原因何在？当前的大环境是买方市场，固然是重要原因之一，但最核心的还是产品不够硬核。如今，在核心城市买到满意的房子并不容易：

1.虽然现在产品越来越卷，但由于行业利润越来越薄，投入更多地被用于客户容易看见的地方，不容易看见的地方满足基本标准即可，真住进去之后，会发现有一堆麻烦事；

不过，最近明源君发现，有个项目竟然做到了。其回归居住第一性能，超标打造的产品，一举解决了以上三大难题：①无论面子还是里子都好看又实用；②既能满足多元化需求又能保证居住的舒适度；③既能满足当下的需求还能随着业主需求变化成长。它就是卓越·九珑——一个位于中国「第一区」深圳南山区（GDP规模超8000亿）核心区域的城市更新项目，项目周边聚集大体量的商务空间以及高密度的轨道交通，生活配套齐全、居住氛围拉满，是妥妥的核心地段。

明源君认为，其做法非常值得学习，在购房和换房门槛日益高涨的当下，「好房子」是房企告别价格战，成功突围的唯一路径！

无论能被看见与否都超标配置
不仅拥有高颜值，还非常实用

但凡对房地产项目操盘有所了解的人都知道，要把钱花在客户看得见的地方，这样客户才会更愿意买单。过去如此，如今进入买方市场时代更是要把钱花在刀刃上。

建筑立面、围墙、社区大门、园林景观、大堂门厅、样板房……这些，都是客户非常敏感的点。所以，近两年这些地方非常卷，现在已经卷改善豪宅化，从外立面到大门、会所、园林景观等，都在卷豪宅化的配置。

这些，卓越·九珑一个都没落下，而且还更进一步——不仅客户容易看见的地方、敏感的地方超标配置，而且客户不容易甚至看不到的地方同样超标配置。

先看建筑立面。墨西哥建筑大师路易士·巴拉干说：「我相信建筑的生命，就在于它的美。」高颜值的房子不仅是城市的风景线，还很容易让人认为这是一切美好事物的开端与归处。而建筑立面是建筑语言最直接的表达。

对此，卓越集团早已经驾轻就熟了。早在1998年，卓越集团打造的深圳第一个也是公司历史上第一个住宅项目「蔚蓝海岸」，「蓝色风暴」就席卷了整个房地产行业，被中国地理杂志评为「中国最美丽的住宅」，至今依然是业内到深圳参观考察的项目之一。

至此，卓越集团持续坚持行业领先的追求。还没有深圳湾的时候就有了卓越浅水湾，深圳湾的国际化从卓越维港出发……最新迭代升级的卓越·九珑更是引领南山中心区的城市更新。

卓越·九珑以写字楼与高级住宅的美学工艺，锻造山墙铝板（仅1、2单元为山墙铝板）+LOW-E玻璃外立面，这通常是豪宅御用组合，再结合Bezel-less超纤细边框设计，让整个外立面如同浑然天成。不仅颜值非常高，还隔音降噪。

与此同时，项目还独具匠心构造了建筑「第五立面」——塔冠。该设计灵感来自于「劳斯莱斯车标的飞天女神」，并命名为「天空之翼」，代表无限的未来。标识性非常强。

再看酒店式归家落客区。为归家的业主或访客提供了由动至静的缓冲区，配合星级酒店式的迎宾大堂，在归家的第一时间，就让业主既感受到尊贵的仪式感又有度假的松弛感。

还有风雨连廊（建造成本较高，交付后的维护成本也较高）直连入户大堂，无论刮风下雨还是烈日当空，业主都可以优雅从容地回家。如果不急着回家，也可以走走停停享受移步换景的惬意时光。

如果业主开车进入地下车库，车库入口迎接业主的则是高颜值的「劳斯莱斯星空吊顶」，这与「天空之翼」遥相呼应，让回家的业主就像走在星光大道上，仪式感拉满。

……

显然，这些客户敏感点的超标配置，都能给到客户极大的情绪价值。除此之外，客户不容易看见部分的超标配置同样无处不在。

比如，厨房玻璃门选用夹丝双层钢化玻璃，价格是普通钢化玻璃的2-3倍，不仅让厨房十分高颜值，而且也更耐污。

说到厨房，我们知道，天天做饭本身已经很辛苦了，到了炎炎夏日，更可能挥汗如雨。但在卓越·九珑就不用担心，因为厨房也配有中央空调模块，即便在炎热的夏天，下厨也可以很舒适。在深圳，一般要顶级的改善性住宅才有这种配置，因为即便是在中央空调的基础上加一个厨房模块，也要多一万块钱的成本。

