5月17日，中央多箭齐发，为超跌的房地产市场打了一针强心剂，多个城市的成交量应声上涨。这当然是好事。

就明源君近几年的观察看，阻碍主要体现在以下几点：

不动产行业进入「品质时代」

人文服务，将成为核心竞争力

当环境发生巨变时，只有那些最快适应变化的物种，才能生存下来。虽然「98房改」至今不过二十多年的时间，但却能分出几个阶段，且每个阶段的领跑者都有着鲜明的特征。

如今，整个行业再一次走到新的十字路口。如果想在下一个阶段还能留在牌桌上，以下3种新能力至关重要：

①从单一住宅业态拓展到多业态；

②从产销模式走向资管模式；

③从注重硬件到关注硬件和软件的融合。

回顾历史可以发现，美国二战以后诞生的一批大型开发商逐渐消失了，因为这些公司在住宅市场满足之后，没有及时进入商用不动产或者其他的新型增长行业。

日本的经验也佐证了这一点。经过多轮周期，其头部房企格局几经洗牌，但三井、三菱、住友却成功穿越了50年的周期，至今依然是行业龙头。它们都有同一个特质：通过物业管理和运营收入等分散经营，成功熨平了周期中开发收入波动。

以三井与住友为例，它们的地产开发销售收入仅占总收入的三到四成，其余均为租赁和服务等收入。

前不久，著名的瑞银地产首席John Lam判断中国房地产市场很快会复苏，在展望各家开发商的未来表现时，他看重的是开发商是否转变了商业模式，增加了商业地产敞口，因为这可以产生更多的经常性租金收入，使开发商免受住房需求周期性下降的影响。

其判断，既有美日等历史的参考也有现实的印证。近年来，我国一些此前高度聚焦住宅开发的优秀房企，面对住宅需求的减弱，利润增长明显放缓，并被其他拥有大量非住宅业务的房企超越。

保利认为，面对新形势，必须树立新的「不动产观」。今年，保利白皮书正式更名为不动产行业白皮书，就是要以更全面的视角看待行业的发展。

过去，提到「房地产」，大家的目光都聚焦在住宅销售，关注「有没有人买」，而忽视了「有没有人住、有没有人用」。保利发展强调「不动产」，除了走向多业态，还在于其更加注重资产价值和使用价值的双重属性。

保利提出全新的「不动产观」，可不只是简单地换个说法，而是一种人文精神的回归——从关注物，到关注人。

这要求企业的经营模式要从单纯的产销模式走向资管模式，这种模式的切换，对绝大多数房企是个巨大的挑战。

2023年，保利对公寓、写字楼、商业等重点业态进行资源整合，加速经营规模化，资产的经营质量明显提升：

一是已开业资产回报率2.7%，同比提升0.5个百分点；

二是截至2023年末，保利在管的酒店、购物中心、写字楼、公寓类等商业经营类资产项目新增28个至135个，管理面积达435万平米，同比增长12%。

在资产回报率和运营规模双重提升下，2023年，保利实现资产经营类收入同比增长超三成。

资产管理模式下，不动产必须要坚持「用户思维」，关注生活、生产方方面面的需要，因为经营服务的质量决定资产的价值。

近些年，大量的房企都在拼命卷硬件，但进入「品质时代」，运营服务这个「软件」才是最大的杠杆。高品质硬件（空间）+高品质软件（服务）则是王炸。

保利认为，「品质时代」的关键是牢牢紧扣「用户思维」，以用户为中心，推动整个行业生态向高质量发展。企业应在开发、建设、运营和服务等全流程，为城市、居民和产业发展提供高品质的空间、场所和服务，深入挖掘发展潜力和空间。

而且，由于城市消费与服务需求持续扩大，除了围绕居住社区对服务内容进行延伸，还要从社区走向城市，围绕不动产的各类业态，扩大服务外延。

举个最简单的例子，相邻两个小区，地段、户型、园林景观等都不相上下，但是二手房的价格却可能相差很大。因为物业服务水平不同。所以，早在多年前，大家买二手房时就开始特别关注物业公司是哪家。至于公寓、商业等业态，运营服务的水平，更是直接事关收入……

为此，保利发展在去年推出「人文社区」产品理念的基础上，今年又基于对趋势的洞察与客研，将人文精神注入不动产生态平台各业态产品与服务中，保利发展总经理、党委副书记周东利在2024年中国品牌日活动上发布「人文服务」理念，及服务序列全新子品牌：保利和寓公寓品牌、保利时光系商业品牌。

过去，社区的边界十分明确。但当下社区生活的功能被拓宽至更广维度，人们希望打开社区边界，让生活、社区、城市有更多灵活的流动联接。

保利发展党委副书记张方斌表示：「我们所理解的人文，是对人的尊重，是对情绪的关照，是从物质到精神层面对客户需求的全方位满足……」

洞见趋势已经不容易，更难的是落地。而保利全维度高「品质」的人文服务已经在住宅、公寓和商业等多业态落地，为客户提供满满的情绪价值。

毋庸置疑，房子和社区不是物理空间，还是家。但要让「家」充满生命力，却需要优质的服务托起。

这个道理大家都知道，也大都在努力做到最好。保利的人文服务，到底有哪些特别之处呢？

第一，体系化。前面，明源君就提到，高品质一定是物理空间+运营服务的叠加，二者互为支撑——物理空间需要运营服务赋能，运营服务也需要特定物理空间的支持，二者缺一不可。

