这个爆火赛道，已经卷成这样了！

作者：胡天祥

提到保障性住房，你会想到什么？

地理位置偏远、公共配套缺失、户型设计滞后、物业管理不到位，早期的保障性住房，或多或少都会存在以上问题。

而近年来，随着国家对保障性住房建设的政策倾斜，不少保障性住房的硬软性条件已经不输商品房，比如有项目可以推窗望海，有项目已经设计出12m²的罕见户型，甚至两院院士们的科研成果，也在保障房得到应用。

保障房，也进入到了内卷时代。

卷景观：推门见山不稀奇，

有的保障房下楼就是海

说起保障房，很多人的主观印象就是地理位置偏远，缺乏城市绿化和自然景观。

的确，早期的保障房，由于多重原因，往往选址在居住环境差、配套资源少的郊区，这也导致很多人不愿意过去住，空置率居高不下。

近几年，随着国家对保障房建设的重视以及加大投入，不少保障房的位置越发靠近市中心，有的还能坐拥海景。

位于广州南沙的某保障房项目，和大名鼎鼎的狮子洋只隔了一条海滨路。狮子洋位于东江口和珠江口之间，全长41公里，平均宽为2000米，最大潮差3.35米，3-5万吨海轮可乘潮进入黄埔港。

不难想象，这么近的距离，即便站在家里阳台，也能深切感受到狮子洋的波澜壮阔，甚至能清楚听到海浪互逐碰撞产生的咆哮声。

如果你更喜欢内敛细腻的灵秀之美，位于上海浦东世博板块的某保障房项目，绝对符合你的要求。

站在高层房间阳台，前面的黄浦江美景一览无遗，江上来来往往的航船，见证了这座国际大都市的日新月异。下午时分，残阳倒映在江面上，霞光洒下，波光粼粼。据了解，这里的保障房，有一半以上的房间都能看到一线江景。

不仅如此，这里的地段，也是寸土寸金。该项目属于浦东滨江中轴线——后滩板块。该板块坐拥上海最大的沿江公共生态空间，还兼有宋城世博演艺大舞台、世博文化公园、上海大歌剧院等一系列高水平文化设施。试想，住在这样一个望江社区，估计睡觉都会笑醒吧。

位于广东湛江的某保障房项目，不仅位置优越，也是为数不多可以远眺海景的保障房。

从高德地图上可以看到，项目距离湛江赛艇皮划艇基地步行仅1点多公里，距离滨湖公园也仅2公里左右，后者是湛江最大的湖泊湿地生态公园，碧道全长约12.6公里，湖区面积约260万平方米。

据了解，这个项目的入住群体主要为当地青年教师、青年医生、环卫工人、公交车司机等。试想一下，早晨起床便能远眺无边海景，晚上吃完饭还能绕着碧道悠闲散步。这配置，很多豪宅也是望尘莫及。

卷设计：不只多元前卫，

还有人文关怀

早期的保障房，总让人觉得缺乏设计感，每个小区都建得千篇一律，有人甚至戏称：“一张设计图就能用遍各个保障房。”

比如早年某地保障房规划方案征集展览和公示期间，有75%参观者不满设计方案。问题集中在地面设计单一，平面规划落后，明显缺少人性化创意。有些参观后的市民甚至惊呼“筒子楼”回来了！

不过最近几年，国内设计师紧随国家政策及市场导向，相继完成了一系列极富设计感的保障房项目。

第一种是将设计美学融入城市肌理。

位于北京的成寿寺集体土地租赁住房，打破目前住宅区设计完全依据产品和日照自成孤岛与城市割裂的模式，以积极、和谐的姿态嵌入城市空间之中。

比如对于项目西侧已有的商业配套，设计方案在西北角形成退让并降低尺度，与西侧商业共同围合形成街角小广场。对于用地东侧80m高的公寓塔楼，方案在与之相对应的一侧设置相同高度的塔楼，并同样退让街角空间，形成体量关系呼应的街角空间形态。

第二种是突出新旧语言的对比。

位于广州越秀区的五羊邨，是老广们的昔日记忆，区域大多是超过三十年楼龄的老房子，某保障房便是由其中一栋老公寓改造而来的。

按照业主方的诉求，设计师用波浪形的冲孔铝板从中庭两端包裹延伸至外部的立面，半透式的覆盖层和灯光设置，让整座楼显得轻盈了不少。其背后与城中村内原有建筑的“对话”，也突出了新旧语言的对比，以及与周边大小建筑共生的状态，强调了城市立面肌理层次的“拼贴”感。

同时，设计师还因地制宜，充分利用原建筑主要立体动线围合成的公共空间，通过视觉上内立面的趣味性营造，保证新住户在中庭及错层通廊的驻留度。

第三种是打破封闭边界。

位于北京的百子湾保障性住房，在设计之初便打破传统社区与城市之间的壁垒，将社区街道完全向城市开放。

城市公园层位于首层屋顶之上，最大程度的在高密度城市之中引入自然元素，也为整个社区的交流提供了最大的平台；空中开放层是连接横向连接层和竖向塔楼之间的转换介质，通过对连接层屋顶的利用强化社区交流的方案理念，促进社区组团内的居民交流。

