近期，上市房企的中报陆续披露，行业“期中考”成绩落定。

住宅开发业务，依然乏善可陈。绝大部分的房企难逃营收及利润双降的局面。

相比之下，多元化业务的成绩单则要好看很多。

此前被视为“锦上添花”的多元化业务，已成为部分房企的利润支柱，“赚钱效应”远超开发业务。

地产转型这条路，终于房企率先跑通了。

房企转型效果初现
第二增长曲线逐渐成型

2024年上半年，房企的日子依然不好过。从克而瑞的数据来看，上半年百强房企操盘金额仍在下降，同比降幅高达39.5%。

就连头部国央企，也难逃业绩下行。而与黯然的房开业务相比，多元化业务却让人看到一丝曙光。

部分转型较早的房企，多元业务已熬过培育期，进入收获阶段，成为房企稳定整体业绩的压舱石。

其中，表现最为突出的，当属华润置地。从利润结构上看，其经营性业务所带来的利润，已经略超开发业务，成为集团重要的利润来源。

华润置地上半年共实现核心净利润107.4亿元，其中经常性业务的核心净利润55.2亿元，占比达到51.4%。

其次，是民企龙湖集团。上半年龙湖营收468.6亿元，其中72%来自开发业务，运营业务和服务业务营收合计131亿，占比近28%。

尽管营收占比不足三成，运营业务和物管服务却贡献了68亿利润，在集团的利润构成中占比超过80%。

透过头部房企的业务结构，也不难看出，多元化业务在房企穿越周期过程中的稳定性作用。

比如中海与华润置地，这两个超级央企如今在业务结构上已有很大不同。

华润置地走的是多元发展道路，且目前多元化业务与开发业务基本各站半边天。高利润率的经营性业务，为华润置地的整体利润水平产生了有力支撑。

而中海的业务更为聚焦，以开发业务为主导。

上半年中海营收869.4亿元，其中94.36%源自开发业务，商业物业运营服务业务（含写字楼、购物中心、长租公寓、酒店、物流及产业园、养老等）虽然增速不小，但在整体业务里面占比依然偏低。

在当前环境下，中海受到楼市波动的影响更为明显。

截至期末中海的净利率为13.26%，较去年末略微下降。

华润置地得益于经常性业务的加持，净利率从2023年末的14.85%上升至15.82%。

从净利率的维度看，素有“利润王”之称的中海，已经不敌华润置地。

在中期业绩说明会上，华润置地董事会主席李欣直言，华润置地的第二增长曲线已经形成。

不止华润置地，龙湖的管理层也对运营及服务业务寄予厚望。在中期业绩会上，龙湖的管理层预测，到2028年营性业务带来的收入占比能够过半，实现第二曲线收入超过第一曲线。

原来被视为“副业”的多元化业务，正一步步“逆袭”为房企的业绩支柱。

积极探索新模式
房企转型有了更多可能性

在巅峰时期2021年，全国商品房的销售面积达到了约18万亿平方米。到了2023年，仅剩下11万亿平方米左右。

今年上半年不到5万亿平方米，如果下半年市场没有明显起色，今年住宅销售规模将进一步下探。

增量市场越过巅峰，朝着下行通道直奔而去。面对开发业务的持续缩水，房企转型的压力也与日俱增。

那些战略前瞻的房企，部分已熬过“交学费”阶段，开始享受前期投资带来的长线收益，更多的房企，仍在积极摸索，寻求更多破局机会。

1、调整业务模式，寻求向资管模式转型

“去地产化”这几年是地产行业的高频词汇。

准确来说，大家常说的“去地产化”其实是指“去住宅开发化”，向“存量”要发展，培育新的增长极。

其中，经营性不动产业务便是房企转型重点押宝的方向。

典型如华润置地，目前购物中心、写字楼和酒店等板块都已经相对成熟，业绩均呈现良好增长势头。

尤其是万象系购物中心，已成国内高端商业的领跑者，也是华润置地最重要的增长极，上半年仅租金收入便达到94.8亿元，同比增长9.7%。

龙湖旗下的商业综合体，也实现了53.2亿元的租金收入，同比增长6%。

招商蛇口依托招商局的这棵大树，在产城开发运营上也积累了不少成功案例。

近年来，招商蛇口也在探寻第二增长曲线，积极拓展商业、写字楼、长租公寓和酒店等业态，希望通过多元化的业务进一步分散风险，增强盈利能力。

而随着国内REITs的发展，经营性不动产“投融建管退”链条被打通，房企大资产业务转型的步伐也在不断加快。

华润置地就提出，要向大资产转型。这一转型战略的核心是将“经营性不动产业务”调整为“经营性不动产与资管业务”，目前华润置地已经构建了商业、有巢双REITs平台，尤其今年3月份华润商业REITs成功上市，为房企大资产业务转型探明了前路。

