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大平层的设计观,被这家国企彻底颠覆!
作者:古晓瑶


经过去年的严苛调控后,今年的房地产行情仍然难言乐观,尤其是流速较慢的大平层项目,让许多房企陷入了“出货焦虑”。


但市面上仍有一些逆势热销的案例,比如位于粤港澳大湾区的越秀琶洲南TOD项目。这个项目主打142-310平方米大户型,在4月份一期首开当天就实现售罄,而自10月加推后一个月内也几乎沽清。
淡市下的大平层项目还能做出此般业绩,着实让业内瞠目,客户为什么总是愿意为越秀的产品买单?
其实根据明源君对行业的观察,大平层产品的发展已经撞上了3座大山:
1、市场评价标准的转变:我国新贵阶层的涌现,在改变着大宅客群的结构和对产品的评价标准。

2、与用户需求的割裂:大平层产品如何能回应客户的真实诉求,让冷冰冰的“配置”,转化为“生活方式”?

3、对产品审美的停滞:大平层作为住宅领域的尖端商品,如何在审美上引领市场?

越秀的成绩之所以亮眼,自然是因为其产品很好地突破了以上这些“瓶颈”。一套以客户需求为出发点,且敢于革新突破的产品理念,是做出好产品的前提。

今天我们就以琶洲南TOD项目为例,来剖析一下越秀独特的大平层产品观!
产品认知更新
以国际视野,解读新贵阶层的需求

许多房企下意识地认为,大宅客群的需求无非是熟悉的几大项:身份感、尊贵感、奢华用材、贵气园林、资产价值等等。但其实客户群体的结构和需求,一直在变化。

为了打破认知固化,越秀地产今年开展了一次深度客研行动,对百余组高净值客户进行了访谈。结果发现随着高净值人群的结构越来越多元,而他们对产品的需求,也演变出了更多的分支。

其中最有代表性的,就是30-40岁新贵阶层。他们拥有国际化的视野和丰富的空间体验,重效率、爱科技、重家庭、爱运动。

那么当下的大平层项目,既要经得起新贵的挑剔,又要兼顾富一代群体的价值观,如何去平衡不同的评价标准,满足客户既要、又要、还要的心理?

带着这个重要认知和课题,越秀从客户需求演变的角度切入,并为此邀请了一批国际化的优秀设计团队,重新审视和重塑了大平层产品的打造观念与标准,并在一系列广州核心区的大平层项目中落地。

其中琶洲南TOD就是一个典型,其所处的位置是琶洲高新技术产业开发区,聚集了阿里、腾讯、小米等20多家科技巨头企业,大量投身于新兴产业的高知新贵阶层聚集于此。
比如在琶洲南TOD项目中,越秀就选用了日本TOD专家——日建、迪拜塔中央公园设计方——SWA、曾落地海上丝绸之路博物馆的公建专家——XAA;专注于顶级会所和艺术中心设计的于昭大师等等……

这些团队除了住宅设计之外,在公建领域也多有建树,能为琶洲南TOD赋予不同于传统住宅项目的气质。这种敢于突破舒适圈、向外寻求新的审美碰撞的做法,十分值得期待。

产品规划升级
以健康理念为内核
最大化释放生态价值

在追求品质生活的高净值客群心目中,无论其他需求如何变化,一个绿色、健康的居住环境始终是最基本的要求。而且这个诉求的急迫性,在后疫情时代下体现得更加明显。
越秀地产基于对客群与社会观念变化的捕捉,已经将“健康”理念提升到了全新的产品战略高度,讲求基于土地周边的自然要素,以景观最大化、全南向排布、通风采光最优、红线外景观一体化设计为原则,去打造健康社区,如在琶洲南TOD项目中,越秀针对健康住宅的理念,作出了多维度的落地实践。

一、600+米瞰江景观面,将引景入室做到极致


琶洲南TOD项目坐落于珠江之滨,两条河道从周边穿行而过,自带宝贵的江景资源,生态条件非常出色。而项目地块本身的形态,也正好在面向河道的一侧,拥有超过600米宽的展开面。

