2018年，普洛斯为宝马集团打造交付了其中国研发中心，该研发中心是宝马集团当时除德国本土之外最大的研发园，普洛斯还为理想汽车倾力打造了包含研发中心、试制中心、造型中心和试验验证中心等四栋楼体的研发园区……
为啥这些公司愿意让普洛斯帮打造研发中心？因为，普洛斯对他们足够了解。其他企业，还真没几家做得来。
这类需求，未来还会越来越多。因为“十四五规划”明确提出“加快发展现代产业体系，推动经济体系优化升级”，其中，很重要的一点是“发展战略性新兴产业”。高端产业需要与之匹配的产业园区。过去，做产业园区的，大多数地产思维比较重，甚至有不少是挂羊头卖狗肉。但是，经过这么多年的洗礼，也有一批企业跑出来了。从最近公布的年报来看，他们也获得了应有的回报——即便在去年，营收和净利润也双双增长，甚至大幅增长……
明源君注意到，这类产业地产运营商，都具备“全”的特点，有的还加上“闭环”。下面我们来详细剖析剖析——
全链条，才能吸引企业
最早期的产业园区，只需要拿一块地，盖好厂房，就可以招商，因为本着“捡到篮子里的都是菜”的精神招商，所以，园区的企业类型是五花八门的。大多数甚至还打出“有恒产者有恒心”的宣传条幅，直接把园区里的厂房卖掉就完事了。
这些做法，跟当时的经济发展阶段和产业结构是匹配的，因此没问题。之后，随着产业不断升级，需要专业产业园，甚至需要产业生态园区了，物业服务、企业服务、产业服务也慢慢丰富起来。随之而来的是，对运营商的能力要求急剧提高。还停留在原来的打法套路，越来越行不通了。
现如今，一方面，很多产业园区空置率高企；另一方面，不少企业抱怨找不到合适的产业园区，就是典型例子。
现在，想要做好产业园区，必须要具备全产业链的能力。中电光谷以及德必集团，都是其中的典型代表。
2021年度，中电光谷实现收入总额人民币45.31亿元，相比上年增长48.6%；实现公司持有人应占利润人民币6.4亿元，同比增长37.9%。在很多房企的毛利跌破20%的2021年，其毛利率虽然较2020年降低了2.2%，但依然高达28.6%。
大面上看，中电光谷业务主要由园区运营服务、园区开发服务(产业园销售)及产业投资三大部分组成。
园区运营服务方面，中电光谷拥有数字园区系统、数字公寓系统、项目策划、项目规划、建筑设计、工程总承包、装饰工程、不动产代理、区域能源服务、物业管理、联合办公、长租公寓、园区金融服务、餐饮、酒店15大类运营业务类型。
2021年，中电光谷园区运营服务营业额达21.5亿元，较2020年同期上涨34.5%。其中实现设计建造服务收入人民币7.27亿元，物业管理服务收入为人民币7.6亿元，园区物业租赁服务收入人民币2.91亿元，区域能源、园区金融等其他服务收入人民币3.73亿元。
从结构上看，设计与建造服务、物业管理服务及园区物业租赁服务收入占园区运营服务收入比达到82.7%，是目前园区运营服务收入的主要来源。
设计建造服务业务方面，中电光谷于2021年实现收入人民币7.27亿元，较2020年同期上涨65.0%。该年内，中电光谷拓展以“P+EPC+O”为主要模式的园区综合运营项目，在宁波、宜昌、洪泽、呼兰等多地推进与政府和平台公司的“P+EPC+O”业务合作。
所谓“P+EPC+O”，就是以策划(P-Planning)为切入点，设计采购建造(EPC-Engineering Procurement Construction)一体化交付为落脚点，以专业化的运营(O-Operations)来配合投资主体共同完成产业服务的工作，构成“三位一体”的责任主体架构。
而且，中电光谷还进行股权投资，一方面更好地培育产业，另一方面也获得投资收益，该业务2021年的投资收益为3.32亿元，较2020年的8903.7万元大增273%，这表明中电光谷的产业投资业务进入收获期。
成立于2011年，并于2020年在创业板上市的德必集团也类似。德必集团，主营业务为文化创意产业园区的定位、设计、改造、招商和运营管理。
上市时，其已在上海、北京、杭州、成都、苏州、南京等多个城市，以及意大利、美国等海外地区以承租运营模式管理了40个文化创意产业园区。
公司充分利用多年园区设计、规划、改造案例的成功经验，依托于自主研发的智慧园区管理系统，持续提振在国内一线及新一线城市的高速扩张。
目前，其2021年年报还没出来，但此前其披露的三季报显示，公司主营收入6.93亿元，同比上升13.36%；归母净利润7975.01万元，同比上升18.79%；扣非净利润6594.92万元，同比上升31.16%；其中2021年第三季度，公司单季度主营收入2.39亿元，同比上升10.64%；单季度归母净利润2846.14万元，同比上升44.23%；单季度扣非净利润2722.43万元，同比上升68.57%。
当时，公司运营管理的52个创意园区已分布于全国多个城市，涵盖意大利、美国等海外地区,德必集团成熟园区平均出租率达到95%，超过了2019年(疫情前)的同期水平。同时，公司多项在建项目预估明后年将大量释放业绩增量。