早在去年，保利就立足品质时代，提出「人文社区」产品理念，将「人」作为主体，充分融入「天、悦、和」三大产品系。然后，再基于新时代客户需求的底层逻辑，将人文服务注入到社区生活，结合保利发展推出的人文社区六大产品内核，在服务端口推出「I TRUST」六大服务内核与三大服务品牌相匹配。

第二，迭代快。我们知道，电子产品软件的更新速度要比硬件快得多。住宅竣工交付之后固然仍可调整，但空间极小。但与此同时，由于新材料、新工艺、新技术的快速应用，新房产品的迭代周期已缩短至1-2年，与二手房形成明显的「代系差别」。

要想缩小这种「代系差别」，保证已交付小区业主的高品质体验，就要在软件，也就是运营服务上花心思。

保利去年推出「I TRUST」六大服务内核，今年就升级为「人文服务」理念，这种迭代速度完全可以弥补新房产品的迭代带来的「代系差别」，充满人文温情。

第三，多层次。保利对于住宅业主提供的服务内容，有着十分丰富的层次。

首先，是对房子、设备的维护。保利发展多年来持续对已交付的小区开展「优居焕新」行动，让小区常住常新。

其次，切实解决业主棘手问题。照顾独居老人、救援、关怀……在保利的小区都是常规操作。

对自己单独无法解决的问题，保利也能创造条件解决。比如，居住在广州荔湾区大型住宅小区的保利紫林香苑业主有一个愿望，那就是在小区新开一扇侧门，让日常出行少走一些「弯路」。

公园绿地的占用，需要政府准许。为此，保利一方面调研业主意见，一方面与政府街道协调，最终在短短45天内就落地了社区的新大门。

通过类似的三方议事机制，全国的保利「星火社区」已开展议事会议1570余场，累计解决367件社区难题。通过三方共建，以客户需求为中心，为解决社区难题找到了金钥匙，还推动了社区治理的不断进步与发展。

最后，促进邻里关系和睦融洽。城市很繁华，但人与人之间却比较疏远，住了几年可能对门也不熟悉。

对此，保利在多年持续的品质提升实践中，不断从传统角色中转变，从单纯的服务提供者转变为社区关系构建的织网者。比如，全国保利社区最盛大的中秋晚会「万家灯和」，从2010年的第一届举办，到如今全国28城600多个社区，每年中秋节都如约而至……

由此，保利不仅链接着居住的空间，链接着服务的温度，还链接着邻里的交互以及对未来的探索……

相比很多公寓品牌，低调的保利公寓，此前很少有宣传报道。事实上，保利介入这个细分板块很早，保利公寓2017年就获得第14届精锐奖最具成长潜力长租公寓。

2019年，保利公寓与建设银行合作，深耕重庆住房租赁市场，开创了公寓银企的行业合作典范。双方打造运营的第一个长租公寓项目，3个月就完成了爬坡，出租率达到90%，稳定期出租率平均94%，处于重庆长租公寓行业领先水平。如今，该项目作为旧改标杆项目，已经接待政府、企业等多方参观和视察。

2020年5月，保利公寓与广东省住房城乡建设厅及教育厅，广州市人民政府及市住房城乡建设局，中国建设银行广东及广州分行联合签署了《支持发展政策性租赁住房战略合作协议》，开启了政府、银行、企业共同合作推进政策性租赁住房建设的新篇章。

在投入运营及在建、筹建租赁住房项目逐年增加，资产运营管理、物业服务水平不断提高的同时，保利也在积极探索提高运营类资产的运营价值的新发展模式，持续完善顶层机制设计。

2022年底，保利与中国建设银行广东省分行和建信住房租赁基金签署了住房租赁项目基金合作协议，合作涉及6个项目，交易金额16.23亿元。这为将来与基础设施公募REITs衔接，打通运营类资产「投-融-管-退」的闭环打下了坚基础，对构建轻资产运营、提升资产运营价值的不动产发展新格局具有重要意义。

规模上，去年12月5日，URI城市租住学会发布的「中国住房租赁国有企业规模力TOP50」显示，保利公寓以超4万套的管理规模，位列第7。体系上，从品牌梯度、产品系统到服务体系，保利公寓已经全面体系化。

今年，保利发展从「和者筑善」品牌理念出发，全面焕新「和寓」公寓品牌，为年轻人提供「和」而不同，「美美与共」的新产品。2024年，和寓将新落地21个项目约10000余间公寓，入驻上海、广州、杭州、东莞、福州、大连、长春等十五城，预计「十五五」期间开业规模可达8到10万间。

