订阅号

反馈

顶部

暴雷房企也开始慢慢回血
作者:文文

最近,地产行业不断传来好消息,优质民营房企终于松了口气。

与此同时,很多出险房企也正迎来转机。一方面,债务重组推进工作取得积极进展;另一方面,金融16条政策下,不少暴雷房企获得了新增融资。

据一勺言报道,前几天,融创集团开会开到凌晨三点,孙宏斌在会上非常乐观,要求明年6月30日恢复正常经营。

他在会议强调,绝不躺平,要积极拥抱政策,抓住机遇。理由是,「融创有优质资产,团队有韧性,可以打赢翻身仗。

不久前,融创刚完成一笔股权融资。据工商信息显示,11月28日,融创中国将其持有的泛海国际建设89.7%股权,转让给了中信信托及芜湖华融资本创誉投资中心,持股比例分别为64.7%、25%,融创的持股则降到了10.3%。

据相关消息人士透露,这次中信系将会为融创带来120亿元资金。

除了融创,很多出险房企都在积极自救,也取得了不错进展。那么,出险房企的自救情况到底如何,能为行业带来哪些经验?未来有哪些房企会复活?下面明源君来详细分析一下。

出险房企积极自救

终于迎来转机


这两年行业暴雷频发,有些暴雷房企干脆躺平,有些暴雷房企则积极自救。目前来看,积极自救的出险房企,在两个层面上迎来了比较重要的转机。

一、项目层面,保交付下获得融资支持,有望盘活项目

为了稳市场,修复购房客户信心,针对保交付,国家推出了不少支持措施。
目前来看,对于出险房企而言,引入增量资金盘活项目是当下最好的自救路径。只有把旗下项目盘活,才有可能获得更多经营性现金流,缓解流动性压力,而项目盘活后,有利于修复市场信心,促进项目去化,最终形成经营良性循环。
一方面,积极申请保交付专项借款。

11月3日,泰禾集团官方微信号发布消息称,截至10月末,泰禾集团多个项目累计获批纾困资金超过9亿元,正在申请中、将有望获得的增量资金共计约7.5亿元。

从纾困形式来看,泰禾集团多地项目获得支持的模式主要有四种。第一种是地方政府主导成立专项纾困基金,项目以有效资产做担保等形式申请政府纾困资金专项借款;第二种是项目申请政策性银行专项借款;第三种是政府将公司项目列入保交房名单,提供重点支持协调管控等;第四种则是地方政府调集专项资金组织官方团购,帮助项目快速回笼现金。

另一方面,与AMC机构谈判合作,引入增量融资。

目前来看,房企与AMC机构合作主要有两类:
一是增量化解存量。也就是金融机构原本就已经有资金投入的项目,为了自救,重新投入资金去把项目盘活。这类比较常见。
二是AMC收购项目股权,注入资金盘活项目。
融创董家渡项目就采取了这种方式来盘活。

11月28日,工商信息显示,融创中国将其持有的泛海国际建设89.7%股权,转让给了中信信托及芜湖华融资本创誉投资中心,持股比例分别为64.7%、25%,融创的持股则降到了10.3%。

这种合作模式并非项目出售,而是股权融资合作,核心还是为了对项目注资。新增融资总量达到120亿元,项目操盘方仍然是融创,而且也会保留融创品牌,华融行使监管职能。

后期退出时,AMC和银行的融资享有优先权,融创股权劣后并在融资全部偿还后回购股权。

这种合作形式,能更好将项目和集团做风险隔离,保证资金能用于项目持续开发。而随着增量资金进入,项目就能盘活,恢复正常经营,对后续还债也有好处。

而旗下项目盘活后,多余的钱就能回流到集团,缓解集团流动性压力。尤其随着市场销售端逐步修复,筑底回升,出险房企不排除在机构、债权人的支持下,逐步走出困境,恢复正常经营。

