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楼市正在加速回暖……
作者:听雨


转眼间,四月份已接近尾声。往年这个时候,楼市“小阳春”正红红火火,而今年则明显冷清许多。


不过,和去年底今年初相比,现在市场气氛似乎又不大一样了。


明源君认识的一位深圳地产销售,前年从某大型经纪公司出来自立门户。今年初发现他朋友圈已经不再发房源信息了,天天吆喝着代办落户及学历提升。一打听,原来市场不振,叠加疫情影响,已经被迫关掉店铺了。


而这段时间,他又开始活络起来。整天刷屏新房代理和二手房买卖业务。没错,他又回来了。他告诉明源君,最近带看和成交数量逐渐多起来了,个别二手房业主还开始反价了。虽然还是做得很辛苦,但比年初的时候还是有信心些。


当然,这是单个城市单个个体的案例。目前市场分化严重,不同城市甚至同个城市不同区域都可能存在巨大差异。不过,据明源君观察,无论是个案,还是整体数据都显示,宽松政策的连番轰炸下,一些局部市场已经企稳回血了……


这一轮的调控松绑

给楼市带来了什么?


开年以来,各地楼市松动政策接踵而来,且政策力度还在持续的加码中。


1月份率先调控松绑的城市,包括青岛、福州、北海等地,主要以提高公积金贷款额度、下调公积金首付比例、发放购房补贴为主。


接来下的2月份又有一批城市跟进,包括南昌、重庆、南昌、赣州温州等。商业贷款首付比或房贷利率下调,并有城市开始撕开限购的口子。


进入3、4月份,各地松绑力度进一步加大。统计显示,几乎每天都有1个或以上的城市宣布放松。尤其是3月1日“郑州19条”政策出台,打响了“一揽子松绑”第一枪。取消限购、限贷、限售等政策开始频繁地出现在各个城市的文件上。热点城市如苏州、南京、佛山等相继放松限购,上海也在本月14日宣布临港新片区人才认定的工作年限从一年调整为3个月。


据不完全统计,截至4月20日,全国已有超过85个城市进行调控松绑。


不难发现,因城施策之下,这一轮的调控放松呈现出参与城市多,“工具”多样化的特点。


一方面,从三四线城市到省会城市,从强二线城市到一线城市,都在轮番上场,口子也越开越大。


另一方面,政策多举并下,包括公积金首付下调、公积金贷款额度增加、购房补贴、税费优惠、房贷利率下调等,部分地区还叠加了取消或放宽限购限售限贷等政策。


目前,四月份已经接近尾声,部分地区的放松政策落地已有数月之久,市场反应究竟如何?


市场分化严重

部分城市已企稳回升


对调控放松带来的影响,既不宜过度乐观,过度悲观显然也不合适。从数据上上看,目前市场分化非常明显,各地表现冷热不均,并没有重现过去那种全国性大行情,但局部地区还是出现了回暖信号。


一、宏观层面,一线及强二线企稳信号较明显


从前三个月的数据来看,3月份,一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%,涨幅比上月回落0.2个百分点,其中北京、上海和深圳分别上涨0.4%、0.3%和0.8%,广州下降0.1%;一线城市二手住宅环比上涨0.4%,涨幅比上月回落0.1个百分点,其中北京、上海和广州分别上涨1.2%、0.4%和0.3%,深圳下降0.3%。


二线城市新建商品住宅销售价格环比2月份持平;二手住宅环比下降0.1%,降幅比2月份收窄0.2个百分点。


三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别下降0.2%和0.3%,降幅比上月均收窄0.1个百分点。


来源:国家统计局


自从一月份以来,商品房及二手房的销售数据整体呈回升趋势。


以北京为例,在普遍低迷的市场环境下,北京的表现可圈可点。去年六月份以来,受房地产下行的影响,北京的二手房成交量明显回落。今年,随着房贷利率下调,银行放款提速,信贷回暖等利好影响,二手房交易市场在三月份企稳回升。当月,北京累计成交二手房17085套,环比上涨107%,创下近8个月来的新高。

来源:中原视点


四月份虽然还没完全结束,但从目前来看,市场热度比上个月更高。以上周(4月18日—4月24日)为例,二手住宅共成交4067套,较前一周环比上升15%。新房也成交了超1300套。无论是新房还是二手房,成交量都达到今年的高点。


