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看到这些叠墅户型,营销总都要哭了
作者:楚琦


最近,由于疫情反复,很多人又再度进入了隔离模式。

一位上海的朋友跟明源君调侃:再这样宅下去,恐怕要妻离子散了。另一位朋友则表示,要是这会在乡下农村就好了,起码有个院子可以活动。


确实,受到疫情影响,很多人隔离得越久,就越向往“有天有地有花园”的别墅生活。


所以,这两年,面积不大、总价不高的叠墅产品突然就成了别墅顶流。据克而瑞数据,2021年的别墅产品成交结构中,叠墅产品成交最为活跃,联排别墅成交比重继续下滑。


但离奇的是,明源君也听到很多操盘手吐槽,说现在叠拼产品越来越不好卖了。一边是旺盛的客户需求,一边是去化艰难的产品,到底是哪里出了问题?


很多叠墅项目去化难

原因在于还在用惯性思维做产品

 

叠拼早几年入市的时候,非常火爆,原因在于几个方面:

 

第一,得房率超高。叠墅刚出来的时候,设计规范还相对宽松,很多项目各种偷面积,叠墅当然也不例外,而且由于是复式结构,偷面积有过之而无不及,很多项目得房率能做到100%甚至200%,低总价大面积,客户当然心动了。


像2017年就出现了不少建筑面积70-84㎡的小面积叠墅单套的建筑面积不大,但赠送空间多,使用面积能达到150-190㎡的户型。算起来75平方米可以做到4+1房

 

第二,身份象征。

叠拼价格比联排、合院要低,但业态要比洋房高级,买下来之后感觉自己就是住大别墅的成功人士了。


第三,低总价。

早几年,市场上出现了大量90平以下的叠墅户型,但由于赠送高,可使用面积大,很受中产客群的青睐。


但这几年,叠拼产品去化越来越难,除了供应量太大,消化跟不上以外,明源君认为,很多地产人还在用过往的惯性思维在做产品。


最突出的一点是,虽然很多购买叠拼产品的客户是多改客户,但很多开发商却用刚需的思维在做,要控面积要低总价,否则就没有安全感,担心面积做大了没人买,于是把面积控得很小。


比如明源君曾经参观过一个项目,他们做了大量90平以下的叠墅户型,看完样板间,明源君心里很明确一点:绝对不会购买这样的产品。


89平本来做平层都已经很紧凑了,再将有限的面积分成上下两层,还要预留楼梯面积,等于每层可使用面积少得可怜,显得每个空间都非常局促。虽然户型赠送了露台,面积也很小,只能摆得下一张小圆桌,毫无舒适度可言。这样的户型,估计很多营销总看了都要哭。


再比如某项目一款188平的中叠户型,客厅面宽只有4.6,整体面积在30多平,缺乏180平户型的尺度感。这样的客厅系统,估计很难打动男主人,毕竟现在180平大平层已经很卷了,大面宽、多面采光、客餐厅一体化设计这些都是基本功。


而且中叠户型在叠墅中本来就比较鸡肋,不像下叠有院子,上叠有大露台,户型设计再出问题,估计销售压力会非常大。



再来看该户型的主卧,面积在30平米左右,整体的享受度和尺度感也比较弱。夫妻俩回到卧室,也只能是洗洗睡了。不像其他的别墅产品,还能在大露台上坐着喝喝茶、聊聊天、看看星空,夫妻感情能维系得比较好。



购买叠墅户型的客户大部分是多改户型,他们置业经验很丰富,如果你的产品比他现在的房子没有太大提升,他们为什么会买单?


相比之下,同样180平左右的大平层,这个户型的主卧面积做到了45平米,夫妻俩除了睡觉,还有不少活动空间。而且客餐厅设计一体化,整体面宽达到了9米左右,即便是被隔离了也不怕,小孩在客厅玩耍,父母在阳台喝茶聊天,大家都有自己的活动场所,皆大欢喜,宅家再久也不会吵架。



叠拼产品如何破局?


