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5万亿城市更新正式启动!这5大赚钱机会,房企一定要抓住!
作者:艾振强


98年「房改」,中国房地产市场诞生;2003年的「18号文」赋予了房地产业国民经济支柱产业地位,掀开了房地产热的序幕。从热,火热,到过热,导致调控的出现。最近一轮调控(2016年起),直接终结了过去2-3年一个的小周期。各地放松调控的意图,都逃不过“一日游”“二日游”的命运。

 

作为一个每年十几万亿的大行业,其当然还会长久持续下去,但需要注意,底层的逻辑已发生巨大变化。2020年,党的十九届五中全会明确提出实施城市更新行动;2021年以来,城市更新再迎顶层设计支持并不断深化——“十四五”规划明确提出实施城市更新行动,「城市更新」首次写入政府工作报告中……

 


最近,北京、上海、重庆、福州、成都、徐州、无锡等地积极推进相关政策的出台,明源君逐一研读,发现亮点颇多。比如,比以往更强调市场化运作,政策层级更高,融资渠道更丰富等。

 

相比此前的“城镇老旧小区改造”,城市更新的内涵更丰富,更落地。房企可参与的程度更高。初步估算,其市场规模达5万亿/年。目前百强房企超过80%已经布局。


 

城市更新市场规模达5万亿每年

新政让房企的参与变得有利可图

 

前不久,22城第一轮集中供地,各大房企争先抢拍。不过,也有不少房企避开集中供地的正面厮杀,将目光瞄向了城市更新赛道。

这给人一种城市更新只是一个小众市场的印象。其实城市更新的赛道已经很大,并且还将不断变大。

 

一、城市更新市场规模每年达5万亿


城市更新每年的规模,有多大?前不久,CRIC在《城市更新白皮书》中指出:

 

通过供需两端的矛盾可以得出,未来5年新增土地供应总量折算到建面约65亿平米,而未来5年增城镇人口住房需求、改善型住房需求以及动拆迁带来的住房需求累加在一起的需求总和为89亿平米,供求差值接近25亿平米,即年均5亿平米,按每平米一万则年均约5万亿元。

 

这其实是一个静态的指标,因为我们知道,即便在“房住不炒”的总基调下,全国平均房价每年还是会保持温和的上涨。而需要大规模城市更新的城市,能级都比较高,普遍超过均价。

 

因此,「旧改之王」佳兆业在《2021年全国城市更新政策行业报告》中给出的数字同样是5万亿,但指出,这个市场最终会扩大到10万亿(如下图所示)。


 

事实上,2016-2020年,我国城镇住宅拆迁改造需求就达到29.33亿平方米,占总体住房需求的34.4%。注意,这只是住宅的量!

 

未来,城市更新将告别过去那种单纯的拆除、重建的模式,但是规模依然可观,一年5万亿是跑不掉的。因为除了住宅,还有工业厂房、写字楼宇、商场等!

 

二、政策明晰之后,落地性大大增强


城市更新早已有之,1.0,2.0阶段的城市更新就是旧改,拆除重建,现在重要性进一步提高。


一是城市发展到这个阶段,必须更新,研究显示,当一个城市发展到成熟期、增量开发增速达到上限后,如果不进行多元化的更新,城市发展会进入衰退期。

 

恰当的更新型开发,能让单位建面的功能从单一走向复合,产生更多元的价值,推动一个城市进入可持续发展的健康通道。

 

二是对房企而言,行业已从增量市场逐步向存量市场转变,城市更新既能降低拿地成本,又是能拓宽获地渠道。

 

三是政策明晰后,开发商有利可图。2016年以来,由于一二线城市陆续进入存量时代,新出让的土地越来越少,众多房企成立更新集团/公司/板块。

 

进入4.0阶段,城市更新项目更复杂,政府需要市场化的力量来共同推进城市更新。非常典型的是,北京这次出台的政策明确了“充分发挥市场作用,鼓励和引导市场主体参与城市更新,形成多元化更新模式”。这有风向标意义。

重庆的《重庆市城市更新管理办法》也强调“政府引导、市场运作”。

 

纵观最近各地出台的政策,“市场运作”是基本共识,不断向先进城市靠拢,可落地性变得更强。


 

从拆除重建到完善配套

从住宅到商业、产业园

至少有5大赚钱的机会

 

早期的旧改是简单粗暴的拆除、重建,而如今的城市更新,强调的是有机更新,产业的引导迁移、城市/片区功能的重新定义、历史建筑的保护与利用,强调从单一功能到复合化功能。

 