将人文精神注入「和寓」的产品细节和服务内核，是此次“和寓”品牌焕新的关键。

基于城市青年的需求，和寓以新的产品和服务为突破口，从品牌logo，设计、装修风格等，都紧贴年轻人……为「志同道和」的年轻人安一个可以「和拍」的大家。

在居住空间中，和寓以「六大化」原则为基础，从系统化的全维提升到精细化的品质把控，融入至大空间里的每一个小细节中，令大家的租住生活始终保持在「水平线」之上。

比如，模块化的配套能在不打破房间布局的情况下，可根据实际使用需求转变为不同的生活场景。这种人性化设计很多。

除了「小家」，还有「大家」。基于青年的核心需求，保利和寓从多个角度在公共区域进行创新，打造出一个「聚会社交式社区」。

这个社区融合了阅读、健身、娱乐等多种功能区域，为年轻人提供集娱乐、学习、生活于一体的多样化的模块组合场景。

让年轻人的生活在早八晚八的工作生活之外，还可以围绕着他们的热爱而展开。不管你何时回家，总有一盏灯为你而亮，这份温情，对奋斗的年轻人，太重要了！

更让明源君惊讶的是，公区除基本的功能配套外，和寓还会把门店当地特色的历史文化、商业轨迹、人群喜好、地方习俗、城市文化等融入到空间当中。例如，正在落成的成都、长沙门店，就融入「棋牌」文化。不仅能让保利和寓更具生命力，也让年轻人能切实的感受到所居住城市的文化核心。

公寓是服务租房者，住宅小区是服务业主，商业、酒店等服务的范围辐射周边几公里，甚至整个城市，难度更大，自然对服务的能力提出了更高的要求。

对此，保利也已经形成了完整的体系，在运营服务中，通过扮演三重角色为消费者创造多元美好生活：

1、用心的客户共情者。当下的消费者，已不再仅仅注重基本的产品使用功能，而是希望在消费的过程中，能同时得到个人价值的实现和精神的满足。

这对商业空间的打造提出了更高要求。对此，保利提炼出了 4 大关键词：亲近自然、回归附近、悦己体验、陪伴升温，并基于此迭代了保利「时光系」商业产品线，作为对消费者向往多元美好生活期许的回应。

保利「时光系」商业产品线，包含时光里、时光汇、∞时光三大产品，从场景营造、内容组合、创新体验3个维度入手，聚焦打造更多家门口的非标商业街区，为客户创造更多的美好时光。简而言之，「时光系」就是用「人文服务」来为客户创造家门口的好产品、好服务和好生活。

比如，今年即将开业的成都时光里，打造了一个献给城市和居民的「时光宝盒」。10万㎡的商业街区拥有40%的绿地率，大尺度的广场、中央大草坪，可供客户休憩、露营、遛狗或者躺着晒成都人最爱的「太阳」。还把滑板公园、骑行赛道等多元体验融入其中，营造了一个引领前沿生活方式的社交场,一切围绕人文展开。

3、引流趋势的内容设计者。鉴于「悦己消费」已成为潮流，保利在「时光里」街区的内容设计中，将体验类业态和更松弛、更有个性的主理人品牌提高到了40%-50%，远超传统购物中心的20-30%，营造「家门口的桃花源」，为大家带来更轻松、自在的情感体验。

行业下半场，人文服务是关键

全面升维的保利，将持续领跑

中国城市在经历长达二十多年的房地产投资热潮之后，已经步入内生增长时代，这标志着经济增长模式的根本转型——从追求数量到追求质量，拥抱「品质时代」是不动产行业唯一的选择。

这是模式和底层逻辑的切换，相当于更换操作系统。这对绝大部分房企而言都是巨大的挑战。

所以，保利的经验无论在当下和未来都显得尤为珍贵。明源君认为，其能够持续领跑，是因为走对了两步棋。

从「品质时代」到「不动产观」，从「人文社区」到「人文服务」。保利发展不只是在理念上升级，更是在管理和标准化上的全面把控和落地。

比如，去年人文社区的理念提出之后，保利迅速在全国落地了一批标杆项目，给到客户「I ENJOY」美好产品体验，产品力跃升到全国第三（来自克而瑞榜单）。

「主理人共生计划」，让广州保利鱼珠时光成为一个让创意流动起来的潮流品牌商学院；杭州保利时光里，大体量的公寓+商业复合模式，为租客提供没有边界感的理想家……

更早的2016年，保利进驻西塘古镇，引入「全域景区」概念，推进「绣花功夫」实施精细化治理，极大改善了景区风貌与治安秩序，用服务获得了政府、原住民、商户、游客等的高度认可，成功助力西塘景区从4A升级到5A，还荣获了中央企业「青年文明号」称号。

其实践甚至成为了行业标准。近日，保利参与编写的《基本公共服务标准化工作指南》发布实施，成为国家标准。

随着「人文服务」理念及服务序列全新子品牌：保利和寓公寓品牌、保利时光系商业品牌发布及快速落地。不难预测，接下来保利还会给行业带来更多惊喜。