加速分化,如今已成为房地产行业的共识。越来越多的房企回归核心城市和板块,因为这些地方的资产抗周期能力更强。然而,即便如此,各开发商为了快速去化,价格战仍无处不在。
原因何在?当前的大环境是买方市场,固然是重要原因之一,但最核心的还是产品不够硬核。如今,在核心城市买到满意的房子并不容易:
1.虽然现在产品越来越卷,但由于行业利润越来越薄,投入更多地被用于客户容易看见的地方,不容易看见的地方满足基本标准即可,真住进去之后,会发现有一堆麻烦事;
不过,最近明源君发现,有个项目竟然做到了。其回归居住第一性能,超标打造的产品,一举解决了以上三大难题:①无论面子还是里子都好看又实用;②既能满足多元化需求又能保证居住的舒适度;③既能满足当下的需求还能随着业主需求变化成长。它就是卓越·九珑——一个位于中国「第一区」深圳南山区(GDP规模超8000亿)核心区域的城市更新项目,项目周边聚集大体量的商务空间以及高密度的轨道交通,生活配套齐全、居住氛围拉满,是妥妥的核心地段。
明源君认为,其做法非常值得学习,在购房和换房门槛日益高涨的当下,「好房子」是房企告别价格战,成功突围的唯一路径!
无论能被看见与否都超标配置
不仅拥有高颜值,还非常实用
但凡对房地产项目操盘有所了解的人都知道,要把钱花在客户看得见的地方,这样客户才会更愿意买单。过去如此,如今进入买方市场时代更是要把钱花在刀刃上。
建筑立面、围墙、社区大门、园林景观、大堂门厅、样板房……这些,都是客户非常敏感的点。所以,近两年这些地方非常卷,现在已经卷改善豪宅化,从外立面到大门、会所、园林景观等,都在卷豪宅化的配置。
这些,卓越·九珑一个都没落下,而且还更进一步——不仅客户容易看见的地方、敏感的地方超标配置,而且客户不容易甚至看不到的地方同样超标配置。
先看建筑立面。墨西哥建筑大师路易士·巴拉干说:「我相信建筑的生命,就在于它的美。」高颜值的房子不仅是城市的风景线,还很容易让人认为这是一切美好事物的开端与归处。而建筑立面是建筑语言最直接的表达。
对此,卓越集团早已经驾轻就熟了。早在1998年,卓越集团打造的深圳第一个也是公司历史上第一个住宅项目「蔚蓝海岸」,「蓝色风暴」就席卷了整个房地产行业,被中国地理杂志评为「中国最美丽的住宅」,至今依然是业内到深圳参观考察的项目之一。
至此,卓越集团持续坚持行业领先的追求。还没有深圳湾的时候就有了卓越浅水湾,深圳湾的国际化从卓越维港出发……最新迭代升级的卓越·九珑更是引领南山中心区的城市更新。
卓越·九珑以写字楼与高级住宅的美学工艺,锻造山墙铝板(仅1、2单元为山墙铝板)+LOW-E玻璃外立面,这通常是豪宅御用组合,再结合Bezel-less超纤细边框设计,让整个外立面如同浑然天成。不仅颜值非常高,还隔音降噪。
与此同时,项目还独具匠心构造了建筑「第五立面」——塔冠。该设计灵感来自于「劳斯莱斯车标的飞天女神」,并命名为「天空之翼」,代表无限的未来。标识性非常强。
再看酒店式归家落客区。为归家的业主或访客提供了由动至静的缓冲区,配合星级酒店式的迎宾大堂,在归家的第一时间,就让业主既感受到尊贵的仪式感又有度假的松弛感。
还有风雨连廊(建造成本较高,交付后的维护成本也较高)直连入户大堂,无论刮风下雨还是烈日当空,业主都可以优雅从容地回家。如果不急着回家,也可以走走停停享受移步换景的惬意时光。
如果业主开车进入地下车库,车库入口迎接业主的则是高颜值的「劳斯莱斯星空吊顶」,这与「天空之翼」遥相呼应,让回家的业主就像走在星光大道上,仪式感拉满。
……
显然,这些客户敏感点的超标配置,都能给到客户极大的情绪价值。除此之外,客户不容易看见部分的超标配置同样无处不在。
比如,厨房玻璃门选用夹丝双层钢化玻璃,价格是普通钢化玻璃的2-3倍,不仅让厨房十分高颜值,而且也更耐污。
说到厨房,我们知道,天天做饭本身已经很辛苦了,到了炎炎夏日,更可能挥汗如雨。但在卓越·九珑就不用担心,因为厨房也配有中央空调模块,即便在炎热的夏天,下厨也可以很舒适。在深圳,一般要顶级的改善性住宅才有这种配置,因为即便是在中央空调的基础上加一个厨房模块,也要多一万块钱的成本。
再比如,通常来说,正常交付的中央空调的项目吊顶为50%左右,但卓越·九珑的吊顶覆盖达到100%。全屋吊顶,既可以达到房屋平整美观、灯光自由的效果,还能有更好的隔音等。
类似的超标细节还有太多,这里就不一一列举了。
LDKB、全明、智慧都做到极致
既满足多样需求又不影响舒适
改善性客群,普遍上有老下有小,一方面需要情感互动的场景,另一方面每个人又有自身个性化的需求,希望有私密空间。这二者不容易同时满足。如果再加上美观、舒适的要求,难度就更大了。
那总价千万范围内,卓越·九珑是如何满足在核心区域购房的改善群体既要……又要……还要……的呢?
