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这些房企,下决心离场了
作者:亦楠

去年年底,恒大平地一声雷,宣布10年内实现由房地产业向新能源汽车产业的转型;仅一个月后,绿地将公司所属行业类别由“房地产业”变更为“土木工程建筑业”,引发行业猜想;近期,百强房企美好置业也在业绩交流会上明确提出:“将战略性退出房地产开发领域”、“推动企业快速‘脱房’”。

房企们终于还是开始离场了。

对于大多数离场的房企而言,这都不是个轻松的决定;尤其是离场之后,留给企业本身的问题还远没有结束。

不再是房企的“房企”会走向何处,又将活得如何?从他们的故事中,我们试图找寻发展的另一种可能。



退出房地产,企业动机各不同

据媒体统计,截至2021年12月初,A股中已有30余家公司宣布剥离房地产业务,包括奥园美谷、广宇发展、厦门国贸等,同比2020年增长了58%。

退出房地产,有些是主动为之,有些则是迫于无奈。

按照这种直白的划分,中国电建等国央企无疑是前者。

上个月,中国电建发布了关于出售资产暨关联交易公告,拟以49.42亿元的价格向控股股东及其下属子公司出售剩余的房地产资产。若该交易顺利完成,中国电建旗下则再无房地产业务。

关于出售资产的目的,中国电建在公告中公开表示,是进一步优化公司资产及产业结构,提升公司的盈利水平,并避免和控股股东旗下的子公司形成同业竞争。

一位电建地产内部人士则补充了另一重维度的考量:近两年国家对房地产融资政策不断收紧,作为A股上市公司,如果中国电建不剥离房地产业务,在资本市场上的再融资就会受到限制,所以我们要从上市公司出来。

实际上,中国电建清空地产业务的想法由来已久。2021年9月份,中国电建就为了避免同业竞争,公告将所持有的房地产资产与控股股东电建集团持有的优质电网辅业相关资产进行置换。

中国电建这么做,既有充足的主观动机,也有成熟的客观条件:

一方面,房地产开发板块在中国电建业务中占比较小,中国电建2021年年报显示,房地产开发占主营业务收入的6.62%,因此剥离房地产开发业务,对中国电建营收规模影响并不大;

另一方面,中国电建置出房地产业务及资产后,被房地产业务占用的大量资金也将得到释放,这些资金将投入到新能源电力等产业政策支持且景气度高的领域。

但不是所有企业的离场都能这么体面。比起“优资产”,更多企业的动机是“甩包袱”。

长期的行业低温,已经使过去风头无两的房地产成为企业的沉重负累,对于一些涉房企业而言,剥离房地产业务,以免其蚕食乃至拖垮整体业绩成为一种必然选择。

而对于主业即为房地产的房企来说,彻底退出房地产行业也是最釜底抽薪的办法。

例如身陷暴雷风波的恒大宣布,10年内实现由房地产业向新能源汽车产业的转型。据不完全统计,截止到目前,恒大至少已经卖掉5家项目公司,累积获益近90亿,不仅收回部分前期投资款,还化解了项目涉及的巨额债务,一边脱“房”,一边脱“困”。

又如美好置业受资产减值等因素影响,流动性紧绷,不得不加快离场步伐,计划在几年之内,通过“销售清盘、转售合作、退投收款、直接清盘”等多种方式,处置地产开发资产。

退出房地产对这些房企意味着什么?

御风集团董事长冯仑曾在《活下去,房企有6条路!》中说过:今天还有机会百分百退出这个领域,其实也是一种选择。这并不等于是企业出问题了、输了,而是你能退出。

的确,房企产业务剥离并不容易。明源君注意到,交易金额过大、标的股权问题等因素,已经导致一些企业剥离房地产业务搁浅。

更重要的是,识时务者为俊杰,与其等待春天,不如主动求变。这是否是个明智的选择,尚待时间来论证,但能迈出这一步的房企,其魄力和勇气依然值得肯定。



风口上的钱不好赚
转行的阵痛也不可避免

退出房地产业务后的房企,何去何从?粗略可以分为两个走向:

一种走向是彻底“改头换面”,并开始跨界新能源、医美等新型行业风口。

例如去年,广宇发展发布公告称,拟将所持房地产公司及物业公司股权等资产负债与控股股东鲁能集团、关联公司都城伟业合计持有的鲁能新能源100%股权进行资产置换。

交易完成后,广宇发展主营业务也将由房地产开发彻底调整为绿色能源投资运营。这一转型,很快得到了资本市场的正反馈:消息一出,广宇发展股票便应声涨停,并连收了9个一字涨停板。

像中国电建、广宇发展这类企业,过去也一直在重组,背靠国央企大树,有更多腾挪的空间和底气。相较之下,传统房企的转行,更加破釜沉舟、脱胎换骨。

7月6日晚,备受争议的恒大新能源汽车恒驰5举行了预售发布会。此时,从恒大宣布跨界造车到恒驰5预售,已历时近5年。

7月20日晚间,恒大汽车公布了官方数据,截至7月20日19:00,恒驰5汽车订单突破了3.7万辆。不过这个数据并未打消大众对恒大转型的顾虑,反而加重了行业的猜测与质疑。

