早期产业地产的常见操作是“工改商”、“工改居”。但近两年来，产业用地上附加的政策限制越来越多，未来房企再想通过功能改造赚快钱，会越来越难。
这个现状正倒逼着局内玩家回归产业，去思考怎么解决实际问题。过去房企的开发和运营经验很难直接转移到产业领域去用，这让很多地产人非常头疼，觉得产业地产实在太难做了！怎么都做不活、做不好。
这种苦恼的成因，本质上还是因为没搞清楚：产业空间应该解决什么问题？什么样的产品才能做到？
明源君今天就来为大家详细说说，在产业地产中做产品的正确姿势！
很多刚做产业的开发商都想不通，这么高端的产业园，市场怎么不买账呢？其实在传统开发逻辑和产业操盘逻辑之间，一直存在着3个矛盾：1、做商务区租不出去，产业空间又不会做，处境很尴尬在很多地产人的潜意识里，写字楼和公寓的市场价值绝对大于产业研发和工业厂房，而且做厂房简直是太low了，想都不敢想…但这几年写字楼市场的高空置率是有目共睹的，操盘团队难道不知道吗？当然不是！但他们对于工业厂房的出租表现和盈利能力更没信心，对产品形态也没概念，不知道从何下手。因此明知写字楼市场不好，团队上下还是自我麻痹地去做，总比做一个自己不懂的东西要安全一些。有些操盘团队把产业当噱头来做，一直在最肤浅的层面发力，比如做做定位报告、写写产业规划、想想宣传语等等。毕竟写一个漂亮的报告，比做一个符合市场需求的工业产品要容易。但房企如果不走出舒适区，不去研究真正的客户需求，那结果还是一样的。产品和实体企业的生产需求不匹配，高端服务业、金融业又看不上这地段，项目硬生生变成了无效产品，市场上没人买单。有些项目前期研究工作做的不错，有一套科学的定位体系，对后期产业生态的培育有清晰的规划。按理说这套东西应该给招商起到指导作用，但真到了落地阶段，业绩KPI一下来……眼看指标快完不成了！城市公司或招商部门真的能顶住诱惑，严格执行产业定位的指导吗？会不会为了完成业绩，什么企业都拉进来，把定位和配套规划架空呢？等园区做成了大杂烩，项目也会退化成粗放式管理的传统工业园。这是一个短期业绩与长期发展之间的矛盾。
什么样的产品在市场上是有效的？这个问题得从产业地产的兴起缘由来看，明源君认为在这场热潮背后，显现的是地方政府和实体企业的痛点。一方面，发达城市在大力推行产业升级和腾笼换鸟，希望提高产业发展的质量。以高端产业的扶植和低端产业的清退，来进一步拉动城市的整体产值和税收。但另一方面，不断攀升的租金成本正在给制造业施压，导致一线城市制造业的大量外迁，“产业空心化”危机逐渐显现出来。除了上面的矛盾以外，许多早期的工业园区，设备设施老旧、建筑年久失修、容积率极低。不仅不能满足现代企业的经营生产，土地的单位产出也非常低。因此怎样激发存量工业用地的潜能、提升土地利用效率、留住产业，成了各地政府的重要课题。迁出发达城市对于企业自身来说，并不完全是有利的。发达城市的市场、人才、技术与资本要素高度集中，这对任何一个企业来说，都具备很强的吸引力。但痛点也很明显，企业发展壮大后扩产需求很强烈。但一线城市土地资源太稀缺、租金成本太高，导致扩产又难又贵，不得已只好外迁，或将研发和生产线迁出去，只留一个办事处。一线城市长期缺少符合企业发展和转型升级的产业空间，使得很多有潜力的企业不得不做出取舍，这个结果其实是企业与城市双方的损失。看完企业与政府的痛点，再来看看现阶段的产业地产，解决了这些痛点没有？二是进一步提高了产业用房的购置和租赁成本，因为改成了高端商务园之后，开发商不可能愿意只租一个厂房的价格；三是开发商缺乏产业意识，老厂拆了之后不对原有的企业做任何回流引导，使当地产业基础被打散、流失。原本发展得还不错的产业链，一下子就断了…真可谓处处帮倒忙，每一步都在加剧原有的问题。也难怪各地政府纷纷出台政策，对产业用地加强监管了！
