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对房地产税的8个判断!
作者:艾振强

 

该来的终究要来!2021年10月23日,第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议决定(以下简称“决定”):授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。财政部和税务总局将起草房地产税试点办法(草案),标志着房地产税试点正式进入倒计时。

 

落地(包括试点和立法)会有多快?哪些城市会纳入试点?征收覆盖面有多广?税率会怎么定,对刚需会不会构成打击?会不会跨城征收?对房价有什么影响……这些是所有人都关心的问题;对房企和地产人来说,还关心,这会对经营带来哪些挑战?短期内有没有机会?比如一些试点房地产税之后,需求可能外溢到周边城市……

 

以上这些,目前都还没有明确答案。不过,这不妨碍我们结合此前的一系列相关政策、表态等,以及国外经验进行分析和预判。下面,谈谈我们的一些判断。

 

试点和立法的落地

可能比预想的要快

 

过去,最高决策层对房地产税有个“12字”定调:“立法先行,稳步推进,充分授权”。因此,此前普遍的观点是:房地产税不会那么快征收,因为立法需要一个很漫长的过程。

 

为此,一直有人倡议:应该要先试点。

 

10月15日,《求是》杂志发表的重要文章《扎实推动共同富裕》,提出要积极稳妥推进房地产税立法和改革,做好试点工作。

 

话音刚落,“决定”就出来了。可以说十分迅速。也宣告了,房地产税由此前的「先立法,再试点」变成「先试点,再立法」。

 

先行试点,一方面,可以用市场化手段代替行政调控手段,解燃眉之急;另一方面,可以给其他城市和全局配套改革探索经验。

 

按一般的逻辑,试点之后总结经验,然后立法,全国推广,这最快需要七八年。目前看来,更可能的情况是,未来,房地产税将会立法与试点双步走。

因为,虽然“决定”允许“在授权期限届满之后,可以提出相关意见,申请继续授权”,但同时也要求“试点过程中,国务院应当及时总结试点经验,在授权期限届满的六个月以前,向全国人民代表大会常务委员会报告试点情况”。房地产税的立法有可能在试点时间内即完成。

 

至于试点城市的落地,目前普遍预期2022年就会启动。


扩大税基势在必行

多数人都要被覆盖

 

根据“决定”,试点地区的房地产税征税对象为居住用和非居住用等各类房地产,不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅。土地使用权人、房屋所有权人为房地产税的纳税人。非居住用房地产继续按照《中华人民共和国房产税暂行条例》、《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》执行。

 

重点很明确,这次的征收对象是居住用房地产(因为非居住用房地产,仍然按照原来的条例执行)。

 

有没有免征面积,免征面积多大,是大多数人关心的,此前,市面上也流传出了多种“免征面积的版本”,这一点明源君的看法恐怕跟大多数人不同。

 

虽然针对居住用房地产征收房地产税的试点还没开始,但相关的探索早已开始——早在2011年,上海、重庆就率先试点征收房产税,但既没有遏制房价的上涨,也没有补充多少地方财政。

 

因为上海、重庆的房产税都存在同样的问题:覆盖范围窄,税率低。上海只针对新购买的二套及以上住房征收,过去买的存量房源不征收,第一套房不征收,人均60平方以下的免征,税率仅为0.6%,还可按70%价格征收;重庆只对高档住房和别墅征收,普通住房几乎不征收。

 

▲来源:上海、重庆房产税试点文件,恒大研究院

 

未来,无论是试点还是全面实施,势必要扩大税基,这意味着大多数人要被覆盖。而且明源君认为,更大的可能性不是面积免征,而是根据评估值进行扣除免征,这也是国际上通行的做法。否则,10万一平米和1万一平米的都按面积免征,稍微想想也很不合理。

 

根据财政部等透露出来的信息,我国大概率将会按照房产评估值进行征收,二手房指导价有望成为重要参考。


大概率会实行累进税率

对刚需群体的影响不大

 

由于条件宽松,现行上海试点方案实际征税房产占存量房产不足2%,导致其总收入非常有限。2020年,上海全市一般公共预算收入7046.3亿元,其中,房产税仅为198.7亿元,占比2.8%。未来势必要扩大税基,那刚需会不会受到冲击?