据媒体报道,之所以有这样的数据,是因为恒大把销售组织和营销策略用在了卖车上——在7月11日的恒大集团内部高管会议上,恒大董事局主席就鼓励员工积极参与恒驰5的销售。当天,恒大物业也召开内部会议,下发恒驰5销售考核任务,由各大区域细分到每个项目,具体销售考核指标将根据小区业主数量决定。

靠这些手段堆出来的数据,很难真实反映企业的真实水平。因此,恒大能否在新能源这条赛道上稳健地走下去,仍然要打上一个大大的问号。

除了新能源风口,近年来,“颜值经济”也持续发力。医美产业迎来红利期,这为房企转型带去动力。

去年,M企发布公告,拟将约10.2亿元的地产资产置换,从而收缩房地产业务,聚焦医美唯一主业。

M企的前身是一家中小规模的房地产企业,在资产置换之前,地产业务能够为其贡献8成的营收。

该企业曾表示,地产业务剥离将对公司发展带来新的影响,让其能够轻装上阵,将回收的资金用于美丽健康产业,加快战略转型,深化核心竞争力。

但风口上的钱并不好赚,剥离地产业务后,企业旋即迎来了营收与盈利的下滑。其2021年年报显示,当年营业收入为15.39亿元,同比下降22.58%;归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净亏损为6.71亿元,同比大幅下降234.01%。

而今年以来,疫情波动持续影响生产与销售,加之行业竞争加剧,M企的盈利依然不容乐观。

即便是新能源、医美这样来钱快的行业风口,也得遵循其本身的商业逻辑,房企的经营思路和人员组织能否及时扭转调整,支撑起自己“乘风起飞”,成为这些“前房企”一道待解的命题。

另一种走向,是向房地产领域的上下游延伸,从有沉淀的领域切入。

在今年4月的年报当中,美好置业就宣布“公司将战略性退出房地产开发领域”。5月,美好置业又提出:未来3-5年都将继续聚焦装配式建筑业务,加快由传统房地产开发商向房屋智造服务商转变。

作为百强房企中最早一批提出转型的企业,美好置业早在2016年就喊出了“退房”口号,并迅速地将装配式建筑等业务作为公司转型的新支点。

尽管这种跨界从可操作性上来看,更加靠谱,但事实上,转行的阵痛依然不可避免——

美好置业在装配式建筑领域深耕已久,多年来也有了相对深厚的积淀,但业绩方面仍待提升。美好置业也坦诚:从经营成果看,公司近年来装配建筑业务发展不及预期。

对于开发商来说,装配式建筑确是一个风口,亦与开发业务有着更为紧密的协同性。但正如美好置业在在互动平台表示:

目前国内装配式建筑仍处于政策驱动型市场,由于各地装配式政策推动力度不一,市场装配率要求低于预期,公司对于叠合剪力墙技术体系在装配式建筑市场的培育周期预估偏于乐观,同时疫情因素及房地产市场下行等因素,也对公司的发展造成了影响。

但美好置业依然认为,房屋智造一体化战略符合行业发展规律,中长期依然具备环境适应性与引领性。只是转型之路,还任重而道远。


不做房地产,房企还能干点啥?

从目前的行业形势来看,有实力的国央企、部分龙头企业和区域强势企业共存与竞争的格局已经基本形成,未来的行业生态,或将逐步朝着这一方向定型。

这意味着,大部分房企势必会退出房地产业务,或转而从事房地产产业链的相关业务与周边业务。

这和此前房企普遍在做的布局多元化业务的不同在于,房企将和“地产”脱钩得更加彻底,以前多元化是副业,现在则变成了主业。

不过正如前文所言,离场不是逃避,而是一种策略,但明源君认为,在行使这种策略时,不应抛弃积累。

一方面,每个行业所需的成功要素不一样,成功并不能被简单复制,没有长期的行业积淀,很难找到成功的密码。我们也确实见证了,很多从0开始进入某些领域的房企,由最初的雄心勃勃到最后的无奈没落。

诚然,这其中或许会有成功的例子,但与其博概率,不如一开始就把路走稳。风控,应当是房企混迹行业几十年,最应该学到的经验。

另一方面,房企的核心能力还在,资源渠道还在,成熟经验与标杆案例还在,如果能将这些能力复用在新赛道,不仅能降低试错的风险,还能节约成本和精力。

综上,房企可以选择自身已经有一定沉淀的领域切入。例如上文中提到的美好置业发力装配式建造,又例如在产业新城业务耕耘20年的华夏幸福,最近宣布全面转型成为产业新城服务商。它们的未来走向尚待观察,但这一思路必然值得借鉴和挖掘。

有了转型的方向,组织创新也要跟上,专业的人做专业的事,如果状态还停留在“我是做地产的”,最后出来的东西必定是四不像。

结语

近两年,房地产行业波诡云谲,当“黄金时代”逐渐远去,房企得想想新的活法。

面对房企转型甚至转行,“连地产本业都干不好的企业,能干得好其他行业吗”的质疑声不绝于耳,更重要的是,留给它们的时间,真的不多了。

决心赌一把的房企,能收获他们想要的未来吗?我们拭目以待。

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