德必集团还计划未来拟通过“基地+基金”的模式，将旗下园区打造成为一个个不同产业主题的文科创企业发展“加速器”，帮助其对接资本市场，加速园区企业茁壮成长。同时，德必集团还注重战略支持及行业分享，定期汇聚不同行业导师、聚焦高关注主题，以“私享沙龙”解答园区千家企业创业困惑。
全业态，
才能形成产城融合生态圈
改革开放以来，我国从从省到市，从县到乡镇，各类企业如雨后春笋，之后慢慢形成产业集群，各地的产业新区随之遍地开花。这时，产业的典型特征是劳动密集。
工业文明、城镇化，使得产业新城模式广阔天地大有可为。
可是，进入信息文明时代，中国经济的发展升级到了不主要靠土地资源扩张的阶段，驱动经济发展的引擎是以信息产业、互联网、智能制造等为核心的数字经济。数字经济最需要的不是土地资源，而是人才资源。
没有人才，就算土地资源、办公成本再低廉，也难以吸引产业到这种地方去。所以，前些年轰轰烈烈的产业新城就没有了优势。
要留住人才，得有一系列的配套才行。
一知名产业园区运营商告诉明源君，在我们把商业建立起来之前，引进企业就很困难，因为企业要解决员工吃饭的问题。更别说高科技行业的研发人员还有休闲娱乐等各种各样的需求。
星河产业集团能够在产业园区上取得如今的成绩，除了长期主义之外，也跟它在涉足产业地产之前，就已经做了很多商业——cocopark，还涉足各种产业实体经营紧密相关。
2021年，招商蛇口园区开发与运营收入325.3亿元，同比增长15.2%。该板块占集团营收的20.25%。
▲招商蛇口年报
招商蛇口在其年报中指出：「生产方式升级方面，公司聚焦空间规划、产业聚集、生态圈服务，为产业创新赋能。从产业研究、产城规划到产业聚集、 园区运营，从主题园区、特色产业带到生态型片区，招商蛇口赋予产业繁盛生长的能量，为城市经济多元化发展带来源源不断的活力。」
鉴于招商蛇口目前以社区开发与运营、园区开发与运营、邮轮产业建设与运营为三大主业，从城市功能升级、生产方式升级、生活方式升级三个角度入手，为城市发展与产业升级提供综合性的解决方案，为客户的生活和工作配套提供多元化的、覆盖全生命周期的产品与服务。
▲招商蛇口年报
事实上，招商蛇口在开发建设蛇口工业区 40 余年的历程中，得益于集团内部多产业的协同发展与共同升级，孕育形成了招商特有的片区开发模式，即“前港—中区—后城”综合发展模式。该模式以港口/交通枢纽港/人流聚集枢纽为切入口，以临港的产业园区为核心和主要载体，配套城市的新区开发，通过港区城的有机融合与协同发展，形成产城融合生态圈。综合发展模式的核心价值在于，通过公司全生命周期产品体系，为空间赋能并且持续迭代，从而引领城市升级，带来片区土地价值、空间价值、运营价值的不断提升和最大化，将价值洼地培育成价值高地。该模式下，公司持续积累优质资源，助力业务增长。
而且，报告期内，招商蛇口园区业务强调产业优先，打造产业发展综合平台，通过专业支持为公司创造协同价值，通过提供综合服务为政府、企业、人才、合作方创造更大的发展空间。利用园区平台，公司大力开展产业投资与创新孵化，强化“产业+基金”模式，实现“投带联动”。
相反，一些此前在产业新城上狂飙突进的公司，则陷入了衰败。当然，在衰败之前，它也意识到了问题，计划转型，但是已经太晚，来不及。
打造投融建管退闭环
才能轻装上阵做运营
几年前，明源君对话一优秀的产业地产运营商（现在依然优秀），整个过程中，该公司总裁一再着重强调，做产业地产一定要具备长线思维，以终为始，做好资产规划，做强运营服务。因为，我们不可能无限盖厂房和写字楼，未来一定会进入存量经营，整个行业也会分化，好的更好，差的出局，谁的运营能力强储备的资源多，才能胜出。
很多做产业运营的老总告诉明源君：是不是真爱，就看自持还是卖。可是，真爱的代价也很沉重：大量的资金沉淀。这不仅让优秀的运营商无法有效扩大业务，而且高成本的资金，还容易让运营变得追求急功近利、心浮气躁。
为了缓解资金压力，他们也不得不出售部分。所以，之前，他们普遍的想法是：如果公募REITs推出，我们一定能获得更大的发展……
因为，有公募REITs，才能更好地实现退出，运营商不至于为资金压力所困，做短视的事，而是专注于长远规划和精细化运营……
去年，基础设施公募REITs正式发售，首批发行的9只产品中，超过一半的底层资产是产业园区。给产业园区运营商送来了东风。
招商蛇口就在年报中表示：（2021年）蛇口产业园封闭式基金在深圳交易所上市，成为国内首批9 单基础设施REITs之一，形成了产业园区“投、融、建、管、退”全生命周期发展模式与投融资机制，为创新产业提供了有力的支撑。
此外，华安张江光大园封闭式基础设施证券投资基金，跟张江高科有关……
基础设施公募REITs，使得具有成熟运营项目的产业运营商拥有更多的融资、变现通道，在市场竞争中赢得先机。
当然，基础设施公募REITs，不能将其简单地看成是一个融资工具，它是一种模式的转换。首先你得是运营成熟，效益不错的项目，才能做底层资产发行基础设施公募REITs。
最近，明源君拜访一企业，他们有几十个产业园，但目前还没有能够发行基础设施公募REITs 的底层资产。该公司老总很着急，因为继续靠出售的方法维持不是长久之计，看其他上市产业园区去年的业绩就知道了，对销售依赖大的，利润都出现了较大比例的下滑，甚至陷入亏损，这跟房开公司是一样的。