另一个一线城市上海,在今年春节就已经走出“独立行情”,一二月份的新房及二手房数据都一片大好。不过,三月份下旬疫情爆发,楼市也受累停摆。


二、中观层面,多地调控松绑后市场形势好转


对于目前调控放松的效果,市场上的声音呈现“多空博弈”的状态,有人坚决看好,也有人坚决唱空。可以肯定的是,政策松动还是释放出一部分购买力。


以郑州为例,3月1日郑州“19条”出台后,市场虽然仍然处于低位,但较此前有明显起色。

克而瑞的数据显示,当月郑州单项目月均到访量和月均流速分别达到了325组和20套,较1月低点增长1倍有余;二手房带看量5万余组,环比增长140%。


再如青岛,国家统计局的数据显示,在2月份之前,青岛新房已经“四连跌”,且在1月份达到最大跌幅0.4%。到了2月份,新房出现止跌信号,价格持平上个月。

次月,青岛即墨率先取消5年限售,改为2年限售。随后关于青岛全面放松限售的消息沸沸扬扬。虽然没有实锤,但当月的市场却是实打实的给了面子——3月新房价格首度由负转正,实现0.2%的涨幅。


三、微观层面,局部市场火爆,再现千人抢盘现象


虽然大部分地区的楼市仍在低位盘整,但是一些地区也出现了局部火爆的现象,前几年才有的千人摇号现象,在这么冷清的大环境下显得异常抢眼。


以苏州为例,3月21日苏州狮子山的一个项目推出首批341套房源,吸引了2097组客户摇号,中签率只有16%;隔天苏州工业园区的一个项目线上预约,同样吸引了一大批客户抢购,摇号中签率仅29%。

项目的火爆超乎了令许多人看呆了。就在前一个月,苏州市场还处在冰封期,成交较1月份环比下滑45%。三月份突然暴力拉升,截至3月26日,苏州成交量环比上涨67.4%,领涨二线城市。


这里的一个重要背景就是,三月初的时候,苏州首套房贷款利率下调至4.6%,达到苏州近五年的的最低位,在全国一二线城市当中也是最低的。

类似的,福州、广州等地也出现了不同程度的回升。


四、市场分化严重,但最差的时刻可能已过去


虽然局部有所回暖,但整体上还是分化非常明显。

比如3月份虽然回血的地区不少,却也有一些区域仍在继续下行,比如西安、徐州等地。


虽然,政策传导到市场有时间差,每个城市松绑的时间及力度不一样,基本面不一样,也都会影响购房市场的走势。


最近常常有人将现在政策环境跟2008年相比。

2008年,四万亿、连续5次降息降准、购房最低首付2成、普宅契税下调至1%、支持房企融资等一系列利好,催生了楼市的火爆局面。


然而,这一轮的大环境与以前极大不同。


先说政策。

一方面,调控的目的,仍是稳定市场。大跌或大涨,都不符合“三稳”的原则。政策工具很丰富,但并不是全都能用,也不是所有城市都能用。


截止目前,绝大部分城市的松绑政策都顺利落地了,但是也有部分城市再现“一日游”。比如广州,最近两个月,广州楼市已经上演两次乌龙。先是传言“广州二手房贷可以不用参考指导价”,随后很快被住建局打脸;而后是四月份放出的接力贷被叫停。给那些对楼市全面松绑抱有幻想的人泼了一头冷水。

其实,除了广州外,前不久燕郊的两成首付政策,出来一天也被叫停了。


这说明,因城施策之下,各地的调控是可以“因地制宜”的,但底线仍然不能动摇。


另一方面,松绑的目的,是更好的为了满足刚需及改善购房需求。

去年底,银保监会提出,现阶段要重点满足首套房、改善性住房按揭需求 合理发放房地产开发贷款。住建部也提出,保障住房的刚需,同时满足合理的改善性需求。

今年的2022年政府工作报告中再度提出,“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”。因此,当前要支持的是“合理住房需求”,也即刚性需求、改善需求。这也是为什么,不仅首套房上车条件在降低,二套置业也得到真金白银的支持。


换言之,现在的宽松,是有条件的、精准的宽松。


再者,当前市场面临的不确定因素较多,特别是疫情反复,对于市场影响也非常大。


综上,随着信贷支持力度加大,购房成本下降,楼市准入门槛放宽,部分原来被压制的购买力将会释放出来,行情大概率会比去年好。但全国性大行情很难再现,房价大幅上行的情况也不可能出现。对于刚需改善而言,眼下不失为购房时机,对炒房者来说,属于他们的时代已一去不返了。


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