经过去年的严苛调控后，今年的房地产行情仍然难言乐观，尤其是流速较慢的大平层项目，让许多房企陷入了“出货焦虑”。
2、与用户需求的割裂：大平层产品如何能回应客户的真实诉求，让冷冰冰的“配置”，转化为“生活方式”？
3、对产品审美的停滞：大平层作为住宅领域的尖端商品，如何在审美上引领市场？
越秀的成绩之所以亮眼，自然是因为其产品很好地突破了以上这些“瓶颈”。一套以客户需求为出发点，且敢于革新突破的产品理念，是做出好产品的前提。
今天我们就以琶洲南TOD项目为例，来剖析一下越秀独特的大平层产品观！
为了打破认知固化，越秀地产今年开展了一次深度客研行动，对百余组高净值客户进行了访谈。结果发现随着高净值人群的结构越来越多元，而他们对产品的需求，也演变出了更多的分支。
其中最有代表性的，就是30-40岁新贵阶层。他们拥有国际化的视野和丰富的空间体验，重效率、爱科技、重家庭、爱运动。
带着这个重要认知和课题，越秀从客户需求演变的角度切入，并为此邀请了一批国际化的优秀设计团队，重新审视和重塑了大平层产品的打造观念与标准，并在一系列广州核心区的大平层项目中落地。
其中琶洲南TOD就是一个典型，其所处的位置是琶洲高新技术产业开发区，聚集了阿里、腾讯、小米等20多家科技巨头企业，大量投身于新兴产业的高知新贵阶层聚集于此。
这些团队除了住宅设计之外，在公建领域也多有建树，能为琶洲南TOD赋予不同于传统住宅项目的气质。这种敢于突破舒适圈、向外寻求新的审美碰撞的做法，十分值得期待。
以健康理念为内核
一、600+米瞰江景观面，将引景入室做到极致
琶洲南TOD项目坐落于珠江之滨，两条河道从周边穿行而过，自带宝贵的江景资源，生态条件非常出色。而项目地块本身的形态，也正好在面向河道的一侧，拥有超过600米宽的展开面。
这个得天独厚的景观优势，让广阔的江面几乎成为琶洲南TOD的私家景致。
在此基础上，越秀又通过朝向扭转以及阶梯式的高差设计的手法，实现16栋塔楼全部可看江景。
除了观景面最大化之外，琶洲南TOD建筑的错位规划、南高北低的设计，也实现了户户朝南、视野通透的效果。
这样的排布手法，可以保证每一户都享有最好的采光与通风条件，创造亲自然的居家环境。
另一方面，琶洲南TOD的各塔楼高度为80-150米不等。错落高低的别致布局，让项目形成了极具层次感和标志性的天际线，引领着琶洲片区的城市形象，从远处看十分抢眼。
琶洲南TOD北侧的黄埔涌还珠江支流黄金水道的精华段，广州的城市皮划艇训练主航道就位于此。
目前河道沿线已有现成的市政滨水慢行系统，向外可以连接1.6公里外的海珠湖湿地公园，向内则直接通往社区内部，这些都是在一线城市中不可多得的资源。
基于这些优异的生态条件，越秀沿着河道打造了滨水公园与中央生态绿轴，对周边这些绿化与水晶要素进行了进一步的整合。
这让业主即使身处一线城市广州，也能够感受隐居山谷般的度假式人居体验。
户型场景化，放大人本位的价值主张
尤其是卧室的曲面转角大飘窗设计，叠加独立的双人卫浴空间，让屋主无论是躺着还是在沐浴时，都能随时欣赏城市风光。
这样的设计手法让整个户型的开阔性与通透性，都做到了极致，每个角落都拥有沉浸式的观景视野。
二、户型功能复合化，满足顶尖圈层的社交需求
在户型的功能规划上，越秀则充分延伸了宜居的空间格局。依然是310平方米户型，奢侈地配置了三阳台：景观阳台、餐厅阳台与家政阳台。最大化利用景观资源，强化人景交融。
户内采用的是LDK一体化的大方厅设计，餐厨空间植入了双岛台设计，可以同时兼容中西餐烹饪需求。
整个欢聚空间除了延续时下已成标配的洄游系统之外，还能满足私宴、酒会、聚会等多样化的社交场景，为屋主提供阔绰得体、功能多元的圈层互动空间。
同时我们也可以看到，户型充分落地了双套房设计，这在后疫情时代下非常实用。多套房+LDK系统的组合设计，让家人们能既保持亲密互动，各自活动时又不会互相干扰。
另外一个值得赞叹的细节，是主卧中的双重步入式衣帽间的设计，让男女主人都能拥有独立的“风格空间”。这不仅满足了日常需要，也传达出了个体之间平等独立的现代价值观。