这个得天独厚的景观优势,让广阔的江面几乎成为琶洲南TOD的私家景致。

在此基础上,越秀又通过朝向扭转以及阶梯式的高差设计的手法,实现16栋塔楼全部可看江景。


▲越秀琶洲南TOD鸟瞰效果图

二、户户向南,力保最优的采光通风条件

除了观景面最大化之外,琶洲南TOD建筑的错位规划、南高北低的设计,也实现了户户朝南、视野通透的效果。

这样的排布手法,可以保证每一户都享有最好的采光与通风条件,创造亲自然的居家环境。

另一方面,琶洲南TOD的各塔楼高度为80-150米不等。错落高低的别致布局,让项目形成了极具层次感和标志性的天际线,引领着琶洲片区的城市形象,从远处看十分抢眼。

▲越秀琶洲南TOD效果图

三、整合多重自然资源,强化社区生态价值

琶洲南TOD北侧的黄埔涌还珠江支流黄金水道的精华段,广州的城市皮划艇训练主航道就位于此。

目前河道沿线已有现成的市政滨水慢行系统,向外可以连接1.6公里外的海珠湖湿地公园,向内则直接通往社区内部,这些都是在一线城市中不可多得的资源。

基于这些优异的生态条件,越秀沿着河道打造了滨水公园与中央生态绿轴,对周边这些绿化与水晶要素进行了进一步的整合。

▲越秀琶洲南TOD滨水公园实景图

同时小区里还打造了两座共约7万平方米的内庭森林绿谷,以多元组团设计来呈现岭南的郁葱风貌,与外部的生态网络充分呼应。

▲越秀琶洲南TOD园林效果图

这样一来外部的水系、公园与内部的园林,几乎合并成了一个景观整体,以巧妙的规划手法模糊了社区的边界,将外部景观也纳入了“私享”的范畴。

这让业主即使身处一线城市广州,也能够感受隐居山谷般的度假式人居体验。

产品体验迭代
户型场景化,放大人本位的价值主张

谈到发达城市的大平层产品,我们首先想到的就是对于稀缺资源的占有性,尤其是生态资源、景观资源等。
此外前文也说过,产品与用户的真实需求割裂,是大平层发展停滞的原因之一。产品如何为居住者的价值观和生活方式服务,也是行业必须精细化考虑的问题。
在这一方面,越秀强调以人为本的价值主张,始终基于对客户需求的观察和捕捉,结合项目自身的独特禀赋,来开展有针对性的户型研发。
具体落到项目上是怎么做的呢?琶洲南TOD主要从资源最大化、场景多元化、居家智能化三大方面来展开。
一、IMAX宽景大宅,将开阔性做到极致
我们都说大平层产品拼的就是面宽、就是阔绰感。
琶洲南TOD为了把外部景观资源充分引入室内,采用了“极致面宽+超高窗地比”的组合手法。
以310平方米户型为例,其南向总面宽达到了惊人的21.7米,而且拥有约11.8米宽的巨幅观景阳台,整个采光面向着珠江充分铺开。
▲越秀琶洲南TOD项目313平方米户型图

▲越秀琶洲南TOD项目样板房实拍

户型的窗地比最高达到了38%,最大化拓宽了视野面。无论是景观阳台、主卧还是次卧,通过转角窗的设计,都做到了270度双面采光。

尤其是卧室的曲面转角大飘窗设计,叠加独立的双人卫浴空间,让屋主无论是躺着还是在沐浴时,都能随时欣赏城市风光。

这样的设计手法让整个户型的开阔性与通透性,都做到了极致,每个角落都拥有沉浸式的观景视野。

二、户型功能复合化,满足顶尖圈层的社交需求

在户型的功能规划上,越秀则充分延伸了宜居的空间格局。依然是310平方米户型,奢侈地配置了三阳台:景观阳台、餐厅阳台与家政阳台。最大化利用景观资源,强化人景交融。

户内采用的是LDK一体化的大方厅设计,餐厨空间植入了双岛台设计,可以同时兼容中西餐烹饪需求。

▲越秀琶洲南TOD项目265平方米户型(样板房实拍)


整个欢聚空间除了延续时下已成标配的洄游系统之外,还能满足私宴、酒会、聚会等多样化的社交场景,为屋主提供阔绰得体、功能多元的圈层互动空间。


同时我们也可以看到,户型充分落地了双套房设计,这在后疫情时代下非常实用。多套房+LDK系统的组合设计,让家人们能既保持亲密互动,各自活动时又不会互相干扰。

另外一个值得赞叹的细节,是主卧中的双重步入式衣帽间的设计,让男女主人都能拥有独立的“风格空间”。这不仅满足了日常需要,也传达出了个体之间平等独立的现代价值观。

▲越秀琶洲南TOD双重步入式衣帽间(样板房实拍)

