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不知不觉中，2022年已过去四分之三，即将进入最后一个季度。毫无疑问，今年必然是房地产巨变的一年。单从政策端来看，据统计，截至8月份全国已有超230城优化调整房地产政策，出台调控措施超过600次，而且，各地的调整措施仍在持续推出。面对眼花缭乱的楼市新闻，很多购房者恐怕已经“麻了”，跟不上最新的政策变化了。但如果仔细了解一下，相信很多人会大吃一惊：当前不仅房贷利率已降至低位，购房的税费等也已大幅减少。和前两年相比，今年买房的人真的是捡到便宜了。
今年以来，各地不时传出新的楼市政策措施。这些措施，为支持房地产业良性循环和健康发展发挥了积极作用。近期，关于楼市的最大新闻当属“带押过户”。
就在9月20日，人民银行广州分行向辖内各中心支行及银行机构下发《关于鼓励推广二手房“带押过户”模式有关事宜的通知》,鼓励各地结合实际探索二手房“带押过户”模式。广州不是独例。自8月份以来，珠海、青岛、金华、济南、昆明、无锡、苏州、福州、南京、合肥等多个城市就陆续出台“带押过户”政策。一线城市中，深圳是第一个吃螃蟹者。早在8月份，深圳坪山区就首次试点“公证提存+免赎楼带押过户”的二手房交易模式，涉及十几套房产、4000多万交易资金。此外，海南省、江苏南京市等在9月中旬也正式官宣加入“带押过户”的行列，更多地方也在紧锣密鼓的研究相应的方案。毫无疑问，“带押过户”政策很快将在全国广泛铺开。以往的二手房交易流程，抵押的房源需要由先解除抵押，才能办理交易过户。由于资金额比较大，尤其是一线城市的房源动辄数百万起步，业主往往需要借款才能还清贷款。在市场火爆的时候，一些卖家会要求买家垫资赎楼。这个过程一般要十多天甚至一个月以上，产生的“赎楼费”也是一笔不小的开销。以一套总价600万元，欠款400万元的房子为例，赎楼大约需要1.2%的赎楼担保费和1%的过桥短贷利息，总共需要大约8.8万元。“带押过户”，值的是存在抵押的房产要上市交易的，无需先行还贷或垫付，即可实现抵押变更、转移登记及新抵押设立。这不仅降低了二手房交易成本，也缩短了二手房交易的流程，还提升了交易安全性。可谓一举多得。各项楼市支持措施陆续出台，在缓解开发商压力的同时，也让购房者获得相应的优惠。根据贝壳研究院的统计数据，截至今年9月，首套房贷主流利率平均为4.15%，二套平均为4.91%。其中，首套房贷利率环比下行17个基点，二套环比下行15个基点，较去年最高点分别回落了159个基点和108个基点。在多个城市，房贷利率已经达到近十年的最低位。假设一套房总价300万，按照三成首付按揭，采用每月等额还款的方式计算，30年期的利息总额约为157.5万元，若按照去年的房贷利率水平计算，总共可节约利息73万元。这对一宗住房交易而言，是一笔不小的金额了。去年下半年以来市场疲软，房价也坚挺不起来，开发商面临巨大的去化压力。比如浙江诸暨和桐庐、吉林长春、湖北黄冈、四川巴中、广西梧州等多地出台了鼓励商品房团购的措施。以广西梧州为例，9月25日广西梧州市发布《梧州市促进房地产业健康发展的十项措施的通知》，其中就包括“团购”措施，根据《通知》，社会公众组织团购5套以上可享受优惠，优惠幅度最高可达商品房备案价的30%。更值得一提的是，四大一线城市之一的广州市，在近期也出台了一个引人关注的措施。据第一财经资讯报道，广州已对“一房一价”政策进行调整，一手房备案价由原来的限制上下浮动“6%，调整为可上浮10%、可下调20%。不过，楼栋均价不能超过项目核定线均价。这意味着，开发商对不同房源的定价更为灵活。好的户型提价空间更大，而较差的户型有了更多的让利空间，这也有利于促进项目去化。当然，对于购房者来说，部分房源让利空间变大，也不失为一种优惠。此外，还有一些城市通过增值税免征年限5改2等减税降费的措施，促进住房交易。众所周知，今年各地楼市调控政策都有所松绑，比如，下调一二套房的首付比例。目前，多个城市的首套房首付比例降至最低20%，二套房首付比例下调至最低30%。又如，提高公积金的贷款额度，对二孩三孩家庭的购房者提高贷款比例、适当放宽购房套数限制等等。再如，下调社保年限，扩大人才购房补贴范围等等。政策多管齐下，全方位稳市场。毫无疑问，当前的调控政策，在近几年内是最为宽松。当然，如果和以往历史上的政策松绑相比，这一轮的宽松有着很大的不同。
准入门槛放宽、购房成本下调，谁在买入房子？政策又还有多大的空间呢？虽然今年以来楼市政策持续出台，但截至目前，政策的工具箱内依然有很多“工具”未被动用，尤其是四个一线城市距离历史上的宽松仍有较大的距离。而二线城市的调控仍然称不上非常宽松，前不久，个别二线城市的限购松绑政策再现“一日游”，就是一个值得关注的信号。不难发现，这一轮的宽松是有条件的，或者说是定向的。高层在各个重要会议上一再强调，“支持刚性和改善性住房需求”，以及“一城一策”的调控政策。这也是为什么，我们会看到各地不仅首套房上车条件在降低，对于二套置业以及二胎、三胎家庭购房也给予了真金白银的支持。明源君前不久在一篇文章中提到，今年的市场成交出现了很明显的变化，三房及以上户型成为绝对的成交主力。数据显示，1-7月成交主力面积段是100-140㎡，120-140㎡及以上的面积段占比全线上扬。换言之，改善型需求确已成为主力需求。也侧面反映了，政策上加大改善需求支持力度的科学性。目前，市场整体成交情况依然不给力，各房企的成交额也都出现了明显下滑，有的甚至腰斩。不过，值得注意的是，现在楼市的整体成交呈现出明显的两极分化。一方面，传统的小户型刚需产品全面萎缩。另一方面，成交面积段上移，一般改善产品成为主导，豪宅产品成交则更为旺盛。比如北京，上半年北京新房（含普通住宅+别墅）成交均价首次突破6万元，达到60217元/㎡，同比上涨12%。深圳前五个月成交千万级住宅3239套，同比大增50.7%。在很多城市，优质项目摇号抢房的现象仍旧屡见不鲜。当然，市面上还有更多的普通项目，依然面临着巨大的去化压力，很多房企现金流紧张的现象也仍未有效缓解。万科董事会主席郁亮在中期业绩推介会上就表示，“市场收缩过了头，反而会积蓄自发修复的动能，要相信居民追求美好生活、改善居住条件的力量。”他判断，从短期来看，市场已经筑底。港资房企新世界集团的执行副主席兼行政总裁郑志刚近期接受英国《金融时代》采访时也表示，“中国房地产市场现在已经触底了，将慢慢复苏。我非常乐观地认为，它将在未来一两年内复苏得非常非常好。”但正如郁亮所说的，“恢复是一个缓慢和温和的过程”。楼市大起大落的时代已经过去了，平稳将是当前乃至未来的大基调。对于购房者而言，追涨杀跌是人性使然。但要知道，筑底是一个过程，而不是一个时间点。且绝大部分人都无法刚刚好踩在那个最低点上。
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