再比如，通常来说，正常交付的中央空调的项目吊顶为50%左右，但卓越·九珑的吊顶覆盖达到100%。全屋吊顶，既可以达到房屋平整美观、灯光自由的效果，还能有更好的隔音等。

类似的超标细节还有太多，这里就不一一列举了。

LDKB、全明、智慧都做到极致
既满足多样需求又不影响舒适

改善性客群，普遍上有老下有小，一方面需要情感互动的场景，另一方面每个人又有自身个性化的需求，希望有私密空间。这二者不容易同时满足。如果再加上美观、舒适的要求，难度就更大了。

那总价千万范围内，卓越·九珑是如何满足在核心区域购房的改善群体既要……又要……还要……的呢？

一、LDKB一体化营造奢阔空间，满足家庭成员多样化的情感互动需求以及个性化的需求。

卓越·九珑建面约83㎡的户型，做到了三房一卫。LDKB一体化设计，客餐厨阳台在一个可以「被看见」的空间里，形成了一个新的整体，让整个空间更加通透。当然，LDKB现在并不是新鲜事物，很多产品都这么设计，但卓越·九珑将其做到了极致。

LDKB将客厅、餐厅、厨房、阳台之间的多余隔断打通，让四个空间处于串联的状态，整体提升空间利用率与室内的通透度。

不过，大部分LDKB串联并不充分，因为其厨房并不能真正打开，视觉上依然有隔断。即便是很多大平层产品，真正打开的也只是西厨导台，原因就在于这些产品既无中央烟道，也无厨房中央空调模块，如果打开，客厅都会充满油烟味。

而卓越·九珑的厨房是可以打开的。如此，既扩大了视觉空间，又能够让交流更加顺畅，由此制造更多交流。比如女主人在厨房做菜，可以跟在客厅活动的家人更方便交流，从而让其他人也更容易加入到美味制作中。

同时，该户型的阳台进深达到约1.85米，再加上卓越·九珑的立面系统，让其通透性进一步增强。客厅、餐厅、厨房、阳台在视觉上，真正成为一个整体。

男主人在阳台品茶，女主人在客厅练瑜伽，小孩在餐厅等待开饭，老人或保姆在厨房准备饭菜；或者女主人在厨房准备美食，小孩也可以在餐厅做作业；你还可以想象出无数场景，但他们都有一个共同点——既互不干扰，又能够无障碍的交流……

△建面约83㎡户型图

空间分合只是手段，家人融合才是目的，卓越·九珑真正做到了。

二、全明设计，三段式干湿分离……共同提升居住的舒适性。

大多的户型在设计上都会有一些小的房间,比如小卧室、卫生间、主卧卫生间等都会出现有不带窗的房间。这些地方因为阴暗/潮湿，很容易滋生细菌。而卓越·九珑的全明设计让居者在室内任何一个空间，都能感受到风和光的包围。

为了增大通风采光面，卓越·九珑建面约83㎡的户型甚至连通往卧室的过道也设计了飘窗，这个在市场上比较少见的。

建面约119㎡户型两面采光的景观大方厅，更是将客餐厅和厨房的风光拉满，主卧270°PLUS采光设计让男女主人躺在家里就有阳光SPA的度假感。

△建面约119㎡户型图

此外，卓越·九珑卫生间采用三段式干湿分离设计，再加上加高加长镜柜让收纳空间暴增，居家舒适感直线飙升……

而且，卓越·九珑还采用了分户「S墙」创新设计（如下图），以营造收纳空间。传统收纳柜多为300~600mm深，无法满足双开门冰箱、婴儿车、行李箱等大件物品收纳。S墙则可以以内嵌收纳的形式，满足不同家庭空间收纳需求。

例如，S墙让冰箱有了自己的专属位置，同时为厨房扩容和彻底打开创造了条件，从而提高与客厅、餐厅空间趣味性和交互性，提升空间舒适度和生活体验感。

S墙这么好用，为什么只有极少产品采用呢？答案是：成本。虽然S墙是建筑户内设计，但每一个设计变动背后都是牵一发而动全身，施工难度和成本都会增加。

三、从社区到户内的智慧化住宅，进一步提升居住的舒适度、绿色节能、便捷与安全……

当然，作为位于中国著名的科技创新之都，而且上市科技公司最多区域的项目，卓越·九珑还有科技的加持。

依托卓越悠系统智慧社区，卓越·九珑为社区物业提供了物联网一站式管理方案，从社区到户内均实现了智慧化。以室内智慧安防为例，其能提供火灾监测报警、燃气泄漏报警和厨房水浸探测警等。