 

明源君认为,即便全面覆盖,对刚需的影响也十分有限。目前,国际上,普遍面向所有居民和所有房产征收房地产税,但实行“宽税基、低税率、以支定收”税制,充分考虑民众的税负负担,视情况减免、退税。

 

简单地说,你的收入不高,住的房子价值也比较低,意思一下就行,甚至不用交房地产税。

 

各国房地产税体系

▲来源:东北证券宏观组

 

影响比较大的是住大豪宅和有多套房的人,因为税率一定不会只有一档,而是累进制的。过去,上海、重庆征收房产税是这个思路。从国外经验来看,也是如此。

诸如日本、韩国等,都是采取累进税率,比如韩国的房地产税有六档税率,对于普通的住房,税率为0.3%,别墅等高档住宅的税率则为5%。

 

对有钱的人多收税,这是基本常识,也是实现共同富裕的应有之意。地方政府会充分考虑城市竞争、当地经济发展的因素,避免“杀鸡取卵”,绝大多数人没必要对房地产税开征担心。


未来,一定是全国联网征收

 

毋庸置疑,房地产税是一个地方性的税种。国外来看,2020年,美国征收的房产税总额为6827.13亿美元,其中州政府征收的部分占比不到5%。

 

▲来源:美国商务部普查局、明源地产研究院

 

此次,“决定”也明确指出:国务院制定房地产税试点具体办法,试点地区人民政府制定具体实施细则。国务院及其有关部门、试点地区人民政府应当构建科学可行的征收管理模式和程序。

这意味着,房地产税的试点将是“一城一策”。华夏新供给经济学研究院院长、财政部财政科学研究所原所长贾康就指出:从表述来看,这次房地产税的试点是一城一策,也就是说税收不会“跨城征收”……

 

那这势必就带来一个问题:有些人在多个城市都有房,其总价值很高,但适用的税率很低。甚至已经有人开始支招投资客,分散投资,以获取最低的税率,甚至不交税。

 

明源君认为,这种策略哪怕在试点期间可以,一旦全国推广之后,势必要全国联网、征收。否则,这个漏洞也太大了。

 

目前,全球一百多个国家和地区都在征收房地产税,其目的无非就两个:筹措财政收入,调控房价。

 

中国居民70%的资产配置在房地产上面,按总价值进行分级征税,也是减少贫富差距的重要举措。

 

数据显示,我国有两套住房的占比为31.0%,有三套及以上住房的占比为10.5%,这些人将会成为房地产税的主要征收对象。

 

从积累经验的角度来看

首批试点会有中小城市

 

关于试点城市,最近市场上讨论比较多的是沿海的一线和新一线城市,比如,贾康就建议在深圳、海南、浙江进行房地产税扩大试点,因为这3个地区目前是比较高级别的位于创新前沿的示范区。

 

深圳是社会主义先行示范区;杭州所在的浙江省是共同富裕示范区;海南计划建设最大的自由贸易区。看起来无懈可击。

 

不过也存在一定的问题。如果从房价上来看,三四线城市确实没必要进入第一批试点,毕竟现在已经有好些三四线城市出台了限跌令,如果再征收房地产税,可能雪上加霜;可是,如果从积累经验的角度看,则不能只选大城市。过去重庆、上海试点房产税,积累的经验就比较有限。

 

明源君认为,如果从积累经验,为后续全国立法,全面实施来看,除了热门的大城市,中等城市至少也有入选,比如基本面不错的三线城市。


长期看,对房价的抑制有限

但短期的心理冲击还是较大

对文旅、度假地产是个利空

 

不少人抱有“房地产税能降房价”的想法。从国外经验来看,其对房价的长期抑制效果并不理想。关键还是看城市基本面,如果基本面没问题,有房地产税照样涨;如果基本面存在问题,没有房地产税也照样跌。

 

比如韩国首尔,去年房价暴涨52%的新闻一度刷屏;日本东京同样如此,根据日本不动产经济研究所10月18日发布的信息,2021年度上半期(4~9月)首都圈(1都3县)新建公寓的平均价格,同比上一年上涨10.1%,达到6702万日元,是1973年调查开始以来上半期最高价格。

 

至于国内,上海和重庆自2011年推进房产税试点以来,房价不跌反涨,因为其并未从本质上改变市场的供求关系。

 

此前,中央三令五申要“稳房价,稳地价,稳预期”,房地产税的开征显然不会以导致房价大跌为目标。房地产税的作用更主要还是财富调节的工具——减小贫富差距,助力共同富裕。

 

当然,征收房地产税增加了保有成本,可以一定程度上抑制投机需求,同时,短期内其会带来一定的心理冲击,进而影响房价。

 

