最高法发文，对房地产意义重大

作者：胡天祥

最高人民法院的最新批复，在法律界和房地产界引起了强烈反响。

4月20日，最高人民法院《关于商品房消费者权利保护问题的批复》正式施行，其中就人民法院在审理房地产开发企业因商品房已售逾期难交付引发的相关纠纷案件中涉及的商品房消费者权利保护问题，给出了司法解释。

有人惊呼，烂尾楼业主有救了。也有人说，这份文件，是为了保护脆弱的房地产行业信心。

还有律师认为，这份批复，是从法律层面明确了“在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权，将优先于其他债权”，把刚需买家的权益放在第一位。

《批复》到底说了什么重磅内容？其对房地产行业到底有何影响？且听明源君一一道来。

商品房烂尾，先赔购房者

4月20日，最高人民法院就河南省高级人民法院《关于明确房企风险化解中权利顺位问题的请示》(豫高法〔2023〕36号），做出《关于商品房消费者权利保护问题的批复》，主要包括三个方面：

第一，建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权之间的权利顺位关系，按照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条的规定处理。

第二，商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。

第三，在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。

在明源君看来，第一点和第二点，主要是再次强调了房屋交付请求权与建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权之间的权利顺位关系。即房屋交付请求权居于第一位，其次为建设工程优先权，再次为抵押权，最后为其他债权。

当然，这里面需要满足两个前提。

第一，房屋要以居住为目的，以投资、经营为目的则不符合条件。按照法律界的解释，对于购房人购买房屋是否系居住性住房，可结合购房人职业、经济实力、购房数量、房屋种类等因素综合认定。

第二，购买的房屋已经支付全部价款。如果商品房消费者只支付了部分价款，则不符合条件。但是，如果商品房消费者在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，也可以适用此项规定。

《批示》的最大突破是在第三点。

按照之前的法律规定，在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，建设工程价款属于具有优先受偿的权利。

但现在的情况是，越来越多的开发商资金链紧张，楼盘逾期交付甚至烂尾的现象也越来越严重。而且当消费者起诉开发商要求退款的时候，虽然能够胜诉，却很难执行到款项。

所以，《批复》的出台，就是从法律层面对消费者的价款返还请求权地位作出了明确，一旦房屋不能交付且无实际交付可能，消费者的价款返还请求权将优先于建设工程价款优先权，即把刚需买家的权益放在第一位。

另据《大理寺评论》的解读，此前对消费者的保护仅仅限于房屋交付请求权，若消费者不主张交付房屋，而是解除合同返还价款，则消费者的债权沦落为普通债权，不得优先于建设工程优先权及抵押权，这将致使消费者在解除合同后债权获得清偿的可能性微乎其微。

最高人民法院显然是注意到了实践中消费者面临着的实际难题，因此作出了上述规定，对消费者的权益进行了更为周延的保护。

要想兼顾各方利益

根本还是保交楼、防烂尾

虽然说这次是从法律层面明确了“商品房若无法交付，购房者退款享有优先权”，但在实际执行过程中，依然面临不少难题。

第一，楼盘既已停工烂尾，开发商监管账户等收取的购房款，要么挪空要么被冻结，此时购房者的债权优先也几乎很难执行到位。

也就是说，不管谁优先，关键还得开发商有钱，如果到最后开发商没什么资产，什么政策都是空谈。

第二，《批复》的出台，对施工方的压力很大。

众多周知，很多施工方，在前期是要垫付工程款的，比如某施工方，就给开发商建房垫了一个亿。放在以前，一旦开发商欠钱，施工方可以主张未出售的房产优先受偿，或者在开发商破产后，优先偿还施工方的工程款。

但《批复》生效之后，消费者享有优先受偿权，工程款排在后面，施工方最后能不能拿回来钱，很难预测。

第三，施工方不享受优先受偿权后，肯定会对垫资施工格外谨慎，那么此时的资金压力就全部转移给了开发商。

第四，由于消费者享有优先受偿权，银行会对开发商发放贷款更加慎重，这不只是因为政府关注和法律保护，也是银行出于自身资产质量考虑的主动行为。

明源君认为，要想更好地照顾各方利益，还是应该从源头抓起，保障房地产项目如期交付，防范商品房烂尾楼现象发生。

自2022年7月中央政治局会议首提“保交楼”以来，各地相关政策不断。

中央层面，2022年8月，住建、财政、央行等多部委联推2000亿政策性银行专项借款，截止目前保交楼专项借款资金已基本投放至项目。

2022年11月，央行表示，将面向6家商业银行提供2000亿元再贷款，为商业银行提供零成本资金，以鼓励其支持保交楼工作。

地方层面，比如西安就在2022年出台了首个烂尾楼官方防范政策，该措施用六条十三款，在土地出让、预售资金监管、交付环节等环节加强监管，防范楼盘烂尾。

拨付方面，西安要求在商品房项目完成主体结构验收前，累计使用重点监管资金不得超过总额的50%；完成竣工验收前，不得超过95%；完成竣工验收备案前，不得超过99%；不动产首次登记后，可以提取剩余1%。

过程监管方面，西安市要求各辖区住建部门每月要与监管银行对账不少于一次，发现开发企业违规挪用重点监管资金的，应当立即停止拨付并依法查处。

在全国性保交楼专项借款、地方纾困基金的撬动下，已有多个省市的停工项目逐步复工。

数据显示，2022年，郑州落实支持资金300多亿元，全市保交楼项目实质性复工95%以上，已建成交付9500多套；昆明具有示范性的23个项目，在2022年下半年完成了约30000套房屋的交付……

结语：

最后明源君还想提醒一下消费者，在购房的时候，一定不要将款项打入除监管账户之外，开发商提供的其他账户内。

在监管账户的款项，每一笔支出都有相对严格的规定，若是付款到开发商其他账户，则可能会被挪作他用。

而且如果消费者的款项没有进监管账户，到时候法院在认定消费者是否实际购买了房屋，可能也会引发争议。