最近，由于疫情反复，很多人又再度进入了隔离模式。
一位上海的朋友跟明源君调侃：再这样宅下去，恐怕要妻离子散了。另一位朋友则表示，要是这会在乡下农村就好了，起码有个院子可以活动。
确实，受到疫情影响，很多人隔离得越久，就越向往“有天有地有花园”的别墅生活。
所以，这两年，面积不大、总价不高的叠墅产品突然就成了别墅顶流。据克而瑞数据，2021年的别墅产品成交结构中，叠墅产品成交最为活跃，联排别墅成交比重继续下滑。
但离奇的是，明源君也听到很多操盘手吐槽，说现在叠拼产品越来越不好卖了。一边是旺盛的客户需求，一边是去化艰难的产品，到底是哪里出了问题？
很多叠墅项目去化难
原因在于还在用惯性思维做产品
叠拼早几年入市的时候，非常火爆，原因在于几个方面：
第一，得房率超高。叠墅刚出来的时候，设计规范还相对宽松，很多项目各种偷面积，叠墅当然也不例外，而且由于是复式结构，偷面积有过之而无不及，很多项目得房率能做到100%甚至200%，低总价大面积，客户当然心动了。
像2017年就出现了不少建筑面积70-84㎡的小面积叠墅，单套的建筑面积不大，但赠送空间多，使用面积能达到150-190㎡的户型。算起来75平方米可以做到4+1房。
第二，身份象征。
叠拼价格比联排、合院要低，但业态要比洋房高级，买下来之后感觉自己就是住大别墅的成功人士了。
第三，低总价。
早几年，市场上出现了大量90平以下的叠墅户型，但由于赠送高，可使用面积大，很受中产客群的青睐。
但这几年，叠拼产品去化越来越难，除了供应量太大，消化跟不上以外，明源君认为，很多地产人还在用过往的惯性思维在做产品。
最突出的一点是，虽然很多购买叠拼产品的客户是多改客户，但很多开发商却用刚需的思维在做，要控面积要低总价，否则就没有安全感，担心面积做大了没人买，于是把面积控得很小。
比如明源君曾经参观过一个项目，他们做了大量90平以下的叠墅户型，看完样板间，明源君心里很明确一点：绝对不会购买这样的产品。
89平本来做平层都已经很紧凑了，再将有限的面积分成上下两层，还要预留楼梯面积，等于每层可使用面积少得可怜，显得每个空间都非常局促。虽然户型赠送了露台，面积也很小，只能摆得下一张小圆桌，毫无舒适度可言。这样的户型，估计很多营销总看了都要哭。
再比如某项目一款188平的中叠户型，客厅面宽只有4.6，整体面积在30多平，缺乏180平户型的尺度感。这样的客厅系统，估计很难打动男主人，毕竟现在180平大平层已经很卷了，大面宽、多面采光、客餐厅一体化设计这些都是基本功。
而且中叠户型在叠墅中本来就比较鸡肋，不像下叠有院子，上叠有大露台，户型设计再出问题，估计销售压力会非常大。
再来看该户型的主卧，面积在30平米左右，整体的享受度和尺度感也比较弱。夫妻俩回到卧室，也只能是洗洗睡了。不像其他的别墅产品，还能在大露台上坐着喝喝茶、聊聊天、看看星空，夫妻感情能维系得比较好。
购买叠墅户型的客户大部分是多改户型，他们置业经验很丰富，如果你的产品比他现在的房子没有太大提升，他们为什么会买单？
相比之下，同样180平左右的大平层，这个户型的主卧面积做到了45平米，夫妻俩除了睡觉，还有不少活动空间。而且客餐厅设计一体化，整体面宽达到了9米左右，即便是被隔离了也不怕，小孩在客厅玩耍，父母在阳台喝茶聊天，大家都有自己的活动场所，皆大欢喜，宅家再久也不会吵架。
叠拼产品如何破局？
虽然叠墅越来越不好做，但还是有不少开发商，从客户需求层面出发，找到了破题方法。
一、重点打造户外庭院，多场景提升墅感