那么很多地产人就要抱怨了，做厂房不赚钱还很low啊！这里面有两个很深的误解。一是对市场的误解。在长三角、珠三角的产业重镇、重区里，如东莞、佛山或深圳宝安等地，写字楼是非常难做的。比如深圳龙岗某产业园，刚开始定位是办公，租金报价比厂房高出30-40%，但建成三年出租率都不到一半。后来想调整成工业产品，但电梯、卸货区等部分改造难度很大，最终也没能扭转局面。但周边工业园的出租率能常年维持在90%以上，尤其是获取了政府补贴的园区，运营表现相当突出。二是对产品的误解。现在的工业产品早就不是平铺式的低矮厂房了，有一种产品形态既能高度集约地使用工业用地，又能满足工业生产，那就是“工业上楼”！工业上楼的字面意思就是让企业进入高层空间中，去开展生产活动。它的实际形态是类塔楼式的高层厂房，建筑高度可以达到100米。早在上世界80年代以前，香港就曾为了解决土地资源紧缺与工业发展空间需求的矛盾，而涌现出了大量的“工业大厦”。新加坡也因为国土面积小、土地资源短缺，很早就开始推广“堆叠式”的高层厂房。
制约某些产业上楼的因素包括政府的导向、环境保护因素和建筑本身的标准限制等等。一线城市基本不允许有环境污染风险的重工业进入，比如化工产业等。最适合上楼的产业还是轻生产、低能耗、生产过程环保、注重研发的高端制造业，包括新一代信息技术、智能制造、生物医药、工业互联网等。这些产业基本没有重工业生产，对环境影响程度低，很适合在发达城市里生存。不仅符合产业高质量发展的导向，也能够和工业上楼产品的特性相匹配。老旧工业园的问题主要在于建筑标准太低，以前国内的建设技术也不够成熟，所以建筑不能支撑生产上楼。而现在的技术已经可以把楼板承重、电梯载重、货运出入、垂直运输、设备上楼等问题一一解决，高层厂房的实现不再是难题！可以说未来工业类产品之间的竞争，主要就是建筑参数上的竞争。按常见吊车的吊臂长度来看，能够实现设备吊装上楼的极限大约在12层左右。因此工业大厦可以以12层为界，分为高低区。低区适合生产型企业进驻，而高区则适合轻生产、研发类的企业使用。根据高低区客群定位的不同，来设计各自的建筑参数。
具有生产需求的企业对层高的要求基本是越高越好，有些特殊业态甚至需要10米以上的通高空间来放置设备！因此层高可以按各地最高限度来做，以便接纳各种不同企业的进驻。高标准的工业上楼产品，首层层高以6米居多，2层及以上通常也不会低于4.5米。一般写字楼的承重做到500kg/㎡已经算高了，但在工业产品里只能算轻型厂房，能容纳的产业类型很有限。常见的工业厂房楼板承重在750-1000kg/㎡之间，比如位于深圳宝安的全志科技园，23层楼的工业大厦每层承重都做到了750kg/㎡。有些新兴产业园追求更高的标准，首层的单方承重甚至做到了1.5吨以上！4、单元分割面积不宜太小，500-1000㎡最合适小于500㎡的单元很难满足生产线的展开，因此低区的单元面积不能太小，以500-1000㎡为宜。注意减少不必要的消防分区、隔墙设计，保证空间方正开敞。而在高区可以考虑做300-500㎡左右的单元，以适应研发型企业的使用需求。工业产品的理想柱距在8.7米左右，并且柱网要注意靠边排布、尽量减少剪力墙的设置，否则影响到了产线设备的排布，企业客户是很嫌弃的。东莞的工业上楼标杆“松湖智谷”项目，其平面最大柱距就达到了10.5米，柱网排布相当规整。
△松湖智谷工业大厦标准层平面图（来源：松湖智谷公众号）货梯的数量和载重是企业客户非常关心的参数，类写字楼项目里的电梯配置远远达不到要求，这也是很多企业拒绝买单的原因之一。珠三角地区做得好的产业项目，货梯的单梯服务面积约在9000-13000㎡之间。货梯载重不应低于2吨，如果能达到全部3吨的配备，就属于高标准的产品了。同时货梯也要做好高低分区，提高垂直货运效率。分辨一栋楼是“伪工业”还是真正的工业上楼产品，看看地面有没有卸货区就知道了。“伪工业”项目一楼通常会全部让给商铺，但企业的货运进出没法解决，这种产品客户看了掉头就走是很正常的。卸货区的站台宽度以大于4.5米为佳，卸货平台的高度根据不同的货车尺寸，一般在1-1.4米之间。高标准的工业产品，卸货车位可高达10辆以上，为企业大幅提高了货物来往的效率。
