在所有不同形态的企业组织中，房企属于高度整合型的巨无霸。从前端投资到后端物管，整个产业链条几乎都由房企自己把握，像是一座嵌合严实的堡垒。

但这几年，地产行业出现了竞争白热、管理成本高企、融资难、风险大等艰难背景。越来越多房企开始拆分专业条线，作为独立主体面向市场，来赚取增值服务收益。

房地产开发企业整合了多专业职能和工种，本就具备很强的外部性、技术外溢性。走“原子化”的道路，房企是有先优势的。

那么究竟哪些部门或专业有自己赚钱的潜力？独立后效益又会如何？今天明源君就来做个盘点！

物业、商管板块拆分最早

市场化程度最高，已成为战略性业务

要说房企里最早拆分对外的专业服务，必定要数物业和商业管理板块。不仅输出模式相当成熟，而且成功上市者已经非常多，在不少房企里的战略地位甚至快要追上开发主业。

根据中指物业研究统计，目前已有16家上市物业服务企业2020年的管理规模超过1亿平方米。碧桂园服务、保利物业、雅生活集团、恒大物业、彩生活在管面积超过3亿平方米，这些企业的规模增速多数都在30%以上。

其中融创、新城旗下物管公司，对外拓展、承接的管理项目，占比已达到30-40%。其市场化外拓工作做得已经不错，预计未来业务依赖于母公司的程度会进一步降低。

而在具体业务方面，物管行业正在不断寻求利润突破。经历了从传统物管到社区增值服务，再到进阶城市服务的阶梯式升级。如今许多房企在社区增值服务方面的收入，已经占到总营收比重的四分之一。

前不久融创服务、中海物业、旭辉永升服务等都不约而同地提出，要加速发展城市服务业务。房企利用园区、社区管理的丰富经验和技术，将业务延伸至城市管理，是有先天优势的。

而城市服务这一业务领域也还没有寡头出现，可见物业市场在未来很长一段时间中，仍然属于一片蓝海。

商业管理板块也属于房企早早就布局的领域，万达、龙湖等早已走得很远，旭辉、招商蛇口等也正在加速追赶。

随着中国经济由高速增长阶段转向高质量发展阶段，居民对于场景式体验消费的需求只增不减。尤其一二线城市，对富有场景和运营特色的优秀商业体，需求相当强劲。房企不断入局，也是顺势而为。

同时，商业管理作为房企的轻资产输出路径，也能够帮助它们在资本市场上讲更多的故事。甚至有的房企，将商管公司的市值做到比母公司还要高。

而商业地产及管理趋于成熟后，也激发了更多新的专业职能需求。比如专职商业前策、新媒体运营、体验营销策划、消费场景设计、商业建筑设计、新消费形态发掘与招商、首店招商等。

商管板块脱离了对开发公司的依附，摆脱传统职能和编制的桎梏之后，能够为商业人才的发展，开拓出足够的空间。

这样才有机会形成一套专门围绕商业运营、创新消费来运作的人才发展体系。也给传统地产人开启了新的选择。

代建、营销、设计、报建等专业

正在加速独立化

一、代建市场仍是蓝海，各房企正加速布局

代建业务狭义上来说主要是工程+成本专业的打包输出，也是较早拆分对外的服务业务。

之前明源君曾在《地产开发的另一条路！将占领30%的市场？》一文中梳理过，目前代建领域已诞生绿城管理、中原建业两家上市公司。根据发达国家的经验，代建模式最终可能会占住宅开发的20%--30%。

过去代建服务主要还是面向开发实力较弱的小型房企，但这几年来地方政府、国有企业、金融机构等对于代建的需求也增加了。委托代建的项目类型也从住宅，逐渐转变为公建、商业、产业园等。

前阵子，绿城管理、当代管理、华润置地、金地管理、雅居乐房管、中原建业6家代建领军企业，宣布成立“轻资产联盟”，为的是制定行业准则、加深合作、整合供应链、商机置换等。

可见房企的代建业务正从独立化阶段走向全面市场化阶段。随着代建对象和项目类型的多元化，代建模式将持续渗透进城市脉络中，房企大有可为。

二、营销公司化热火朝天，市场化前景并不明朗

从去年至今，已有恒大、碧桂园、正荣、新力等房企提出推行营销公司化。

以正荣为例，其四个大区目前已经相继成立了营销公司，营销中心由职能部门升级为正荣地产的全资子公司，与地产区域公司级别相当。初期先与地产公司强绑定，后期则计划外拓寻求新业务。

而央企保利、国企越秀都在更早之前，就成立了自己的营销公司。其中保利投顾因为发展起步早，现在已经是较知名的营销机构，形成了包括前期、营销、分销、存量经纪、大数据在内的全链条服务矩阵。

营销独立化的优点很多，比如提升营销自主性、倒逼人员专业度提升等。这几年说地产营销没落的声音一直不断，营销独立成为公司说不定是打破内卷的契机。因为独立后营销团队的目光更容易一致对外，基层营销人才也有更多机会。