第四种是科学合理地利用自然光。

对于市中心的公租房来说，由于周边建筑密集，采光始终是个老大难问题。

为此，上海龙南佳苑的设计师们，在2.2的容积率要求下，将项目北面设计为四栋相对的七层U型半围合多层廊式住宅，将南面采用逐级变化的三栋高层住宅来减弱住宅区规划对日照计算的依赖。

显而易见，逐级跌落的屋顶平台不仅创造了丰富的屋顶活动空间，它们是花园亦或是观景阶梯，并且让更多的阳光照入长满花草、树木的院落。

卷科技：装配式建筑全面应用，

有的还有院士参与

早期，有的地方一些保障性住房设计、施工、监理、验收质量把关不严，个别工程还使用了不合格的建筑材料，存在质量安全隐患。

近年来，随着装配式建筑的普及，许多保障房都陆续采用这一技术。与传统施工模式相比，装配式工艺一方面能极大缩短建设周期，另一方面能够降低对环境的负担。

位于深圳光明区的长圳保障房项目，中国首个全面应用装配式建筑智慧建造平台项目。内墙板、阳台、凸窗等超过6万个装配式房屋构件均在车间生产完成，项目装配式钢混组合主次结构体系住宅装配率高达94%，与传统施工模式相比，现场用工人数减少了五成以上。

特别的是，该项目从设计到建造全过程中，集聚了八位中国工程院院士的“硬核技术”。比如，周福霖院士的减隔震技术，能够在7级地震发生时，使建筑物受到的影响只有4—5级；周绪红院士钢结构大框架体系技术，可有效减轻建筑自重20%以上，节省脚手架和模板90%。

另外，聂建国院士的钢和混凝土组合楼盖技术、肖绪文院士的绿色施工和免模施工技术、江亿院士的建筑分布式蓄电和全直流供电技术等，这些科研成果，都在长圳保障房一期项目中得到集中应用。

位于广州黄埔区的萝岗保障房二期，同样来头不小，它不仅是华南地区在建体量最大的公租房项目，更是拥有“六个第一”：广州市第一个EPC模式、CIM平台试点、采用BIM正向设计、装配率达55%以上、融入海绵城市设计、采用机械停车位的保障性住房项目。

据负责人介绍，该项目通过装配式实现’积木拼装式’建造，形成’构件厂-现场’之间的联合，极大减少了现场废料产生及扬尘等污染。其中10栋塔楼装配率达到58.36%，2栋塔楼装配率达到58.54%。

不难预见，具有智能化、绿色化特点的装配式建筑，今后会在保障性住房市场中得到广泛应用。

卷户型：挑战最小面积12m²，

设计堪称《百变大咖秀》

户型风格单一、利用率低、缺乏人性化，是很多人谈及保障房时都会吐槽的一个问题。

比如某用户就在平台上吐槽，自己住过某市早期单间保障房，虽然面积达到40平米，但厨房洗手间和阳台太小，单人住面积浪费，家庭住功能又太差。

不过近两年，在政府的组织和支持下，许多设计单位纷纷把关注点转到保障房。

比如2022年，深圳就专门发起保障性租赁住房小户型设计竞赛活动，活动共收到319份参赛作品，给后续保障房户型设计，提供了思路和样板。

你能想象的户型有多小？参赛作品中，有一件的创作灵感来源于小孩玩的乐高Lego积木。设计师将三个面积段（12㎡、18㎡和27㎡）做到进深一致，面宽不同的标准单元，根据地块不同，组合成最佳标准层平面。

其中一套12㎡的单元，其内部所有功能组件均以二合一为标准。入户利用过道分隔浴室、厨区。厨区附设多样功能，包括水槽、煮食炉、餐具柜、洗衣机、冰箱、抽油烟机乃至衣柜及鞋柜等。浴室采用成品水槽连坐便器。浴室及淋浴门“二合一”，降低成本。起居、休息区以推拉门分隔保持适当私隐。此区内家具设备包括：双人坐连折叠床，收纳柜，能满足储藏、用餐和工作的需求。

图片来源：新微设计

另一件作品则提出“包裹住宅”的设计理念。在设计师看来，包裹住宅用最简单直接的方式将每一个居所打造成完整的、预制的、可现场直接装配的“包裹”，在钢结构框架中塞入包裹，即形成住宅。

包裹有三种模块，分别为12㎡单人户型、18㎡双人户型和27㎡家庭户型。每个包裹模块拥有独立的框架、墙体和设施。内部空间利用错层增加使用面积。所有家具都与空间构造相结合，储物与使用两不误。

图片来源：新微设计

即使在极致迷你的12㎡小户型中，你依然可以享受烹饪、饮食、阅读、休息、娱乐、感受自然的所有生活乐趣。包裹外的空间为公共活动场所：空中瑜伽、空中芭蕾、空中画室、空中球场，让这个垂直社区成为充满热情与艺术气息的家园。

提醒一下，目前这些户型还只是设计图纸。但明源君相信，随着保障性住房市场不断发展，构想照进现实，只是时间问题。

结语：

和商品房相比，保障房的价格通常为市场价的一半。而且近年来，保障房的选址越来越靠市中心，品质也有明显提升。对于市民来说，无论是租还是买，都是一个不错选择。

不过，由于保障房的特殊性，所以其上市流通不能像商品房那样自由快捷，出售条件也比较苛刻，需要购房者提前了解清楚，切勿因价格低而冲动消费。

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