过去,因为政策不太明确,房企几乎只喜欢拆除重建的旧改,至于有机更新,因为各种不确定性,盈利空间不可预测或无利可图,兴趣不大。如今,随着各地出台政策,城市更新迎来新机会:


一、拆除重建,还可以增大建筑面积


城市更新,过去的处理的逻辑是拆>改>留,现在的逻辑是有机更新,但这并不代表完全不拆了,只是顺序变成了:留>改>拆。

 

对部分过于老旧的小区,各地都明确指出:可以拆除,甚至还可以适当增加建筑面积——

 

比如,北京的文件指出:危旧楼房改建对房屋行政主管部门认定的危旧楼房,允许通过翻建、改建或适当扩建方式进行改造,具备条件的可适当增加建筑规模,实施成套化改造或增加便民服务设施等。

 

这和上海版城市更新政策里“拿公共空间换容积率奖励”基本上是同一个逻辑,目的是为了激励市场主体参与。而且是“开展街区综合评价,变一次性指标分配为动态按需调配,集约节约利用空间资源”。

 

简单的说,对于符合规划正面清单、保障居民生活、补齐城市短板的更新项目,可以根据实际需要增加建筑面积,增加的面积不计入街区管控总规模,由各区单独备案统计。这种创新性安排,可以极大地调动市场主体的积极性。

 

无锡对成片的棚户区(危旧房、城中村)等,以及零星危房、低效用地,鼓励集中连片开发建设,建筑物实施征收拆除。

 

徐州还指出,对改建完善或拆除重建类的更新项目,相邻地块可在相关利益人协商一致前提下,进行地块的合并、拆分、置换。

 

配套更不用多说,比如北京规定,老旧小区改造实施老旧小区综合整治改造,根据居民意愿可利用小区现状房屋和公共空间补充便民商业、养老服务等公共服务设施;可利用空地、拆违腾退用地等增加停车位,或设置机械式停车设施等便民设施。

 

这部分的体量很大。据2021年2月上海市印发的《关于加快推进本市旧住房更新改造工作的若干意见》,“十四五”期间,上海全市拆除重建为主的面积就达280万平方米。大都在中心区。

 

这是各房企最喜欢也最拿手的事情。



二、老旧厂房,可以升级为产业园区


在多元化方向上,产业地产是各大房企扎堆的领域。新经济需要新载体,经济升级过程中老旧厂房急需更新。

 

北京等地的政策,明确了老旧厂房改造后,优先发展智能制造、科技创新、文化产业,鼓励补充公共服务设施。

 

不少老旧厂房位于城市比较核心的区域,改造之后的收益有保障。徐州在文件中明确提出要发掘可以发行基础设施公募REITs的项目。

 

一些城市还给补贴。比如,广州黄埔区就鼓励建设或升级改造旧厂房、旧物业成为工业设计园区,对经国家、省、市认定的工业设计中心还给予奖励。目前,全区共有17个工业设计中心获得政策奖励扶持。


三、老旧商业和写字楼建筑功能混合


很多存量项目的改造和运营,和新的消防规范有冲突,之前地方政府对于存量建筑的多功能复合利用、地下空间灵活利用,普遍采取了类似一刀切的管理方式。但是,最新的政策,给出了弹性空间。

 

比如,北京的政策明确:

老旧楼宇和其他鼓励老旧办公楼和商业设施进行升级改造,调整功能,提升活力,引入新业态。允许增加消防楼梯、电梯,允许建筑功能混合、用途兼容,鼓励对于地下空间的复合利用……

 

典型案例是更新场(一个纯粹的地下商街),其所处位置是曾经的商业街区“77街”,位于西单文化广场地下,于2015年2月31日停业。

关停之前,77街购物中心刚刚经历了转型。早在2012年,77街就接到北京市消防部门的整改文件,在整改措施实施之时,国家又出台了更加严厉的消防安全措施规范,所以不得不暂停营业。

 


改造后的更新场项目建筑面积约3.5万平方米,可租赁面积为1.1万平方米,定位为青年潮流发生地,首店标签明显,引入的品牌超一半为全国首店、北京首店和概念旗舰店等,已于今年4月重新开业。


▲来源:北京商报

 

四、划拨用地/工业项目,可协议出让

 

多地政策明确规定:更新项目采取租赁方式办理用地手续的,土地租金实行年租制,年租金根据有关地价评审规程核定。租赁期满后,可以续租,也可以协议方式办理用地手续。

 

