国资平台为什么要出售这些资产呢？
第一，目前的行业形势下，不少国央企也有资金压力和财务考核，通过出售存货，一方面可以迅速回笼资金，为后续的项目开发和运营提供支持。另一方面也能降低负债率，美化财务报表。
第二，过去几年，国资平台要么被动，要么主动，陆续收购了一些低收益或有一定风险的资产。比如接盘暴雷房企的资产，或者竞配建安置房、租赁住房等。
因此，部分国资平台估计也是想趁这个机会，赶紧把手上的低效、闲置资产出售，进而优化资产结构。
当然，想要实现国有资产保值增值，并非只有出售一途，还有存量资产盘活。
一提到这个话题，很多地产人都会大呼“头疼”。
一方面，盘活存量资产是个技术活，其难度远远大于新建一个项目。
比如有些地方的存量资产管理太过分散，每个部门都有自己的台账，就是没有总台账。还有的存量资产，存在产权不清晰、多次质押等问题，可盘活的价值资产少之又少。
另一方面，许多地方对“盘活存量资产”理解有偏差，一开始就走了歪路。
比如有企业把盘活存量简单理解成资产变现或抵押，而不是从改扩建、产业导入等方面来盘活，这就没办法从根本上盘活低效、闲置资产。
今天，明源君就围绕这个话题，介绍一下各地盘活国有存量资产的经验。
盘活存量资产
这些案例可以抄作业
刚才明源君提到，盘活存量资产虽然困难重重，但地方政府对于做这件事的积极性非常高。
一方面，存量资产规模庞大，盘活之后能直接为地方换来不菲的资产处置收入，在一定程度上能够缓解地方财政紧张的局面。
另一方面，存量资产盘活之后，能将长期困扰地方国企的“包袱”变成财富，有效降低国企杠杆率。
针对具体的盘活方式，国办19号文曾给出几个选项，比如REITs、PPP、产权交易、改扩建、国有资本整合、ABS等。
明源君结合实际案例，重点解读下以下几种方式，仅供参考：
第一，REITs是盘活资产最优选，但门槛很高。
REITs主要是帮助存量资产在资本市场募集资金，但REITs的发行门槛相对较高，比如要求标的资产现金流稳定、产权清晰、回报率高等等，一般资产很难达标。
比如深圳安居保障性租赁住房REITs项目的做法，就很有借鉴意义。
首先是拿出的标的资产足够优质。从出租率看，深圳安居REITs项目中的四个标的，出租率均超过98%，且项目租金仅为市场水平的六折，具有明显的竞争优势。
其次是交易架构。资料显示，深圳安居先是和外部投资者一起出资，设立一个公募基金，并通过公募基金认购一个专项管理计划全部份额，专项管理计划再从深圳安居手中购买项目公司的股权。
如此一来，公募基金层层打穿后，间接方式实现购买标的房产的目的。深圳安居也顺利将这四处保障房进行部分套现，达到盘活国有资产，实现保租房证券化的目的。
去年8月，该REITs产品成功上市，成为深交所首单保障性租赁住房REITs产品。
第二，特许经营权转让，以存量换增量。
特许经营权转让，即不改变产权的前提下，将某类资产的经营权有偿转让给经营者，经营者依靠该经营权弥补投资并获得回报。
比如长沙县就将符合盘活条件的白石洞等四座水库30年水资源供水收益，实施特许经营权公开招标。
他们的主要做法概括起来包括五个方面：第一，全面梳理四座水库的产权权属；第二，厘清水库权属便于处置收益权；第三，评估30年收益权资产价值；第四，编制特许经营项目实施方案；第五，招标选定社会资本。
最终，由中标社会资本向县财政缴纳中标金额9.4亿，实现四座水库水资源盘活，创新”以资产换资金，以存量换增量，以投入换产出”融资模式。
第三，改扩建，让资产重新焕发生机。
采用调整业态盘活，这个做法主要还是针对低效闲置的工业厂房、商办楼宇、长租公寓等存量资产资源，充分挖掘资产潜在价值。
比如原北京动物园服装批发市场——四达大厦，原主导产业以服装贸易批发为主，后面成功升级改造为新动力金融科技中心。
里面最难的是对现有商户进行疏解。原来市场里面有央企产权，有市属国企产权，有民营企业产权。产权方把大楼出租给市场方，市场把摊位租给商户，商户又层层转租，最多的倒了六七手，利益关系十分复杂。
后面项目采用“产权换疏解”“税收推动”“减量平移”“股权收购”等多种方式，最终完成疏解。比如“产权换疏解”，就是将市场的产权卖给其他有经济实力的企业，再由该企业筹措平衡疏解资金。2022年，新动力金融科技中心入驻企业三级税收达16亿元。
佛山创意产业园原址是一家旧厂房，由于产业定位不清晰，空置率一度高达80%。之后，当地政府以改扩建的方式，对原旧工厂、旧物业资产进行系统盘活。比如产业园将主力人群锁定为男子汉、美女，创业者等特色群体，并针对不同人群的需求，陆续打造不夜城、儿童城、创业城等。
按照园区提供的数据，改造之后，园区商业部分的出租率一度高达90%，办公出租率也一度接近95%以上。
第四，产权处置，操作相对容易。
众多盘活方式中，产权处置应该说操作相对容易，其又细分为两种模式：
一是资产出售。一般来说，这类资产权属清晰、债务明确，只是因为经营不善，不能完全充发挥资产效益。
