迫于形势也不得不硬着头皮做了。


多元化开发虽难,但并非没有做得好的。比如公认难做的产业地产领域,就有招商蛇口、金地、星河等优秀代表。


招商蛇口一直是产城开发领域的翘楚,其依托于招商局的强大产业资源,做出了许多极具产业活力的高新园区。招商蛇口的“前港-中区-后城”开发模式一直是业内经典,在多个园区代管领域都实现了轻资产输出。


目前其在管产业新城项目总面积达到468平方公里,共计25个项目。去年,招商蛇口成功在深交所发行REITs,产业地产领域“投融建管退”当中最关键的“退”的渠道,已经被打通。


在过去,产业地产项目的推出路径极其不明晰,是阻挡房企进入这个领域的一道高墙。但现在招商蛇口这一菊草,这也为许多初涉产业地产领域的房企,带来了新的希望。


有人说产业地产是国央企的主场,民企根本玩不动。其实不然,像总部位于深圳的星河产业集团,就是民营房企当中做产业做得比较成功的。


星河是较早涉足产业地产开发领域的民企,开发了百万方之巨的产城项目之后,星河并没有通过大量散售的方式寻求退出,而是索性就在项目上扎根,开始培植产业运营与创投的基因。


经过多年发展,星河旗下已有12个在运营的园区,租金及运营服务收入占比超过了70%,真正摆脱了民企做产城必走的散售高周转模式。


这其中最关键的原因在于,星河依托其深创投第二大股东、前海母基金有限合伙人的重要身份,布局了超过200亿的产业基金,赋能近40家企业成功上市。


开发商自己来做产业创投,这是运营产业园的一种十分理想的模式,需要极强的产业实力。星河半路出家进入产业地产领域,却真正把房东+股东的创投模式落了地,确实厉害。


这也是为什么星河产业集团能以民企的身份,杀入我国产城发展商十强。


这两年,房企在文旅领域也在暗自发力,近期比较典型的就是融创。


虽然经历了去年调控政策上的打击,目前融创还在努力自救的过程当中。但如果我们但看文旅板块,融创文旅去年的增长情况还是不错的。


受益于冰雪经济的崛起,多地融创文旅城的客流都出现了大幅提升。去年上半年,融创文旅的总营收达到26.1个亿,同比大涨166%。


另一方面,融创文旅也在尝试轻资产输出之路,与北大湖等知名滑雪度假区达成了合作,提供各类运营服务。


去年可以说是我国冰雪运动元年,融创文旅其实踩在极佳的风口上,如果没有经历去年的行业动荡,文旅板块的发展也许会更快。看到了风口的其他规模房企,比如万科等则在加速入局。


另一方面,龙湖在一个已被多数房企遗弃的领域悄然实现了盈利,即长租公寓运营。


据其年报显示,冠寓目前已有10.6万套房间在租,整体出租率达到92.9%,去年全年实现了22.3亿元的收入,是实现盈利的第一年,多年的坚持投入终得回报。


这得益于龙湖多项降本增效的措施,比如对冠寓的整体数字化升级。目前数字化已覆盖了冠寓90%的管理场景,比如实时监控、自动预警、智能定价、智能管控等。


又比如龙湖集团利用自身供应链体系,为冠寓全部采用了装配式集成装修,实现了成本上的优化,翻修成本可节约66%。


另一长租品牌万科泊寓,目前尚未真正实现盈利,但去年全年的营收也达到了28.9亿元的规模。


从去年至今,国家不断出台相关规定,希望加快发展保障性租赁住房。长租公寓业务的潮水褪去几年后,似乎又迎来了一段发展窗口期。未来一段时间,可能会有更多房企的目光重新聚焦于此。


不过郁亮在几天前的业绩发布会议上提到,长租公寓业务上的“二房东”模式,让万科付出了巨大的代价。


未来想坚持在这个领域立足、并实现可持续发展的房企,不可避免地要调整过去的运营模式。


房企跨产业布局忙

科技、造车、物流统统不放过


除了和地产开发主业强相关的延伸业务以外,很多房企还乐于做跨产业布局。如果上述那些多元化业务属于“转型”,那下面这些业务基本算是“转行”了。


比如这两年最热门的科技赛道,吸引了许多房企入局。


首先是数字化领域,万科的万物云是个中典型。万物云除了一般的物业管理服务以外,还深入到了AIoT(人工智能物联网)领域。


旗下的万睿科技主攻智能硬件产品的研发,而前面提到的万物云城,则属于城市数字化管理产品。目前万物云已经拥有不错的业务外拓能力,其客户包括地产开发商、其他行业公司甚至是地方政府。


龙湖在科技航道的投入也有不错的汇报,在其年报中出现了一项“科技收入”,为集团贡献了13.5亿元的营收。这主要来自于龙湖的数字化创新,目前主要应用在其项目的物业管理、商业运营板块。


而碧桂园的博智林机器人,则是这两年业内比较火的IP了。截止去年,已有18款建筑机器人投入到了商业化应用中,累计已交付730台。


去年全年其在科技研发上的投入更是达到了3300万元,投向智能建造、机器人餐饮、现代农业等领域的智能设备研发,已在智能装备制造领域越走越远。


而万科、雅居乐则走进了比较“冷门”的领域。


万科的仓储物流业务近年发展不错,其在全国46个城市运营着152个仓储项目,去年营收竟已达到31.6亿元,同比增长68.9%。雅居乐的环保业务,也已经手握近50个服务项目,去年上半年营收超10亿元。


相比地产开发关联产业,在跨产业布局这件事上,房企的想象空间就大得多了。不过当然,难度也是几何级放大。不过这并没有阻挡房企的布局热情,这几年规模房企旗下的“冷门业务”层出不穷。


也许短期内这些新兴业务的贡献度不高,但长远来看,房企的多元化发展很嫩永远围绕地产开发来做。适当做跨产业的试水,是值得的。


结语


房企多元化发展这件事,已经被大家实践了多年。许多房企吃过大亏,但同时也沉淀了经验。


行业深度调整期之下,怎么做到多元化布局、全面发展的同时,又能保证业务的可持续性,这是每一家规模房企都要重视的课题。如今各个热门赛道中,已有不少先行者做出示范。


过去行业是大鱼吃小鱼、小鱼吃虾米,但现在的鱼,可能不得不学着吃海草了。动物尚且懂得根据环境的改变而进化,人又怎么能坐等环境将自己逼至绝境呢?企业亦如是。


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