户型能跟着客户需求不断成长
不用换房就能实现N+1种生活

去年7月24日的中央政治局会议首次提出「我国房地产市场供求关系发生重大变化」。事实上，我国一二线城市的房地产早已进入存量时代。

过去，价格单边上涨，有个买房理论深入人心——买房要趁早，买不起大房子可以先买套小房子，过几年再换大一点的房子，再过几年进一步换更好更大房子。在这种购房逻辑的驱动下，过去大家的换房频率很高。但随着房子越发回归居住属性，这个循环逻辑行不通了，置业的周期迅速变长，未来甚至可能会出现一生一宅。

随之而来的是，购房者的标准也变了：除了户型方正、房间数多、通风采光好……这些传统的好房标准，最好还要给未来的生活留足够可能性。

简单的说，从「二人世界」到「家带萌娃」，到「三代同堂」，再到「活力长者」……户型必须要随着居住者的成长而成长才行。

而户型的成长性，是由户型承重墙决定的。只有内部没有剪力墙承重柱的约束，才能为灵活可变的布局设计创造可能。承重墙越少，留给未来空间改造的可能性就越高。

卓越集团所有奕式产品都采用类似结构设计，用近乎「无柱空间」的方式，让每个家变得更灵活。而卓越·九珑作为奕式最新升级迭代的产品，更是将其推向了极致。

以其建面约119㎡的四房两卫户型为例，无论是「二人世界」还是「家带萌娃」时，靠近阳台的客房就可以打掉，与客餐厅、厨房、阳台，形成一个新的整体，既可以用作瑜伽、仰卧起坐、平板支撑等健身，也可以供小孩爬行、玩乐之用。或者也可以将其与主卧打通，打造豪华衣帽间，并进一步丰富主卧的场景。还可将老人房和儿童房打通，变成另一间套房……

这样的户型，可以随着家庭需求的变化而不断成长，在时间的横截面上，实现N+1种生活可能性，让业主彻底告别为了改善居住环境而不得不换房的烦恼。即便真要卖，在二手房市场也更容易流通，因为它给了未来换手的人更多的可能性。

达到这一效果的前提，是高投入。目前，这种设计在商品房市场还很超前，因为很贵——「无柱空间」意味着每根承重柱的含钢量要比一般承重设计高20%。

在当下这样一个很难溢价的市场环境下，这样做很不容易。因为购房者不到需要变换空间的时候，很难会意识到这一点的重要性。

唯资产的确定性
才能对抗周期和价值的不确定性

去年12月11日至12日召开的中央经济工作会议提出，加快推进保障性住房建设、「平急两用」公共基础设施建设、城中村改造等「三大工程」。近期，多地「三大工程」项目陆续启动，地方两会、地方住房建设会议也加快部署，金融等配套措施不断加强。这对房企提出了更大挑战。因为大规模保障房的供应意味着刚需群体有了更好的托底，整个商品房购房群体将进一步向改善性客群倾斜，房企必须加速升级自身产品力。

面对周期和价值的不确定性，购房者将越发看重资产的确定性。在这样的形势之下，长期坚守「匠心精工」品质理念，将高标准和高品质灌注到产品打造全周期的卓越集团，拥有天然的优势。卓越·九珑的超标配置，再一次证明了这一点。

特别值得一提的是，作为一个城市更新项目，卓越·九珑项目前身是「田厦南新路西片区城市更新单元」，早在2006年9月就立项，2009年1月专项规划批复。然而，与多数城市更新项目不同，该项目没有产权阉割的问题，因为卓越集团补缴了地价，取得了产权续期，土地使用年限从2023年9月算起。这非常难得。一方面证明了卓越集团的实力，另一方面说明其真正以客户为中心，方方面面都给到十足的确定性。

2月7日晚，深圳住建局发布新政：深圳放宽购房限制，本市户籍不再限社保，非本市户籍缴纳满3年社保可购1套住房。这相当于确定了深圳节后的小阳春行情。而机会从来只垂青有准备的人。在深圳放宽限购的前一天，卓越·九珑项目就取证抢跑了。集政策宽松的确定性+资产的确定性+率先取证抢跑于一身，深圳楼市龙年的第一波红利，卓越·九珑项目接稳了。（作者：明源地产研究院 凌峰）