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从2021年1月1日“三道红线”出台，到现在，这一轮房地产行业的深度调整已经一年多。这期间发生的变化之剧烈，爆炸新闻之频繁，刷新了所有人的行业观。整个行业的格局调整，也经历了很长一段时间的混沌期。到现在，大家逐渐形成了一个共识：这次让房地产行业彻底出清的顶层意志很坚决。各大房企逐渐抛弃幻想后，行业格局开始进入大破坏之后的重塑阶段。一些变化趋势开始逐渐清晰，行业的新格局也开始逐渐形成。
一种认为，应该“救项目、不救房企”。因为项目层面上保交付是民生工程，必须要救，但企业应该为自己的经营决策失误付出代价。另一种认为，当前房地产各种暴雷、烂尾的根本原因是流动性危机，“救项目、不救房企”的思路很难起到救市作用，很可能会出现一边救，一边爆的情况。在经过了一段时间的探索之后，现在的思路已经基本清晰，就是因企施策。针对不同的房企分别制定不同的政策和救市思路。经济观察报报道称，近期，中央层面拟成立千亿级房地产基金，该房地产基金已筹集首期800亿，分别由建行和央行募集，基金总的规模可能达到3000亿-4000亿元。住建部已经让各省住建部门统计当地需要房地产基金支持纾困的项目清单。除了12家白名单房企之外，地方政府还可以上报需要纾困的当地龙头房企名单，以民企为主。但是，底线原则是“救项目，不救企业”。资金注入的主体是被筛选后的项目公司，而非出险房企集团层面，由地方住建局来核算项目资金和债务情况，上报纾困规模，进行一定程度的风险隔离。其次，针对尚未出险的优质房企，可以在企业层面上，提供流动性。根据最新消息，为了缓解房企的流动性压力，监管层继5月份对民营房企创设信用保护合约之后，将再一次对示范性房企融资提供支持的政策。计划由国有增信机构中债信用增进投资公司，对民营房企发债开展效力更强的“全额不可撤销担保”。针对的房企包括龙湖、旭辉、碧桂园、金地等相对优质的示范房企，部分债券甚至有望在8月底之前完成。这种分类处理、因企施策的做法，基本和旭辉董事局主席林中前不久在博鳌论坛上所呼吁的方案一致：对不同的企业需要分类对待。对已经出现债务违约的企业要进行风险隔离，让地方政府、地方监管部门以及AMC去进入。对现在还没出现债务违约的企业，可以扶一把，给他们注入一些流动性，让他们挺过这一关。
目前，在房地产投资端，以头部房企为主导的格局，已经基本被打破了。并且形成了由地方政府、国企央企、城投公司、金融机构等多方主体参与的，新的 “去中心化” 格局。一、招拍挂市场萎缩明显，国央企和城投托底，成为新常态当下，国央企“霸榜”拿地榜的情况，几乎已经常态化。7月份，长沙、成都、重庆、广州、上海、无锡、南京等7个城市先后进行了2022年第二批次的集中供地。虽然各个城市都提高了优质地块的供应，但是民营房企依然几乎隐身。截至到7月，今年已拿地的百强房企中，民企拿地金额仅占到17%左右。相较之下，各地方城投公司，则成为了一股相对稳定的力量。据中指研究院统计，在今年首批次集中供地中，天津、无锡、武汉、宁波、苏州、广州、成都等城市的地方平台拿地量占比都超过了一半，在无锡、天津、苏州甚至占比超过七成。整个上半年，有超过三分之一的的城投公司进入了拿地百强榜，表现极其强势。另一方面，房企不拿地以后，作为工程承包方的建筑系公司，也开始自己拿地了。今年前7个月，中建旗下多个工程局的房地产子公司，有6家成为拿地百强。拿地金额，共计356亿元，几乎可以比肩中海地产。其中，权益拿地金额最高的中建东孚，前七个月共买地121亿元，位列行业第17。此外，其他的建筑系房开，也变得更加积极。中国铁建、中国中铁分别斥资235亿和151亿拿地，位居行业top9和top14，拿地面积仅次于保利发展与华润置地，名列行业第3、4位。建筑企业一方面有巨大的资金优势，另一方面又有完善的产业链资源，逐渐成为地产行业挑大梁的存在。随着投资端的“去中心化”，大量自身不具备开发能力的金融机构、AMC，和政府、城投进场，成为重要的行业玩家，资方代建、政府代建需求呈现爆炸式增长，让代建企业规模迅速做大。根据绿城管理的中期业绩报告，2022年上半年在管项目数量同比增加了16.8%，新拓展的项目中，62%都是来自政府、国企的委托，政府代建业务收入较去年同期增长超70%！这直接带来绿城管理盈利能力的快速提升，上半年归母净利润达3.6亿，同比增长33.4%，几乎和“巨头”碧桂园上半年的股东应占利润持平。而且作为轻资产业务，没有负债、流动性强，在当下的行业格局中，代建企业正在迎来巨大的规模增长机会。
当前的市场环境，结构性的分化已经越来越严重，并且呈现出复杂化的趋势。广泛布局三四线城市的碧桂园，在8月18号投资人电话会上就表示。目前整体上，一线强于二线，二线强于三四线。但是同线的城市中，也存在非常严重的分化。一线城市中，北京上海强，广州深圳弱。同样是二线城市，也只是杭州、成都、西安、合肥强，其他二线城市都比较弱。而数量庞大的三四线城市，除了少数承接旅游和外溢需求的城市，基本都是封闭市场，由短中期的供求关系决定，差异就更大。市场风险依然非常大，在缩表的大方针下，民营房企都在加快收缩。首先是区域退出。例如，碧桂园就进行了高达40%的区域收缩，目前已经从106个区域快速收缩到63个。把更多的资产向五大都市圈集中。其次是甩掉低效资产，断尾求生。碧桂园认为，下半年的市场不会比上半年更差了，但依然会是底部盘整，一切还是要以现金流为导向。因此，针对一些尾盘项目和即将放弃的区域，果断以价换量，用利润换现金流。第三是合作退出。目前一些非常稳健的头部房企也传出现金流紧张的传闻，根本原因就是很多合作方出现风险。所以，为了控制风险，各大房企几乎都在主动或被动的提升权益占比，退出合作项目。
一方面，商品房开发领域快速出清，另一方面，保障性租赁住房也在快速推进。8月16日，国内首批保障性租赁住房REITs正式公开发售，引发投资机构疯狂抢购，三只产品拟认购份额数量均超过100倍。原本预计募资总额仅38亿元，而根据三只产品公告的网下拟认购规模测算，约有1220亿元的机构资金抢购。保障性租赁住房REITs的正式发售，意味着，我国住房租赁产业“投-融-建-管-退”的闭环已经正式打通。“租售并举”的新秩序，往前大大推进了一步。并且在多个城市，政府和地方安居集团，也在尝试积极参与纾困业务。例如深圳的安居集团，就参与了不少“非居改保”业务，对收益不达标的项目进行指标调整，将商办类的业态改成人才房，一方面提升货值，解决项目债务问题，另一方面，也能帮助达成政府的保障房目标。河南郑州针对烂尾项目提出的四种纾困模式中，有一种就是“保障性租赁住房”模式，主要针对销售不畅的项目，政府将直接购买现房作为安置房。一鲸落，万物生。规模庞大的商品房开发业务，当下的快速萎缩，的确很痛苦。但是在事情的另一方面，也有很多新企业、新业务，得到了巨大的发展机会。而且，从长远来看，这种变化是很积极的。整个行业正在蜕变出，一个更多元、更有价值的全新格局。
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