招商蛇口在资产证券方面同样有所动作，先后发行了产业园REITs及招商基金招商蛇口租赁住房REITs，积极推动集团向大资管业务转型。

2、拓展物管及增值服务，差异化突围

说到物业管理，一般指的是住宅社区的物业管理，这属于房地产开发的后端链条，多数房企都有相应的业务。

但当前，传统的住宅物管也面临着增长瓶颈。

对此，房企一方面通过增值服务，继续做大住宅物管蛋糕；另一方面，积极拓展物管范畴，升级管理手段，谋求差异化突围。

这几年有“黑马”之称的越秀地产，不仅在房开板块持续发力，同时也进一步深化“商住并举”战略。中报显示，上半年非商业物业管理及增值服务收入16.01亿元，同比大增32.3%。

这主要得益于物管增值服务所带来的支撑。上半年，越秀地产依托“生活、美居、经纪、科技、社商”五大业务实现突破，小区增值服务收入收入6.45亿元，同比飙升了61.2%。

越秀地产管理层认为，增值服务是物管企业商业模式的深化和创新，不仅可以拓宽企业的收入和盈利来源，也是企业综合实力的体现。

一些房企则是独辟蹊径，比如将业务范畴延展到高校、城市服务等领域。

中海物业便在积极拓展高校物管业务。今年先后进驻了广州中医药大学（大学城校区）、中国人民大学（通州校区）等高校，为校区提供全委物业管理服务。

万科旗下的万物云，则在探索“市政+社区”一体化运营模式。针对大部分老旧社区存在的小区零散分布、治理难度大，资源分散、管理效率低等基层治理难题，万物云主张打破传统小区物业管理红线，将区域内老旧小区、街巷等城市公共空间服务整合打包为一个大物业服务区域进行一体化管理。

该模式得以实现，关键在于智能化管理技术的引入。万物云和地方国企成立合资公司，小股操盘城市服务项目，实现智能化调度和管理。比如建立统一调度指挥中心，接入小区的监控设备，实现远程对讲、开闸、语音、缴费、保修等功能等等。

截至2024年上半年，万物云的智慧城市服务项目累计在29个城市中落地。

3、押宝轻资产赛道，努力发展“新技能”

在轻资产模式上，目前最受关注的莫过于地产代建。据不完全统计，已有超90家企业涉足代建业务。

代建业务作为房企建设能力的延伸，同时又具备低杠杆的特点，是一种相对低风险的转型模式。

然而，随着入局者激增，代建也面临着激烈的竞争。

首先，行业增速放缓。

据中指研究院的数据，今年前六个月，28家典型地产代建企业新签约代建建面同比增长3.0%。与此前五年平均23%的增速相比，放缓趋势一目了然。

其次，赚钱效应减弱。

代建企业的规模焦虑与日俱增，市面上开始出现低价中标等不良竞争的苗头，行业的生态平衡遭受破坏。

与此同时，管理费率下降、管理费收取难度增大，更是成为困扰代建企业的新难题。

为了获得订单，代建企业招数迭出。

比如，帮委托方解决钱的问题。例如嫁接金融机构或者是民间资本入股项目；又或者通过公募基金的形式帮忙募集资金；有的更是直接参股项目。

另外，代建企业纷纷强化内部管理，实现降本增效。例如，建立业务全周期的标准体系，规范各个环节的流程及动作；引入数字化管理手段，实现精细化管理和全流程控制，等等。

小结

房企多元化转型，其实并不是新话题，但每一年都有新变化。

地产的下行，加剧了房企之间的分化，拉大了房企间的距离。那些前瞻布局，积极探索的房企，已开始获得了来自时间的馈赠，更多的房企，仍在摸索中前进。行业的裂变，还在不断深入……