一、LDKB一体化营造奢阔空间,满足家庭成员多样化的情感互动需求以及个性化的需求。
卓越·九珑建面约83㎡的户型,做到了三房一卫。LDKB一体化设计,客餐厨阳台在一个可以「被看见」的空间里,形成了一个新的整体,让整个空间更加通透。当然,LDKB现在并不是新鲜事物,很多产品都这么设计,但卓越·九珑将其做到了极致。
LDKB将客厅、餐厅、厨房、阳台之间的多余隔断打通,让四个空间处于串联的状态,整体提升空间利用率与室内的通透度。
不过,大部分LDKB串联并不充分,因为其厨房并不能真正打开,视觉上依然有隔断。即便是很多大平层产品,真正打开的也只是西厨导台,原因就在于这些产品既无中央烟道,也无厨房中央空调模块,如果打开,客厅都会充满油烟味。
而卓越·九珑的厨房是可以打开的。如此,既扩大了视觉空间,又能够让交流更加顺畅,由此制造更多交流。比如女主人在厨房做菜,可以跟在客厅活动的家人更方便交流,从而让其他人也更容易加入到美味制作中。
同时,该户型的阳台进深达到约1.85米,再加上卓越·九珑的立面系统,让其通透性进一步增强。客厅、餐厅、厨房、阳台在视觉上,真正成为一个整体。
男主人在阳台品茶,女主人在客厅练瑜伽,小孩在餐厅等待开饭,老人或保姆在厨房准备饭菜;或者女主人在厨房准备美食,小孩也可以在餐厅做作业;你还可以想象出无数场景,但他们都有一个共同点——既互不干扰,又能够无障碍的交流……
△建面约83㎡户型图
空间分合只是手段,家人融合才是目的,卓越·九珑真正做到了。
二、全明设计,三段式干湿分离……共同提升居住的舒适性。
大多的户型在设计上都会有一些小的房间,比如小卧室、卫生间、主卧卫生间等都会出现有不带窗的房间。这些地方因为阴暗/潮湿,很容易滋生细菌。而卓越·九珑的全明设计让居者在室内任何一个空间,都能感受到风和光的包围。
为了增大通风采光面,卓越·九珑建面约83㎡的户型甚至连通往卧室的过道也设计了飘窗,这个在市场上比较少见的。
建面约119㎡户型两面采光的景观大方厅,更是将客餐厅和厨房的风光拉满,主卧270°PLUS采光设计让男女主人躺在家里就有阳光SPA的度假感。
△建面约119㎡户型图
此外,卓越·九珑卫生间采用三段式干湿分离设计,再加上加高加长镜柜让收纳空间暴增,居家舒适感直线飙升……
而且,卓越·九珑还采用了分户「S墙」创新设计(如下图),以营造收纳空间。传统收纳柜多为300~600mm深,无法满足双开门冰箱、婴儿车、行李箱等大件物品收纳。S墙则可以以内嵌收纳的形式,满足不同家庭空间收纳需求。
例如,S墙让冰箱有了自己的专属位置,同时为厨房扩容和彻底打开创造了条件,从而提高与客厅、餐厅空间趣味性和交互性,提升空间舒适度和生活体验感。
S墙这么好用,为什么只有极少产品采用呢?答案是:成本。虽然S墙是建筑户内设计,但每一个设计变动背后都是牵一发而动全身,施工难度和成本都会增加。
三、从社区到户内的智慧化住宅,进一步提升居住的舒适度、绿色节能、便捷与安全……
当然,作为位于中国著名的科技创新之都,而且上市科技公司最多区域的项目,卓越·九珑还有科技的加持。
依托卓越悠系统智慧社区,卓越·九珑为社区物业提供了物联网一站式管理方案,从社区到户内均实现了智慧化。以室内智慧安防为例,其能提供火灾监测报警、燃气泄漏报警和厨房水浸探测警等。
户型能跟着客户需求不断成长
不用换房就能实现N+1种生活
去年7月24日的中央政治局会议首次提出「我国房地产市场供求关系发生重大变化」。事实上,我国一二线城市的房地产早已进入存量时代。