二、集团层面,积极推动债务重组,减缓流动性压力

除了从项目层面积极争取资金支持,在集团层面,不少出险房企也在积极推动债务重组。目前来看,富力算比较成功的

11月10日,富力地产宣布,其8笔境内债、合计金额135亿元人民币已全部展期成功。展期后,8笔公司债券的加权平均到期期限从约4个月延长至3年以上。

而早在7月份,富力完成了全部10只美元票据整体展期3-4年,金额合计49.43亿美元(约合人民币332.37亿元)。

富力能顺利完成境内外债券展期,让很多民营房企看到了希望,也能为其他出险房企带来很大的借鉴意义。

当然,富力之所以能完成境内外债券展期,一方面在于他们的资产都非常优质,另一方面,富力在展期方案中都有增信保障举措,一定程度上能稳定投资人信心。

12月3日,华夏幸福发布了美元债重组进度公告称,截至目前持有境外美元债券本金总额83.64%的持有人已签署境外《重组支持协议》,其中持有原始债券本金13.15亿美元持有人选择将其债权中的部分份额通过以股抵债受偿。

也就是说,84%的本金持有人支持重组方案,而其中27%的本金持有人愿意接受以股抵债。
27%的本金持有人愿意接受以股抵债,指的是“幸福精选”平台的股权。“幸福精选”主要指华夏幸福的物业管理平台,包括幸福基业、深圳伙伴、苏州火炬三家公司。
除了积极推动债务重组,不少房企也通过引入战投等其他方式进行自救。

未来

哪些暴雷房企有望复活?


能够起死回生的房企或许有各式各样的幸运因素加持,但我们常说“尽人事听天命”,做了一切自己能做的努力,才谈得上听天命。以下5个方面,是促进房企债务重组成功的关键点。
一、绝不躺平,坚定自救决心
 
自助者,天助之。
金融机构纾困的前提之一,房企自己得有意愿有决心。比如有些房企财务出问题后,并没有选择躺平,态度积极,努力奔走,老板传递出来的自救决心,对公司团队、对金融机构、对购房客户都非常重要。
比如旭辉出险后也表示绝不躺平,积极保交付。融创更是积极化险不躺平的代表,积极筹借资金的同时,也积极做好交付工作,2022年1-10月,集团累计交付约14万套。
二、最大程度保证经营,恢复各方信心
 
从违约到债务重组和破产重组的过程中,房企保持正常的运营非常重要。这也是参与债务重组的各方非常看重的因素。

对各方利益相关者而言,只有企业还在正常经营,才有可能恢复造血,才有能力最终偿还债务。对于购房客户而言,只有项目正常推进才不会烂尾,才会对公司有信心。

三、态度诚恳,和债权人积极沟通,平衡诉求
 
债权人对暴雷房企的态度是动态的。一方面,房企暴雷后,很容易出现债权人挤兑的情况,逼房企还债。
另一方面,如果房企真的被逼死,重组失败进入破产清算,由于债权人受偿顺序不同,部分债权人的损失将会更大。所以不少债权人也希望通过房企持续经营把钱换上的。
 
基于债权人的心态,房企的积极沟通就显得尤为重要。比如某房企出问题后,先是向投资人道歉,接着宣布四个解决办法:广泛征求投资人意见,拿出更为可行的兑付方案;加快深圳、上海等地优质资产的处置,回笼资金用于兑付财富产品;梳理可抵押资产,为财富产品兑付提供保障;加快地产项目销售,实现快速回款。


这波操作,回应及时,举措清晰,可实施性强,言行一致,没有消耗公众的信心和同情心,能让大家看到诚意,增强对公司信心。

 
四、善待团队,善待乙方
 
债务重组的最终目的,是盘活资产,让企业的生产经营走上正轨,这也是企业是否能够“回生”的关键一步。

但项目要恢复正常经营,离不开团队和乙方的支持。有些房企出问题后,一味只考虑自身利益,不惜牺牲员工和施工方的利益,这种失去人心的做法,对公司损伤很大。
即便未来能缓过来,也寒了员工和合作方的心,这样的公司估计也走不了太远。

推荐关注
明源地产研究院
扫一扫,了解更多详情
明源地产研究院视频号
关注
八点地产学院
关注
明源不动产研究院
关注
狮范区
关注
工程一姐
关注
雕楼
关注
吴建斌财务课
观看
冯仑房企24讲
观看