但营销公司化的市场化前景，目前仍不明朗。即使是起步很早的保利投顾，目前也与母公司属于强绑定状态，业务来源还是以保利为主。

从开发商独立出来的营销公司，与传统代理行相比，在项目操盘量上相差悬殊。作为一个“营销服务商”，他们在市场跟踪服务、数据服务等方面有天然劣势。想要完全独立，对外承接项目的代理业务，还是有比较厚的壁垒。

另一方面，独立的营销公司，与保留在集团内的营销部，在合作上也可能会出现冲突。要么就是营销公司全盘听母公司指令，没有话语权、失去独立的意义；要么就是营销公司独大，集团内的营销部形同虚设。

二者之间的协作关系，恐怕还需要花不少精力理顺。

三、设计专业作为智库，逐渐开始谋求独立

设计专业独立出来外拓的案例目前还非常非常少，但并不是没有。脱胎于上海万科的万晟智库，就是其一。

2015年在万科的“城市配套服务商”战略下，原上海万科的产品管理部摇身一变，成了上海万科的全资子公司。其核心定位是万科上海区域的产品能力支持平台。

此举让原本隶属于设计部门的职能，得到了横向与纵深上的全面扩展，延伸出包括研究、定位、策划、设计等环节在内的一套智库系统。目前设有4大研究中心，为受托项目提供产品综合解决方案。

△万晟智库研究中心架构（图源：万晟产品智库）

万晟同时也在作为独立的决策智库，进行市场化运作，对外承接业务。但目前市场化程度还不是特别高，仍然以母公司业务为主，对外服务的案例还不明晰。

但这在设计专业独立化方面，是一个较有开拓性的尝试。未来那些以产品力、设计力著称的房企，都有机会往这个方向去发展新的轻资产输出模式。

但以一般设计院的工作强度来看，刚从开发商独立出来的设计业务，如果不能迅速扩充人员，那短时间内的精力也只能用于服务母公司。想要成功进入市场化阶段，会需要一个较为漫长的培育过程。

但凭借母公司的品牌力背书，如果有精力做好规模扩充、市场化外拓的工作，效益应该还是可期的。

四、只要地区渗透力够强，连报建部都能出去赚钱

相比前三种来说，报建部的独立化恐怕在许多地产人听来，有点匪夷所思。但你别说，还真有这么干的，而且干得还不错。

报建独立化的做法，比较多见于拥有强势本土资源的区域性房企。因为要搞定报建报批的活儿，必须在当地相关部门、旧村里都有靠谱人脉才行。这是本土深耕型房企的特有优势，资源禀赋几乎不可能移植。

报建服务输出的方式，主要是面向缺乏开发能力的村股份公司、工厂主等，承接土地的前期申报业务。通常会将整个报建专业搭配数名投拓人员，打包作为一个独立服务板块。

这项业务同样也可以面向龙头房企，为进入陌生市场的大集团摆平当地申报的难题。总的来说，就是帮客户把“生地”做成“熟地”，通常按特定的报建节点来收取定额服务费。

据明源君的一位报建朋友透露，他们一个二百人规模的小房企，前两年靠这项服务，已经带来了数千万的收入。老板还比较重视，未来会持续扩大这项业务。

这种模式在大湾区发展得相当不错，因为该地区旧改量巨大、城市更新的政策流程相对复杂。这也是很多区域性房企用于勾地、提前锁定合作意向的重要策略。

申报服务费每年的总体进账并不多，大房企恐怕看不上这点营收，也不太适合作为战略性业务。但很适合资源强势的本土房企去开拓赛道，让存在感很低的报建部，也能为公司创造更大的效益。

放眼未来，最具外延潜力的业务

当属数字科技

明源君认为，在未来最有潜力独立化、发展前景最可期的业务，还得是地产数字科技。

所谓“管理红利”怎么定义尚且存在争议，但“科技红利”却是看得见、摸得着的。这两年地产数字化的概念很火，许多房企都在展开尝试。

龙湖属于比较早设立数字科技公司的，而且出手阔气，挂出比互联网大厂还要高的薪资，在各高校招揽算法人才。

目前他们已经实现了智能垃圾桶、智能灌溉、智能井盖等具体的硬件应用，软件方面还将在投决模型、智能建造、商场数字化管理、智能物业等方面加大投入。

而今年，碧桂园也正式在工程现场启用博智林机器人，完成地面平整、楼层清洁、室内喷涂、外墙喷涂等工作。我们可以看见，科技正在以各种各样的方式渗透进地产业，并显现出其巨大的价值。

不得不说，数字科技能做的太多了。未来利用算法、智能硬件、数据可视化等技术手段，能够实现城市数据监控、投资决策模型、商业数字化运营、智能物管、客研数字化、智慧强排、智慧项目管理等等，无数种科技服务的输出。

结语

房企积极寻求各业务线条的独立化，确实有很多好处，比如分拆风险、垂直精耕、拓宽行业发展空间等，也可以为未来分头参与资本运作做准备。

然而多元化的轻资产输出之路，仍然布满荆棘。想要成功挺过独立化、市场化的阶段，成为有价值的业务板块，还需要自身业务实力过硬才行。

从本文诸多案例来看，无论哪种类型的房企，都有机会从自身优势着手，打开新的赛道。至于未来谁能跃过龙门，焕发全新生机？我们拭目以待。