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集中供地后,地产行业的内卷又升级了!?
作者:听雨


五月份的几场集中土拍,就像广东最近的天气一样令人烦躁。

 

土地市场两极分化明显在加剧。尽管冷门城市冷门地段不乏底价成交或流拍的地块,整个市场,依然令很多房企和从业者感到不安。热点城市的热点地块,有的拍出了100%以上的溢价率,有的拍到可售住宅只剩下20%的比例。有人用“疯狂”、“可怕”来形容杭州、重庆、广州等地的集中拍地,更多人感慨,这个行业真是越来越卷了。

 

房企

相互踩踏,挑战利润极限

 

巨头秀实力,中小房企陪跑。

为了准备一场集中土拍,房企东腾西挪,集中火力出击。那些现金流充裕、融资成本低的房企,首先资金实力上就碾压了同行。

比如某准千亿房企,这次华东某市的一场土拍集团给了很大支持,筹集到上百亿资金,结果发现还别家公司面前小巫见大巫,有央企直接调拨了1300亿现金过来。要知道,这个数据已经相当于一家top20房企去年一整年的销售额。


强者恒强,赢者通吃的局面正在加速形成。


利润则滑向了另一个极端。

某房企网上业绩说明会上,有投资者问,最近集中推地拍下的几块地,净利润能有几个点?该房企回答,努力做到1%-2%的净利润水平。


1%-2%的净利润,放在以前是很那接受的。但相比于那些可售住宅不足50%,或者溢价率冲破100%的地块,这还算好的。怪不得有人说,地产进入余额宝时代,做项目约等于买低息理财产品,甚至相当于做慈善,明知是赔本生意还抢着上。虽然,房企出于战略需要,并不是所有地块都要求赚钱。像某房企老总说的,杭州很贵,但是很安全。

 

职业经理人

赚不赚钱先不说,保命要紧


这次高价举牌的房企,不乏一些非理性的举牌。有地产就表示,一些区域公司拿地已经不是战略需要,也非理性分析的结果,而是一场内部生存权争夺战。


一,公司资金就这么多,你不抢就被别的区域抢了。


一年只供三次地,不同城市之间前后差不了几天。集团就这么多钱,前面其它城市公司拿了,你现在不拿后面想要的时候都要不到。别看各大家表面和和气气,其实各区域之间也暗流涌动。

 

二,地拿贵了不一定死,但没地肯定撑不了多久。


有地产人就说,公司原本测算的收益率低于10%就不要,这次集中供地前的测算已经降到5%了,到了拍地当天变成3%也上。


为啥?公司的土储撑不了多久了,一旦没有土地,公司就会面临降级、合并或者撤退的风险。区域领导要保自己的位置,也要保下面一众的兄弟,让大家至少有口饭吃。


据说一些房企区域公司在首批供地前,已经把拿地当做一项必须硬指标了,测算结果都照着能拿的标准调,过了老板这一关再说。所以明知是踩踏事件也要往前冲,毕竟拿地贵了可能会死,但没有地一定撑不下去。这已经跟理性无关了,纯粹是恐慌性出手。

 

三、联合开发,有风险大家一起担


这轮集中供地,联合开发明显增加。联合开发除了解决资金紧张的问题,更多是为了摊薄风险。三个臭皮匠顶个诸葛亮,地块大家一起研判风险一起排查;有钱一起赚,亏钱一起亏,不至于一家公司亏太多。


传闻称,这次土拍,很多地块都是两家地产一边角逐竞价,一边俩老总在打电话通气,就看谁先绷不住。那就一起合作,你操盘你并表,我有点钱赚就好。

 

地产投拓

我怀疑我的测算表坏了

 

一位刚参加完集中拍地的投拓人说,从三月份以来,基本就没有休息过,就连整个五一都在加班。

以前每个人跟一块地,现在为了提高拿地几率,不管三七二十一,只要有地全部都要拿来研判一番,宁可杀过不可放过。


算账也要算得更细了。以前只要算大帐,现在考虑得更周全,包括大到周边城市配套(医院、学校等)、地质条件,小到各业态所用材料的级配都要考虑进去。用尽一切办法把测算表做到最详最优。


做完这些,感觉万事俱备就差开拍了。

可惜计划赶不上变化。到了竞拍那天才发现,财大气粗的房企,根本不按套路出牌了。

 

辛辛苦苦几个月做的投模测算和拿地计划,好像都变成多余的。别人家似乎发了疯一样,一个出价比一家高,溢价飙到30%以上,还要竞自持,直接都看懵了——怎么别人算得过账,我怎么看都是亏的,难道是我的测算表坏了?

