今年四月，一则少林寺进军房地产的消息传开，在网上引发热议。

事件的起因是，河南铁嵩数字科技有限公司以4.52亿元竞得郑州一宗地块。该地块为零售商业、批发市场、餐饮、旅馆用地、商务金融用地。大家的关注点在于，铁嵩科技的实际控制人为河南省人民政府，第二大受益者则是河南少林寺。

虽然，事后少林寺否认了“进军房地产”这一说法。这件事还是成了一个趣谈，由此引发了一番地产被跨界打劫的讨论。

事实上，非地产企业跨界拿地，甚至参与地产项目开发向来不是新鲜事。就说去年东京奥运会期间，宣布赠送射击运动员杨倩一套房的雅戈尔，就是一家从服装跨界到地产的企业。这两年因疫苗赚得盆满钵满的科兴中维，也在去年底注册成立了地产公司。美的、格力、茅台、字节跳动等大型企业，都或多或少涉足了地产行业。

为什么各行各业都热衷于跨界房地产？今天就来谈谈这个话题。

为什么有钱的企业

都热衷“跨界”房地产？

曾经，网上有一个话题，讨论的是为什么许多公司有钱以后都会做房地产。

确实，许多企业在主业做强做大之后，都会涉足房地产，比如做家电的美的、格力，做食品的中粮、做服装的雅戈尔、做家居流通的红星美凯龙、做农牧业的新希望等等。

那么，为什么企业都喜欢“跨界”房地产？

第一，多元化布局，开辟新赛道

去年10月份，北京科兴益道置业有限公司注册成立，注册资本7.7亿，该公司所属行业为房地产业，经营范围包含房地产开发经营、物业管理、机动车公共停车场的经营管理、企业管理等。

一家公司成立，原本是再寻常不过的事情。此事之所以引发关注，关键原因在于，这家公司由北京科兴中维生物技术有限公司全资持股。科兴中维，正是这两年为大家所知的疫苗生产企业。更令人好奇的是，这家跟房地产八竿子打不着的生物企业，为什么在这个时候入局房地产？

要知道，2021年科兴中维的税后净利润高达约824亿元。地产行业规模最大的碧桂园，去年净利润才267.97亿元。照理来说，风头正盛的科兴，应该看不上一个顶着下行压力、利润越来越薄的行业。

今年初，科兴生物的新闻发言人在接受21世纪经济报道采访时回应，北京科兴益道置业有限公司主要是对租赁房进行管理，主要面向员工的房屋租赁以及不定期到场的外聘专家短期住宿等。

有分析则认为，随着疫情趋于稳定，接种普及率不断提高，疫苗所带来的业绩也将产生很大不稳定性。当前，科兴手握大量资金，正是切换赛道的好时机。

对此，有人调侃，宇宙的尽头是房地产。事实上，将房地产作为多元业务之一，早就是企业的惯常做法。有的企业跨界房地产之后，地产业务对业绩的贡献甚至已经超过原来的主营业务。比如雅戈尔，这家靠服装发家的企业，2021年营收构成中，房地产开发占到53%，超越服装成为第一大业务。而美的置业、新希望地产等，去年全口径销售额也都超过了一千亿，规模达到了行业中等水平。

乍一看可能有点意外，但细想起来却也合情合理。在过去20年，地产行业整体处于上升通道，利润率也比其他许多行业都可观，各行各业觊觎地产，也就不奇怪了。而且，跨界而来的企业，利用其资金优势，以及主营业务建立起来的客户认知，迅速打开市场，拉动地产业务的快速发展，为公司创造又一利润增长极。

第二，和房企联手，降低资产购置成本

都说隔行如何山。非地产企业跨界地产，有其优势也有其短板，优势体现为这些企业一般手头资金充裕，用于买地买楼的钱一般都是闲钱；不足的是，初次涉足不熟悉领域，免不了有一些试错风险。

选择与房企联手，则可以优势互补，充分发挥彼此的长项。

2018年，科技公司小米就联合华润置地在北京昌平区拿了一块地。该地块总用地规模达4.7万平方米。该项目主体结构去年已封顶，包含4栋住宅楼、3栋办公楼及附属配套楼，共计7栋单体。建成后主要作为小米公司的研发基地和人才公寓使用。