按照以前的政策,划拨土地和工业项目,如果要重新开发改造,要先由政府收储、然后再招拍挂出让,那样就很容易成为别人的菜,当年K2搅局郑州市场,导致郑州的房企集体抵制K2,很多房企害怕自己辛苦栽树,最后被别人摘果子。

 

往后,划拨用地/工业项目,不管是租赁后做更新的,还是自营做更新的,只要满足一定条件,都可以按照协议出让的方式,给你补齐合规性短板,确保原始权益人的利益。原业主和房企都有积极性。


五、调整用地性质土地价款还能分期

 

6月17日,深圳市光明区城市更新和土地整备局发布了关于《光明区凤凰街道塘家第一工业区城市更新单元计划调整(草案)》的公示。

 

塘家第一工业区城市更新单元位于光明区凤凰街道,龙大高速与光侨路的交汇处西北侧。项目拆除用地面积91063平米,拟更新方向为居住(采取城市更新方式建设公共住房)等功能……



北京等城市的最新政策规定,用地性质调整需补缴土地价款的,还可分期缴纳,首次缴纳比例不低于50%,分期缴纳的最长期限不超过1年。


 

明确方向,找准定位

各类开发商都有机会

 

一方面,集中土拍,高价地、高自持等地块频现,拿地成本不断上升,多元化拿地补充土储成为平衡利润率的重要出口;另一方面,行业已从增量市场逐步向存量市场转变。二者都指向城市更新。目前,百强房企80%布局了城市更新,其中51%的房企运营规模超百万平米。

 

不过,城市更新仍存在开发周期长、资金压力大、规划难度高、关系复杂等风险,房企需要明确方向,找准定位,才能分享到红利。

 

一、区域选择上


十四五规划目标下,不同都市圈、城市群城市更新的内容因地区问题的不同,存在差异性——

 

1.长三角城市群注重城市内涵的更新,小微尺度的精细化更新和大片区的统筹更新双轨并行;

 

2.京津冀城市群偏向渐进式的更新,核心目标是历史文化资源的存续利用,以及开发创造;

 

3.珠三角城市群更多地强调旧改,即旧城、旧村、旧厂的整体整治、功能改变、拆除重建。

 

开发商要根据自己的能力圈,进行布局。


二、城市选择上


城市更新体系化搭建的成熟度和市场化程度越高,城市更新越好做。像深圳、广州、武汉等十余个城市,已经设立相关职能机构,是成熟度最高的;虽未设立机构,但已经出台了相关规划的,也有十余个城市;最次的是啥都没有,但有项目在开发的,这类城市最多,有四十余个,后续可以持续关注其政策和机构设置。

 三、业态选择上


目前来看,政府划定的几个主要城市更新领域中,老旧厂房、商业和办公类楼宇更新属于市场化机构涉足较多的领域,空间够大。而老旧小区、平房区、危旧房等领域,之前公益性比例更高,市场化机构参与有限,但随着各地政策和细则落地,变得越发有利可图,因为这个领域市场规模巨大,切入赛道众多,除了改造本身,还有后续的服务市场等。房企根据自己需求选择。


四、参与方式上

 

参与方式是多种多样的。

 

现阶段房企参与上海城市更新的主要途径是与当地区政府接洽成立合资公司。比如,绿城在5月底刚与黄浦区签订合作协议,加强旧改领域发展。

 

也可以通过股权收购,或者协议出让的方式参与,比如,大唐地产在2018年就通过股权收购获取了深圳市光明新区荔园片区城市更新项目。

恒大也是通过收并购打开了在深圳的城市更新版图。其在2020年中期业绩发布会上透露, 所有城市更新项目中,从小房企手中收并购的达50%。

 

2020年以来部分企业城市更新合作情况

来源:CRIC


还可以选择合作。因为,如上所说,现在城市更新要求很高,很多时候,一家房企根本干不了。比如,最近,广州增城区朱村街朱村村旧村全面改造项目公开选择合作企业,就明确要求——

 

需引入产业企业的行业地位及数量包括:至少引入1家国家级A类科技企业孵化器,1家专业生产性服务平台;引入嘉年华商业综合体、嘉年华高端商务办公、长租公寓品牌亨寓、洲际酒店旗下四星级品牌、巴黎春天等商业知名品牌……

 

合作,一可以补充自身短板,比如旭辉、金茂、越秀等都与有资源优势、且有城市更新经验的本土企业合作;二可以获得资金,比如俊发与平安不动产合作,后者最不差的就是钱;当然也有强强联合的,比如花样年和奥园,双方资源共享,能够实现1+1>2的效果。(作者:明源地产研究院主编、存量地产首席研究员 艾振强)

 

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