△全至科技园卸货区实景（来源：全志科技创新园公众号）货梯侯梯厅也必须预留充分的堆货空间，以便货物能够临时放置，这个空间至少要满足标准叉车的进出。
△全至科技园货梯堆货区实景（来源：全志科技创新园公众号）重型设备上楼在过去一直是个难题，但随着建筑技术的进步，已经可以实现重型设备的吊装上楼。12层及以下的低区可以全部预留设备吊装窗口，由可开合的围栏进行封闭，需要时打开使用即可。
△松湖智谷吊装窗口使用实景（来源：松湖智谷公众号）工业产品只要在流线规划上做得好，一样可以实现人车分流、前店后厂的高度秩序感。常见的处理方式是将卸货区和货运流线结合，放在塔楼背面或园区外围集中处理。而人行流线和商业功能则放在塔楼主要形象面，维持项目形象界面的完整性。
△全至科技园人车流线示意图（来源：gooood谷德设计网）
工业产品由于其建筑标准高、空间尺度大的特性，未来的应用功能远远不止现在能看到的“工业生产”这么简单。随着产城项目规划和产品体系的成熟，工业大厦能够在项目里承担更多的功能。工业大厦可以通过建筑参数来实现明确的高低分区，因此可以面向产业链上不同环节的企业进行招商。在楼宇内部就可以实现产业链的小范围聚集，打造为一个精品“园中园”。这种复合型的建筑甚至可以吸引行业龙头型的企业整体入驻，把生产线放在低区，研发、办公或者总部功能集中放在高区，实现整个企业的集中式管理！目前来看这种功能高度复合化的产业建筑，是非常稀缺的。在一线城市中，但凡规模大点的产城项目，都会包含M1、M0、配套商业、配套宿舍等多种指标。部分发达城市M0地块的容积率已经超过了10.0，超高层的形态很难去兼容生产，而工业大厦就可以做一个承接。这也是产城项目中“高低配”的意义，超高层研发用房可供生产性服务业、研发企业进驻，而高层厂房则可以用来留住优质的生产制造型企业。
让不同指标承担各自的产业发展任务，才能形成覆盖产业全生命周期的产品梯队，打造多元互补的产城生态！随着一线城市产业用地供应的增加，未来还可能出现越来越多的“TOD产城项目”，房企在规划手法上大有文章可做！比如商业中常见的“多首层设计”，也可以应用到产业项目里。把商业人行、车行和货运流线进一步进行区分，打造管理更有序、城市界面更规整、功能更清晰的新一代智慧产城。在此趋势下，工业楼宇不仅可以用于生产，还能够利用多个不同的临街面，分别实现展销、商业、产业服务、员工配套、办公出入、货运进出等多种功能的集合。结语
工业上楼模式的应用
实现了房企、政府和企业的“三赢”
工业上楼不仅匹配了实体企业的经营生产需求，也很好地满足了政府对工业区改造的期望。对于房企来说，这个模式有望实现“三赢”局面。一来产品能精准匹配市场需求，有效提升园区出租率。二来工业上楼在多个地区都有政府补贴，使开发商在定价上能有更大的进退空间。再者，工业上楼的建安成本比改成写字楼要低，但却有很高的产品灵活性。不仅省钱，还利于在未来调整产品定位。一旦寻找到符合需求的工业产品，也就意味着公司能够继续留在上位城市发展，享受产业要素聚集的正向效应，对于优秀的企业来说是这是非常值得买单的。随着实体企业越来越多地被留下，产业空心化的危机也能得到缓解。工业大厦提高了土地的利用效率和单位产值，随之也带来就业岗位供应和税收的大幅提升。同时，工业大厦现代、美观的建筑形态也实现了城市面貌的更新，当地政府是非常乐意接受的。