虽然叠墅越来越不好做,但还是有不少开发商,从客户需求层面出发,找到了破题方法。


一、重点打造户外庭院,多场景提升墅感


最近,由于疫情影响,大家对庭院和露台的向往又变得强烈起来。特别当看到有人在阳台遛娃时,全中国人民都酸了。有网友调侃,我们在家隔离,别人在家度假。


很多地产同行认为,经历疫情之后,很多客户对别墅的需求从“身份认同”回归到了“居住品质"。


以前大家想买别墅,最大的动力是身份标签,现在大家想买别墅,看重的是别墅容积率低,有天有地,当高层住户困在高楼里吃饭睡觉时,别墅住户可以在花园娱乐、遛娃、烧烤派对。


为此,很多叠墅产品的打造重点已经从户型空间逐渐转向户外庭院。

比如前段时间,实效机构分享了他们给浙江一个开发商做的叠拼户型,就非常有看点。


以当中这款238㎡左右的上叠为例,给到了9.8m大面宽,做到了每一层都有露台,且主卧有左右双露台。这样的空间布局,相比联排别墅和合院其实都非常具备优势了。


整个户型赠送负一层,楼上主要活动区,面积分别是100㎡、80㎡、50㎡,得房率非常高。


当然,空间利用率这方面只是其中一个优势。整个户型的亮点还体现在户型布局方面。

对于负一层,他们利用面宽优势,做了一个6*4.5m的下沉庭院,整个负一层的空间都围绕庭院进行布局,不管是采光通风和居住体验,都跟一层没有太大差别。



一层设计中,他们将沙发区和和交流区设立于对景观区的包围位置,这样家人在天气好的时候,会很自然地聚集在这里,进一步加强了家人之间的沟通和交流,提升亲密关系。



二层除了卧室,还为孩子打造了学习室以及露台阅读区,让孩子学习、阅读都能更加专注。

三层作为主卧,也下了很大功夫来打造。室内面积50㎡,大平层该有的配置都配齐了。最有看点的是设计了一个40㎡的露台,且将露台一分为二,形成左右景观带,非常具有度假氛围,夫妻处在这样的环境中,感情想不好都难了。


再比如蓝城嘉兴某项目将传统叠墅与中式合院相结合,下叠户型与中式合院相近,拥有超大庭院空间。


为了让上叠也能拥有同款庭院,建筑师将上叠的南部缩进形成主庭院,并在围合面设置开阔的景窗和花窗。


上叠户型空间围绕庭院形成倒L型布局,整个公区看出去就是空中庭院,通过大面积玻璃使用,形成引景入室的效果。


▲172㎡上叠户型图,图源:大象设计


▲上叠庭院实景,来源:大象设计


二、创新设计,最大程度保护业主隐私

除了通过升露台和庭院提升墅感,在户型设计上,面宽、尺度、私密性等也是房企努力提升的方向。

有房企曾经调研过客户,叠墅产品最大的痛点是什么?

有客户开玩笑说,可能就是晚上睡觉时楼上聚会传来的欢声笑语了,那会儿不知道是该跟着高兴还是接着睡觉。


所以仁恒做了一个小小的创新,做了动静分离的设计,即下叠二层与上叠三层设置为主卧,“静区”相连互不打扰,这种里面的动静分离,让低密的隐私感做到了最大化。


珊瑚世纪空间解析示意图

实景图


除此之外,也有业主反馈,有时候上叠业主站在阳台能把下叠庭院看得一清二楚,自家阳台也容易被邻居一览无余,这时候大家都很尴尬。


为了解决这个问题,绿城一方面采用绿篱加铁艺,隔断左右户视线,保护了一楼住户的私密性。


▲ 杭州雲栖桃花源实景图


其次,中叠、上叠采用左右分户的阳台栅栏,保护左右邻居的私密性。例如绿城会以双层金属栅栏墙体做阻隔,这样业主站在阳台也看不见彼此,避免了尴尬。


第三,绿城还会在阳台上沿特别外挑约0.6米的披檐。



从上叠看下来,遮住了下叠的部分庭院,这样能很好地保护下叠隐私。


三、增加面宽,提高舒适度


除此以外,很多经济型叠墅,最大一个痛点就是面积被分割后的空间局促感问题。


为了增大面宽,很多项目也在积极做各种尝试。


一种做法是首层采用横厅设计,增大面宽。以重庆保利堂悦为例,采用横厅设计,面宽8米,中上叠南北通透,同时享有双向景观,景观面大,舒适度较高。




另外一种是采用咬合式设计,层层叠上,奇偶层相互咬合向上排布。这样其中一层面宽可以尽量做大。


比如金地有个项目,为地上6+1层的设计,采用“咬合”的方式,145方户型,可实现5开间同时朝南,最大的南向面宽可以做到约17米,极大提升居住体验。



北京阳光城有个建面380㎡的下叠户型,户型首层面积达到90㎡,7.8米面宽、进深12.3米,舒适度比较高。


还有将中叠或上叠打造成大平层模式的户型,面宽就去到大平层产品的程度了。


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