这种顶奢配置提升的不仅仅是极致的尊贵感，而且还在后疫情时代中，为业主提供了实打实的安全感。
三、华为全屋智能系统正式落地，智慧住宅时代已来
今年4月份越秀曾在品牌发布会上，越秀地产宣布与华为达成战略合作。华为的鸿蒙系统具有高度集成化的特点，最直观的好处就是便捷性的大幅上升，让全屋智能真正做到高效、自主。
这套系统可以由屋主预设多种场景，比如观影模式、游戏模式、睡眠模式等。系统通过与各智能硬件的联动，实现模式的一键切换。就算家中的老人小孩不会使用，屋主也可以通过手机APP帮家人远程操作。
在访客场景下，出入实行全线上预约机制。业主与访客的通行授权可以完全在线上自主进行，无需与物业进行冗余的沟通，创造一路畅行的尊贵来访体验。
而在车行场景下，智能系统还能够根据社区的车辆出入高峰期，自动调整闸口的出入方向，为业主营造灵活高效的智慧生活体验。
比如琶洲南TOD项目入户的最高挑高达到8米，这个尺度在整个湾区的豪宅市场中，都称得上阔绰。
这种独特的设计不仅能引景入室，也令公区的采光效果达到了最佳。业主在候梯时，珠江江景与城市景观可以尽收眼底，每一处细节都给人以度假酒店式的尊贵体验。
我国的大平层设计风格，经历了很多轮的演变。从最早的欧式奢华，到风靡一时的Art Deco，再到这些年广受欢迎的公建化现代风格……
不过这两年越秀通过调研发现，高净值客户对国际化、艺术化的审美有着很高的追求，是“颜值主义”的拥趸。
基于客户群体的偏好，越秀针对产品的审美风格作出了创新。比如在琶洲南TOD项目上，越秀就以“极简主义”与“艺术审美”为关键词，研发应用了一套更加前卫的设计语言。
一、立面审美大突破，极简主义成新潮流
琶洲南TOD的立面设计，看上去与传统住宅十分不同，完全没有一般建筑体块的厚重感，给人的第一印象是轻盈、通透。
这种感觉是怎么来的呢？
首先是配色。其立面以银灰色为主色调，并结合香槟金铝板进行点缀，大面积类玻璃幕墙材质的选用，使得楼体配色呈现出干净、透亮的感觉。
其次是建筑的线条美感，简洁、利落的框线替代了繁复的传统框架。立面铝板在首层和标准层装饰线处，使用的都是3mm的精细密拼开放缝。
所以立面框线看上去能细如发丝，甚至达到近乎隐藏的效果，实现极为平整、轻薄的质感。
另一个巧思在于建筑的转角处，并没有采用传统的直角处理，而是设计成了圆弧，使得立面框架得到柔化，传递更灵动、亲和的气质。
▲越秀琶洲南TOD会所实景图
▲越秀琶洲南TOD会所室内效果图
化繁复为便利，构建立体配套系统
不同大宅客群之间的喜好差异，在生活观念上反映得十分突出，尤其是关于“闹”与“静”、“快”与“慢”之间的不同取舍。
基于自身成熟完善的TOD开发体系，越秀显然拥有处理复杂规划问题的能力和经验。针对琶洲南TOD的情况，越秀的策略是充分利用高差做文章，将“难点”转化为“亮点”。
这么做更重要的益处，是多重城市交通功能的整合。
高线公园的抬高设计，使得车辆段上方增加了两层盖板，不仅增加了横向的开放性慢行动线，还能加强垂直方向上的一体化交通衔接。
水平与垂直方向上的动线整合，打通了项目周边的多重交通节点，居民可以享受不同交通方式之间的“零换乘”无缝链接，让原本复杂的动线变得清晰便捷。
琶洲南TOD的北地块为纯居住组团，南地块则集合了甲级写字楼、酒店与商业等多元化配套。
高差的巧妙利用，使得琶洲南TOD的南北地块实现了自然的商住分离，保持个地块纯粹性。但中轴的公共空间又无缝联通着两地，让商业配套能充分服务于居民，兼顾静谧与繁盛。
这一次琶洲南TOD通过对客群认知的进化，引领了项目在规划、户型与审美层面的迭代，正面回应了新时代大宅客群的诉求。这对停滞不前的大平层开发领域，很有借鉴意义。
作为深耕广州多年的地产国企，越秀这两年迎来了飞速发展期。这不仅来源于国央企一度稳健的经营战略，更离不开以人为本的产品观，和锐意创新的胆识。
近期越秀在与琶洲南TOD一江之隔的北岸，又斩获了一幅优质住宅土地——新港东地块。据悉，这也是一个主打225-270㎡大平层产品的项目。
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