过去,价格单边上涨,有个买房理论深入人心——买房要趁早,买不起大房子可以先买套小房子,过几年再换大一点的房子,再过几年进一步换更好更大房子。在这种购房逻辑的驱动下,过去大家的换房频率很高。但随着房子越发回归居住属性,这个循环逻辑行不通了,置业的周期迅速变长,未来甚至可能会出现一生一宅。
随之而来的是,购房者的标准也变了:除了户型方正、房间数多、通风采光好……这些传统的好房标准,最好还要给未来的生活留足够可能性。
简单的说,从「二人世界」到「家带萌娃」,到「三代同堂」,再到「活力长者」……户型必须要随着居住者的成长而成长才行。
而户型的成长性,是由户型承重墙决定的。只有内部没有剪力墙承重柱的约束,才能为灵活可变的布局设计创造可能。承重墙越少,留给未来空间改造的可能性就越高。
卓越集团所有奕式产品都采用类似结构设计,用近乎「无柱空间」的方式,让每个家变得更灵活。而卓越·九珑作为奕式最新升级迭代的产品,更是将其推向了极致。
以其建面约119㎡的四房两卫户型为例,无论是「二人世界」还是「家带萌娃」时,靠近阳台的客房就可以打掉,与客餐厅、厨房、阳台,形成一个新的整体,既可以用作瑜伽、仰卧起坐、平板支撑等健身,也可以供小孩爬行、玩乐之用。或者也可以将其与主卧打通,打造豪华衣帽间,并进一步丰富主卧的场景。还可将老人房和儿童房打通,变成另一间套房……
这样的户型,可以随着家庭需求的变化而不断成长,在时间的横截面上,实现N+1种生活可能性,让业主彻底告别为了改善居住环境而不得不换房的烦恼。即便真要卖,在二手房市场也更容易流通,因为它给了未来换手的人更多的可能性。
达到这一效果的前提,是高投入。目前,这种设计在商品房市场还很超前,因为很贵——「无柱空间」意味着每根承重柱的含钢量要比一般承重设计高20%。
在当下这样一个很难溢价的市场环境下,这样做很不容易。因为购房者不到需要变换空间的时候,很难会意识到这一点的重要性。
唯资产的确定性
才能对抗周期和价值的不确定性
去年12月11日至12日召开的中央经济工作会议提出,加快推进保障性住房建设、「平急两用」公共基础设施建设、城中村改造等「三大工程」。近期,多地「三大工程」项目陆续启动,地方两会、地方住房建设会议也加快部署,金融等配套措施不断加强。这对房企提出了更大挑战。因为大规模保障房的供应意味着刚需群体有了更好的托底,整个商品房购房群体将进一步向改善性客群倾斜,房企必须加速升级自身产品力。
面对周期和价值的不确定性,购房者将越发看重资产的确定性。在这样的形势之下,长期坚守「匠心精工」品质理念,将高标准和高品质灌注到产品打造全周期的卓越集团,拥有天然的优势。卓越·九珑的超标配置,再一次证明了这一点。
特别值得一提的是,作为一个城市更新项目,卓越·九珑项目前身是「田厦南新路西片区城市更新单元」,早在2006年9月就立项,2009年1月专项规划批复。然而,与多数城市更新项目不同,该项目没有产权阉割的问题,因为卓越集团补缴了地价,取得了产权续期,土地使用年限从2023年9月算起。这非常难得。一方面证明了卓越集团的实力,另一方面说明其真正以客户为中心,方方面面都给到十足的确定性。
2月7日晚,深圳住建局发布新政:深圳放宽购房限制,本市户籍不再限社保,非本市户籍缴纳满3年社保可购1套住房。这相当于确定了深圳节后的小阳春行情。而机会从来只垂青有准备的人。在深圳放宽限购的前一天,卓越·九珑项目就取证抢跑了。集政策宽松的确定性+资产的确定性+率先取证抢跑于一身,深圳楼市龙年的第一波红利,卓越·九珑项目接稳了。(作者:明源地产研究院 凌峰)