比如广州工控旗下的一批资产包，因设备购置、使用时间较长，仅部分可以作为二手设备使用，其他则失去商品价值。后来广州工控委托广州产权交易所挂牌转让，最终以4669.76万元成交，实现国有资产保值增值。
二是兼并重组。这个方式主要针对僵尸企业等，通过新主体进行清产核资，实现盘活。
比如武川县就针对一些无法依靠自身能力重新启动的“僵尸企业”，通过招引企业收购等方式，对企业进行兼并重组。原武川县塞宝公司，因建设部分厂房后资金链断裂停工，2019年在政府协调下，内蒙古一家公司以1700万元收购该企业，续建了生产车间，同步办理了相关手续后盘活，企业已于2022年投产。
第五，作价入股，适用债权复杂的资产。
如果项目公司债权复杂，那么股权收购肯定是行不通了。怎么呢？有些企业就采用“作价入股”方式收购，来对项目公司进行盘活。
比如云南曲靖新能源项目，项目自2010年投产以来，一直处于亏损状态，资不抵债。2022年，该项目通过引进战略合作方成立新公司，实现存量资产盘活。
盘活前，曲靖新能源预计经营净现流-3258.8万元，无法维持公司正常经营。盘活后，曲靖新能源预计年均经营净现流为641.55万元。
此外，该项目创新合作模式，以机器设备资产作价3500万元入股新公司获得35%的股权，其余资产出租给新公司使用收取租金，拓宽了收入渠道。
曾被列为出清“僵尸企业”的云维集团，则以闲置土地作价出资项目。2018年9月，云维集团与云南能投化工共同投资40万吨/年有机硅单体及配套项目，盘活原有资产。盘活后有机硅项目投产半年实现营业收入9.31亿元，利润总额1.2亿元。
第六，资产租赁，适用长租公寓。
资产租赁主要面向达不到产权处置条件，但可通过经营盘活的资产，一般以房产为主。
比如成都城投就和成都泊寓，共同设立一家公司，双方各出资1500万元（各占股50%），以包租方式获取成都市干道建设指挥部权属的怡北商住楼资产作为初始运营项目，出资对项目进行改造、运营，从而达到盘活国有资产的目的。
第七，市场化债转股，旨在降低企业杠杆率。
市场化债转股主要是为了降低企业杠杆率，帮助举债过多的国有企业、发展前景良好但暂时遇到财务困难的优质企业降低财务负担。
比如山东铁投集团投资建设的济青高铁线路，全长307.9公里，总投资599.8亿元。2019年12月，该项目采取股权转让方式引入战略投资者盘活资产，同时通过市场化债转股降低负债水平。
济青高铁引进战略股权资金30亿元，其中16.14亿元为市场化债转股资金，由农银金融和中银金融购买济青高铁股权，并定向用于偿还山东铁投集团存量债务，降低资产负债率。
资产盘活，首先要摸清家底
在进行资产盘活前，地方政府和企业，还需要做好几项准备工作。
第一是摸清家底，采取有针对性的盘活措施。
底子清，才能路径明。之前某国央就是因为资产类型多，在没有信息化的时候，资产底数都还是靠excel的表格台账来进行统计，效率低还容易出错。
比如陕西汉阴县就按照“应清尽清、核准核实、不留空白”原则，建立县、镇、村社“三级”资产信息台账；按资产总量、存量、单位职能建立资产需求台账；按资产类别、分布、状况建立资产管理台账，加强从资产清理到盘活全过程的管理。
第二是建立数字化管理体系，对资产运营进行有效监管。
因为存量资产体量庞大，在纯人工监管的情况下，可能会出现有些资产可能闲置了很长时间，大家都还不知道有些合同可能到期了，也没有及时的去跟进续签或者是招商。
通过数字化系统，便可以轻松解决这一难题。
比如长沙城发就将所有经营性资产引入在线化，其好处在于：
首先，一张资产地图就可以清晰看到各类资产的一个情况，真正做到了资产有数；
其次，资产资源空置、应收账款催缴、突破租决文件等风险事项，实现自动预警，实现运营有效。
最后，资产经营的数据母子公司是实时同步的，大大提高了资产经营监管的工作效率，各类资产运营的成果能够科学准确地反馈出来。
第三是建立盘活存量资产部门协调机制。
盘活存量资产涉及多个部门，一旦信息不同步，就很难顺利推进盘活工作。事实也证明，很多事情往往卡在沟通上。
比如云南临沧市就建立“周收集、月调度、月通报”工作机制，具体包括：
每周收集工作进展情况、问题清单，协调各部门妥善解决问题；
每月召开一次全市综合调度会议，要求工作进度慢的单位作深刻剖析，盘活推进情况好的单位做经验分享交流；
每月对工作推进不力、工作滞后，推进较为缓慢的县（区）、单位、企业进行通报，督促跟进盘活工作，确保盘活工作取得实效。
第四是设立奖惩机制。
将国有企业盘活工作纳入国资系统综合管理考核，盘活成效与年终绩效直接挂钩，一方面能够对“不作为、慢作为、不担当”的国企进行约束，另一方面也能够激发国企的主观能动性。
比如天津就对盘活存量资产、扩大有效投资工作成效突出的区或单位，以适当方式积极给予激励；对资产长期闲置、盘活工作不力的，采取约谈、问责等方式。对地方政府债务率较高的区，重点督促其通过盘活存量资产降低债务率、提高再投资能力。