 

虽然每块地都交了保证金,最后还是一块都没拿到。钱是东挪西借凑了不少,但是算不过账了,不敢拿。

怪不得有人说,现在心脏不好千万别做投拓,搞不好上了场直接心梗了。也有投拓人说,突然怀念以前摇号的日子了。

 

地产成本

土拍有多热,成本压力就有多大


现在,土地成本普遍占到了货值的60%,高溢价地块还不止。

土地成本已经蚕食了利润空间,溢价空间又被限得死死的,想要不亏本或者赚点小钱,只能向成本拧水龙头,降本增效不得不抓得更紧。


成本人表示,看完一些城市的集中拍地觉得很慌。比如有的项目计算配建后,精装销售均价与楼面价之间价差仅6000块左右,成本怎么可能不往死里抠。


高价拿地,销售限价,利润空间所剩无几了;原材料涨价再补一刀。


最近网上出了个段子。说的是建材厂家把四月份的销冠开掉,因为接单太多,给公司造成重大损失。


从石膏板、板材、玻璃、到混凝土、钢材,建筑原材料的价格一路狂飙,一些材料加工厂被迫提价,有的则主动减产,不接新订单了。


地产站在建材的上游,难免唇亡齿寒。合同价只是基准价,像钢材、铜铝这类大批量采购的材料,合同都有调差约定的,市场价格上调了,采购价格也得跟着涨。

 

一位地产成本就表示,像这次集中土拍拿的那些高溢价项目,开发时想不降低开发标准基本不可能的。严控成本肯定要从方方面面入手。全员成本说起来很好,但真正要让各部门联动起来太难了,往后扯皮只会更多不会更少,想想都心累。

 

地产设计

设计已经到了进退两难的地步


和成本一样,背负利润压力的还有地产设计。

地产设计一直都以苦逼著称。从此前的996,到通宵出图,到现在图纸扎堆,一干几个月;画图变成纯强排,出图拼手速,还要承担起项目盈利的重任……


一位地产设计说,一周上会十几个,忙活了几个月。为了提高开盘效率,公司要求拍地前设计方案深化到可以报规划的深度,拿地第二天就能报规然后进场。可惜,最后地都拿不到,一切都变成无用功。


另一位地产设计说,某地土拍过后,他去看了某块高溢价地,高回填还限高,基础成本吓人,真为该房企捏一把汗。有些房企为了拿地,投模的时候没算清楚,或者根本就不考虑成本能否保住,到了开发阶段只能倒逼设计和成本。这一行真是越来越没意思。


有活干的设计师头痛,没活但的设计师更头疼。


一位建筑设计院的设计师表示,感觉开发商的项目明显减少了,就算是有项目,接了也收不到设计费,因为房子卖不动。其所在设计院还是省内龙头,其他小的设计院处境可想而知。

一个城市搞一次集中供地,累倒一大片设计师。以前项目是怕项目太多太累,现在项目多了吃不消,项目少了担心没活干。

 

地产工程

集中供地后,我准备跳槽了


工程口同样感受到了土拍端传递过来的压力。


一位工程人说,大家虽然在项目上,也会关注所各大城市的土拍。最担心的还是公司把钱都集中到投资端,还拿了高溢价地,最后只能从供应链上面抠成本。如果影响了进度款支付,项目部管理总包的难度就更大了。


有工程人则蠢蠢欲动,开始物色跳槽公司了。


一位工程人就注意到这一轮土拍,公司在所在城市一块地没拿到。而他所在的项目目前已经进入精装阶段,最迟年底就交付。地主家一旦没有余粮了,工程口的首当其冲成为优化对象。

于是,有的工程人已经悄悄更新简历,准备骑驴找马了。跳槽的目标也物色好了。“有两家公司拿的地都离我老家不远,现在想找找门路,到时如果能跳槽过去就更好了,回到家门口干工程的愿望就可以实现了。”

 

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