而对于高净值客群来说,琶洲南TOD在入户私密性的处理上也十分巧妙。其配置的日立的双开门定制电梯,能够实现2梯同时服务1户业主,同层住户不会互相干扰。

这种顶奢配置提升的不仅仅是极致的尊贵感,而且还在后疫情时代中,为业主提供了实打实的安全感。

三、华为全屋智能系统正式落地,智慧住宅时代已来

今年4月份越秀曾在品牌发布会上,越秀地产宣布与华为达成战略合作。华为的鸿蒙系统具有高度集成化的特点,最直观的好处就是便捷性的大幅上升,让全屋智能真正做到高效、自主。

这套系统可以由屋主预设多种场景,比如观影模式、游戏模式、睡眠模式等。系统通过与各智能硬件的联动,实现模式的一键切换。就算家中的老人小孩不会使用,屋主也可以通过手机APP帮家人远程操作。

在社区管理方面,越秀也作出了多维智能化升级,整合出三大智慧应用场景。比如在归家场景下,项目采用全程无接触刷脸通行系统,提升便利性的同时,也能最大化消除健康风险。

在访客场景下,出入实行全线上预约机制。业主与访客的通行授权可以完全在线上自主进行,无需与物业进行冗余的沟通,创造一路畅行的尊贵来访体验。

而在车行场景下,智能系统还能够根据社区的车辆出入高峰期,自动调整闸口的出入方向,为业主营造灵活高效的智慧生活体验。

▲越秀琶洲南TOD智能化社区应用场景

四、公区设计酒店化,开创性打造住宅观光梯
在前期的深度调研中,越秀发现高净值客户的一个共同点,非专业地产背景的人们,对空间的品质感、档次感和尊贵感的认知,普遍来源于对各类顶豪酒店的印象。
越秀抓住了这个认知惯性,在公区全面采用了五星级酒店式的设计手法,包括酒店式挑高大堂与观景电梯等。

比如琶洲南TOD项目入户的最高挑高达到8米,这个尺度在整个湾区的豪宅市场中,都称得上阔绰。
▲越秀琶洲南TOD入户大堂实景图

电梯厅和电梯矫厢,都采用了在住宅市场中极其罕见的全观光式设计,候梯厅的面积更是达到了21.9㎡,且内部设置了新风系统。这在引景入户的同时,也充分保证了电梯厅宜人的采光与通风。

这种独特的设计不仅能引景入室,也令公区的采光效果达到了最佳。业主在候梯时,珠江江景与城市景观可以尽收眼底,每一处细节都给人以度假酒店式的尊贵体验。

▲越秀琶洲南TOD观景电梯厅实景图

产品审美进化
以艺术格调塑造生活体验

立面与装饰设计,从来都是一个楼盘的门面。而大平层产品更应该以出众的审美,去引领行业和市场。

我国的大平层设计风格,经历了很多轮的演变。从最早的欧式奢华,到风靡一时的Art Deco,再到这些年广受欢迎的公建化现代风格……

不过这两年越秀通过调研发现,高净值客户对国际化、艺术化的审美有着很高的追求,是“颜值主义”的拥趸。

基于客户群体的偏好,越秀针对产品的审美风格作出了创新。比如在琶洲南TOD项目上,越秀就以“极简主义”与“艺术审美”为关键词,研发应用了一套更加前卫的设计语言。

一、立面审美大突破,极简主义成新潮流

琶洲南TOD的立面设计,看上去与传统住宅十分不同,完全没有一般建筑体块的厚重感,给人的第一印象是轻盈、通透。

这种感觉是怎么来的呢?

首先是配色。其立面以银灰色为主色调,并结合香槟金铝板进行点缀,大面积类玻璃幕墙材质的选用,使得楼体配色呈现出干净、透亮的感觉。

其次是建筑的线条美感,简洁、利落的框线替代了繁复的传统框架。立面铝板在首层和标准层装饰线处,使用的都是3mm的精细密拼开放缝。

所以立面框线看上去能细如发丝,甚至达到近乎隐藏的效果,实现极为平整、轻薄的质感。

▲越秀琶洲南TOD立面大师手稿

▲越秀琶洲南TOD立面效果图、实景图

另一个巧思在于建筑的转角处,并没有采用传统的直角处理,而是设计成了圆弧,使得立面框架得到柔化,传递更灵动、亲和的气质。

这种设计语言看上去和工业设计潮流十分相近,都是追求轻、薄、平的视觉效果。相信未来“建筑=厚重”的固有认知将被打破,这是令人兴奋的进步。
二、配套空间“策展化”,营造沉浸式艺术体验
前面我们也说过,高净值客户,对于建筑空间的体验大多来源于高端酒店和艺术空间。
这个趋势也在推动着地产项目的审美进化,琶洲南TOD就在社区配套的设计当中,植入了大量艺文化的表达,来回应时代的审美潮流。
比如会所空间,从立面上看其不仅具有酒店化的风格,而且艺术化趋向也很明显,与其说是会所,不如说更像一座都市美术馆。