最近，由于疫情影响，大家对庭院和露台的向往又变得强烈起来。特别当看到有人在阳台遛娃时，全中国人民都酸了。有网友调侃，我们在家隔离，别人在家度假。
很多地产同行认为，经历疫情之后，很多客户对别墅的需求从“身份认同”回归到了“居住品质"。
以前大家想买别墅，最大的动力是身份标签，现在大家想买别墅，看重的是别墅容积率低，有天有地，当高层住户困在高楼里吃饭睡觉时，别墅住户可以在花园娱乐、遛娃、烧烤派对。
为此，很多叠墅产品的打造重点已经从户型空间逐渐转向户外庭院。
比如前段时间，实效机构分享了他们给浙江一个开发商做的叠拼户型，就非常有看点。
以当中这款238㎡左右的上叠为例，给到了9.8m大面宽，做到了每一层都有露台，且主卧有左右双露台。这样的空间布局，相比联排别墅和合院其实都非常具备优势了。
当然，空间利用率这方面只是其中一个优势。整个户型的亮点还体现在户型布局方面。
对于负一层，他们利用面宽优势，做了一个6*4.5m的下沉庭院，整个负一层的空间都围绕庭院进行布局，不管是采光通风和居住体验，都跟一层没有太大差别。
一层设计中，他们将沙发区和和交流区设立于对景观区的包围位置，这样家人在天气好的时候，会很自然地聚集在这里，进一步加强了家人之间的沟通和交流，提升亲密关系。
再比如蓝城嘉兴某项目将传统叠墅与中式合院相结合，下叠户型与中式合院相近，拥有超大庭院空间。
为了让上叠也能拥有同款庭院，建筑师将上叠的南部缩进形成主庭院，并在围合面设置开阔的景窗和花窗。
上叠户型空间围绕庭院形成倒L型布局，整个公区看出去就是空中庭院，通过大面积玻璃使用，形成引景入室的效果。
▲172㎡上叠户型图，图源：大象设计
▲上叠庭院实景，来源：大象设计
有客户开玩笑说，可能就是晚上睡觉时楼上聚会传来的欢声笑语了，那会儿不知道是该跟着高兴还是接着睡觉。
所以仁恒做了一个小小的创新，做了动静分离的设计，即下叠二层与上叠三层设置为主卧，“静区”相连互不打扰，这种里面的动静分离，让低密的隐私感做到了最大化。
珊瑚世纪空间解析示意图
实景图
除此之外，也有业主反馈，有时候上叠业主站在阳台能把下叠庭院看得一清二楚，自家阳台也容易被邻居一览无余，这时候大家都很尴尬。
为了解决这个问题，绿城一方面采用绿篱加铁艺，隔断左右户视线，保护了一楼住户的私密性。
▲ 杭州雲栖桃花源实景图
其次，中叠、上叠采用左右分户的阳台栅栏，保护左右邻居的私密性。例如绿城会以双层金属栅栏墙体做阻隔，这样业主站在阳台也看不见彼此，避免了尴尬。
第三，绿城还会在阳台上沿特别外挑约0.6米的披檐。
从上叠看下来，遮住了下叠的部分庭院，这样能很好地保护下叠隐私。
三、增加面宽，提高舒适度
除此以外，很多经济型叠墅，最大一个痛点就是面积被分割后的空间局促感问题。
为了增大面宽，很多项目也在积极做各种尝试。
一种做法是首层采用横厅设计，增大面宽。以重庆保利堂悦为例，采用横厅设计，面宽8米，中上叠南北通透，同时享有双向景观，景观面大，舒适度较高。
另外一种是采用咬合式设计，层层叠上，奇偶层相互咬合向上排布。这样其中一层面宽可以尽量做大。
比如金地有个项目，为地上6+1层的设计，采用“咬合”的方式，145方户型，可实现5开间同时朝南，最大的南向面宽可以做到约17米，极大提升居住体验。
北京阳光城有个建面380㎡的下叠户型，户型首层面积达到90㎡，7.8米面宽、进深12.3米，舒适度比较高。
还有将中叠或上叠打造成大平层模式的户型，面宽就去到大平层产品的程度了。