根据第一财经报道,一家市场份额较大的房屋租赁机构内部人士称“近期有一部分手中持有多套房的业主,原本都把房子放在我们这边租,现在要提前解约,宁愿赔付违约金。据他们说,现在急着要把房子卖掉。”


中泰证券政策研究团队此前则指出,理论上,开征房产税有可能在短期对房价形成压力,原因是“房产税将增加存量住宅的持有成本,在短期刺激房源释放,而需求在短期难以扩张,供大于需的格局将在短期推动房价回落”。

 

但该团队同时认为,“不同改革方案,会导致房产税试点的效果发生明显的差异。”该团队以人口流入相对明显、楼市热度相对偏高的S市和H市为研究对象,测算三种方案对其房价短期的影响,得出的结论显示出较大差异性——若改革力度偏温和,选择税率偏低,税基偏窄,房价短期下行的空间可能仅为3%左右;而如果改革力度偏大,选择的税率偏高,税基偏宽,房价短期下行的空间可能接近30%。基于“三稳”的考虑,下降30%显然不可能。

 

当然,对于文旅度假地产、远郊房产,这无疑是一大利空,这些房子本来利用率就不高,也不太容易出租,一旦开始征收房地产税,持有成本将剧增,因为这些房子,通常是购房者的第二套第三套第四第五套房子。

 

试点城市的投资需求外溢

对房企来说,存在窗口期

 

当然,征收房地产税也不全是利空,如前文所说,考虑到先试点后立法推广,一些热门城市一点纳入试点城市,则会出现一定的投资外溢。

 

比如,如果广州试点开征房地产税,其部分投资需求会外溢到佛山,三亚开征后会外溢到陵水、琼海、海口等。毕竟,这些地方的城市基本面不错。房企布局的时候,这也会成为一个考量因素。


全面开征仍存在诸多难点

但能落地总体上是个好事

 

其实,有关“房地产税”的呼声早在16年前就开始了。2005年,为抑制房价过快上涨,国务院出台“国八条”,同月,“房地产税”首次被官方提及。时任财政部副部长肖捷在出席某论坛时表示,“中国目前在房地产保有和交易环节税费偏轻,问题严重,今后一段时期将重点推进房地产税改革。”

 

之后,几乎每年都会提“房地产税”,但却迟迟没能推进,主要在于开征房地产税确实存在不少难点。

 

首先来看“房地产税”的定义:“房地产税制是指与房地产有直接关系的各种税收制度,其中,房地产是指广义的房地产,即作为财产的房地产和附着在其上的各种权益的总称。”

 

“房地产税”包括了10余个税种,即营业税(营改增后统一成了增值税)、耕地占用税、城镇土地使用税、契税、土地增值税、城市维护建设税、房产税、个人所得税、企业所得税、印花税。如何解决国有土地重复征税的问题?

 

 

2020年,房地产相关税收中契税7061亿,土增税6468亿,房产税2842亿,耕地占用税1258亿,城镇土地使用税2058亿,几个房地产特有的税种约2万亿,再加上土地出让金8.4万亿,房企所得税4120亿,不考虑房地产相关产业链,地产行业收入贡献近10万亿,中央39%、地方56%的收入来自房地产相关。

如何让更多的房屋产权持有人支付一定的持有成本,又不能成为人们生活的一个负担,这是一个大的挑战。

 

黄奇帆就曾指出,“征收房地产税的增长,会使得现有房地产税负结构发生变化,包括印花税、土地增值税、房产增值税等,甚至会带来土地收入、收费等制度的调整。”

 

其次,产权复杂, 如何解决?由于历史原因,除了正规的商品房,我们还有大量的福利房,房改房,军产房等,有些城市,一个城市就有十几二十种产权性质的房子。

 

“决定”明确指出“试点地区的房地产税征税对象为居住用和非居住用等各类房地产,不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅。”

 

换句话说,如果不是依法拥有的农村宅基地及其上住宅,比如小产权房、违法建筑等,是不能豁免的。否则,有失公平。怎么处理,是个挑战。

 

但是,全面开征房地产税,总体上来说是深化改革的好事。任泽平此前就多次表示:短期不会(推房地产税),推不出来,如果要推出来,一定是中国改革转型的重大利好。为什么呢?因为房产税要解决两个问题,第一个问题是税基,第二个问题是税源,税基是评估这个房子多少钱,税源要弄明白谁名下有房子。不动产实名制和金融实名制是现代国家治理的基础……

 


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