从这个合作案例中，不难发现，买家和卖家联手拿地不失为一招妙棋。既缓解单方拿地的资金压力，又能减少拿地成本及销售成本，两者各取所需，互惠互利。

第三，持有不动产，实现资产保值增值

去年以来，不少房企因现金流压力被迫低价甩卖酒店、写字楼等物业。行业一片低迷之际，一些“金主”却在悄悄入场。就在上个月，上海仍处于静默期，内蒙古鄂尔多斯资源股份有限公司却宣布，拟与其控股子公司电力冶金集团购入上海静安区苏河湾板块的写字楼及其地下210个停车位，物业总面积为4.54万平方米，总价值约26.7亿。

根据公告，鄂尔多斯出资约13.45亿元购买3号、4号物业1-14层及其地下210个车位，电冶集团出资约13.29亿元购买3号物业15-23层，交易总价为26.7亿元。其中，写字楼物业总价26.33亿元，均价为5.8万元/平方米；车位总价4046万元，单价19.27万元/个。

标的的购入价格，处于近两年成交价格的低位。

煤老板抄底上海写字楼，一时间成为热议。其实，这并不是鄂尔多斯第一次在上海购置不动产。在上海陆家嘴附近，鄂尔多斯早年已投资建设并持有一栋21层的甲级写字楼。

持有写字楼、酒店等物业，不仅可以享受资产保值增值，还能通过运营产生稳定的现金流。这也是为什么，许多企业做大之后，都热衷于购置写字楼、酒店等物业。这本身就是企业资产配置的一部分。

房地产行业正在分化

只要抓取一个环节就能赚钱

有人辞官归故里，有人连夜赶考场。

这句话用来形容当前的地产行业再合适不过了。当一些企业在跨界房地产的同时，地地道道的房企却在忙着“去地产化”。

就在2021年11月，绿地控股发布公告称，将公司的所属行业类别由“房地产业”正式变更为“土木工程建筑业”；此前的9月份，保利地产对外发布公告称，公司名称正式变更为“保利发展控股集团股份有限公司”；龙湖集团则早在2018年就由“龙湖地产有限公司”更名为“龙湖集团控股有限公司”……

房企“去地产化”，其实和其他企业跨界地产，本质上殊途同归：布局地产是为了多元化；去地产化大多也是为了多元化。

对房企来说，多元化往往是沿着传统开发业务的上下游进行延伸——不再局限于提供一个物理空间，而是以“空间”来承载更多的业务。

比如龙湖集团，更名的同年，龙湖发布“空间即服务”战略，设立地产开发、商业运营、租赁住房、智慧服务、房屋租售、房屋装修六大航道，在此之外还试水养老、产城等新领域。

所谓“空间即服务”，即是要实现人和空间的连接，核心是三个能力的打造：一是打造空间的制造和管理能力；二是打造进一步洞察客户能力；三是打造服务集成能力，令龙湖的管理和服务能力有效提升，实现人与空间的有效连接。

以前，房企的主要业务是开发，也就是建造物理空间，战略转型后的龙湖则更强调基于物理空间延伸出来的服务。

你可能会觉得，这都是巨头们玩的游戏，与中小房企、与普通的地产人有什么关系？

当然有关系。

此前，明源君就说过，未来房地产行业将分裂成为四个行业，房企也将分类成四类，即：投资商、开发商、运营商、服务商。如今看来，这种愈发明显了。

举例来说，前几年不少房企也在尝试产业勾地，然而，许多项目都是把住宅部分卖完，然后就没有然后了。

大部分的房企，都不具备产业园区招商及运营管理能力。许多所谓的产业勾地，不过是以“产业”为幌子，低价获取土地。产业勾地成了一宗“挂羊头卖狗肉”的生意。

而前文提到的，小米和华润的合作，无疑是打开了一种新思路：有钱的企业提供资金，专业的地产商提供开发运营服务，双方分工合作，互惠共赢。

又如，这几年，一些房企商品房开发业务发展速度明显放缓，但代建业务的增速却逆势飙升，比如绿城管理去年营收同比增长23.7%；金地管理、中原建业等的业务也有不同程度的增长。

从传统开发类企业衍生出来的代建企业，就是前文所述的四类房企当中的“开发商”，这是一种轻资产模式，代建企业不出钱，只输出品牌并操盘项目，赚取操盘费用和品牌费用。

事实上，在一些发达国家，比如美国，房地产开发各个环节就是由不同的专业公司来共同完成，投资商、开发商、运营商和服务商各自分工，发挥自身板块长处，实现各板块最优价值输出。

可见，无论是房企，还是地产从业人员，都可以思考这样一个问题：我的长处在哪？能赚哪个环节的钱？地产行业必然走向精细化，身处其中的人们，如果能找到让自己价值最大化的环节去切入，相信未来道路会清晰许多。