▲越秀琶洲南TOD会所实景图

越秀为这所会馆取名弧光·琶洲会馆,圆弧形态加上退台式的设计,宛若一艘江上游艇,在这里还能清晰远眺广州“小蛮腰”。
室内设计则以水滴在江面的涟漪、中国的赤道日冕与油纸伞等事物为灵感。会所内的陈设,是从世界各地收集来的现代艺术品。
这样的空间设计强化了“现代策展”型的艺术休闲体验,同时还凸显出了一种西方艺术与东方禅意碰撞的融合化审美。

▲越秀琶洲南TOD会所室内效果图

TOD产品融合
化繁复为便利,构建立体配套系统

不同大宅客群之间的喜好差异,在生活观念上反映得十分突出,尤其是关于“闹”与“静”、“快”与“慢”之间的不同取舍。
而琶洲南TOD又恰好是一个典型的TOD项目,如何妥善处理“便捷性”与“私密性”的关系,是琶洲南TOD最重要的课题之一。
这就回到了那个“既要、又要、还要”的问题上来了,换作其他房企,可能会感到比较头疼,但这却偏偏是越秀最突出的强项之一。
越秀一直是TOD开发领域的专家,目前在广州已经深度参与了50余个TOD项目,另外在全国10个城市中,也深度参与了70余个TOD项目,可以说是全国最有影响力的TOD开发企业之一。

基于自身成熟完善的TOD开发体系,越秀显然拥有处理复杂规划问题的能力和经验。针对琶洲南TOD的情况,越秀的策略是充分利用高差做文章,将“难点”转化为“亮点”。
在南北两个地块之间,越秀规划了一条生态绿廊中轴,一座高线公园依着高差顺势而建,连接着滨水公园、社区商业与内部的社区园林。
这样一来就实现了人行抬高、车行下沉的分流处理,不仅消弭了地块之间的高差问题,还增加了立体公共空间,景观层次感有了显著的提升,为居民创造了外延于社区的“第二园林”。

▲越秀琶洲南TOD中轴高线公园示意图(图源:XAA)

这么做更重要的益处,是多重城市交通功能的整合。

高线公园的抬高设计,使得车辆段上方增加了两层盖板,不仅增加了横向的开放性慢行动线,还能加强垂直方向上的一体化交通衔接。

水平与垂直方向上的动线整合,打通了项目周边的多重交通节点,居民可以享受不同交通方式之间的“零换乘”无缝链接,让原本复杂的动线变得清晰便捷。

琶洲南TOD的北地块为纯居住组团,南地块则集合了甲级写字楼、酒店与商业等多元化配套。

高差的巧妙利用,使得琶洲南TOD的南北地块实现了自然的商住分离,保持个地块纯粹性。但中轴的公共空间又无缝联通着两地,让商业配套能充分服务于居民,兼顾静谧与繁盛。

▲越秀琶洲南TOD复合层次示意图


结  语

对客群需求演变的关注与捕捉,是产品观念得以发展的关键。越秀一直坚持以客户的需要为导向,勇于作出新尝试、应用新技术,做市场真正需要的产品。

这一次琶洲南TOD通过对客群认知的进化,引领了项目在规划、户型与审美层面的迭代,正面回应了新时代大宅客群的诉求。这对停滞不前的大平层开发领域,很有借鉴意义。

作为深耕广州多年的地产国企,越秀这两年迎来了飞速发展期。这不仅来源于国央企一度稳健的经营战略,更离不开以人为本的产品观,和锐意创新的胆识。

近期越秀在与琶洲南TOD一江之隔的北岸,又斩获了一幅优质住宅土地——新港东地块。据悉,这也是一个主打225-270㎡大平层产品的项目。

如今,琶洲南TOD已经在大湾区建立了一个新派大宅的标杆级起点,未来新港东项目又会给行业带来哪些惊喜?让我们一起期待!

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