从全国政策来说，最近地产调控有所缓和，但一些房企的感觉并不明显。

即使是已经感受到政策暖意的房企，也不敢掉以轻心。因为，有关部门再次强调，房住不炒的基调不变！ 

所有的地产人，心中其实都有一个问题，那就是：

地产调控的极限到底是什么？调控达到极限后，地产还能不能干？

本着未雨绸缪的想法，明源君今天来说说这个问题。

与最新一轮房企暴雷直接相关的调控政策，有2个：

一是对项目预售款的监管，越来越严格；

二是针对房企的贷款，收的越来越紧。

明源君就从这2个政策的极限说起……

预售资金监管的极限

就是现房销售

现在地产项目预售款受到严格监管，以此来保证买房者的权益不受损害。

目前，项目预售款虽然很难拿出去周转，但还是可以用于本项目的建设的。

这个政策如果再发展一步，其极限其实就是现房销售。

现房销售目前已经在很多城市已经试点，有朝一日全面推开，是完全有可能的。

现房销售的核心，是用于项目建设的钱，基本都得开发商自己出，项目修好之后一手交钱一手交房，也就不需要担心项目烂尾、不能交房的问题了。

如果现房销售真的全面推开，其核心影响有2个：

首先，房企做每个项目所用的资金，大部分都得是自己的。

在资金实力相同的情况下，同一家房企能做的项目就减少了，原来1000亿规模的房企，缩水到400亿也是有可能的。

其次，“快周转”模式，不是减速成“中周转”就行，而是会一去不复返了

之前地产项目一般都是先修售楼处和示范区，加快推进预售，6个月乃至3个月就开盘，让现金流迅速回正。

甲项目收回的钱，除去保证甲项目建设的之外，迅速投入乙项目。

一年中，同一笔钱周转2次，一个项目就可以变成2个项目乃至3个、4个项目。

如果现房销售真的全面铺开，房企的思路，就绝对不能是“快”，而应该是“好”了。

从开工到交房，目前一般要24个月，最快也要18个月。

如果有房企在现房销售的背景下，还费尽心机想把这个时间变成15、16个月，那明显还是在沿用过去的思路。这种以为“快”就是一切，但其实又快不起来的操盘办法，失败的可能很大。

事实上，如果地产项目的周期拉长到2年这个程度之后，总的操盘思路就要变成：

如何让这两年时间产生价值！

这2年时间，能不能用来寻找客户，节省下被渠道抢走的费用？

这2年时间，能不能用来雕琢项目，让项目产生足够的溢价？

这2年时间，能不能用来搞各种活动，让房企在该城市拥有足够的品牌势能，让日后项目的销售越来越越容易？最终实现多个项目一盘棋，不用再每个项目从0开始？

如果是包括产业、商业、住宅等各种业态在内的综合项目，这2年时间，能不能用来进行各种运营，让各种业态之间产生化学反应？

……

如果思路、模式调整过来了，在没有严格限价的情况下，现房销售模式下，房企的规模、扩张速度可能会受到影响，但地产项目的利润还是有的，地产也是可以继续干下去的。

房企贷款收紧的极限

就是需要优质资产抵押

这一轮房企贷款收紧，有2类典型。

一类是一些项目的开发贷，因为各种原因办不下来。

一些银行不愿意发放开发贷，说白了就是担心项目修到一半烂尾，那时候既不能卖房又不好卖地，作为抵押物的项目不好处置。

因此在贷款有限的情况下，这些银行就不愿意向一些中小开发商发放开发贷。

另一类则是一些房企的信用贷贷不下来，甚至之前贷出来的贷款在远未到期的情况下，遭遇抽贷。

有银行就向某标杆房企发出最后通牒，要么赶快还钱，要么补充抵押物。

而以房企信用为背书的美元债等债券，在几家房企爆雷之后，发行越来越难，成本也越来越高。

房企贷款收紧到极限，会是什么样子呢？

其极限就是：

几乎所有贷款，都需要优质资产的抵押。

如果这种极限情况出现，什么样的房企能够应对呢？那就是：

持有大量优质资产的房企。

之前房企不愿意持有商业、产业、酒店、公寓等资产，大家总是觉得卖掉资产，变成现金，才是赚到钱了。如果持有，就是砸手里了。

在地产行业从增量为主转为存量为主之后，这种想法必须改变。

如果房企主动持有商业、产业、酒店、公寓等优质资产，那么除了把它们抵押出去，获得利率较低的贷款，用于新项目的建设之外，还有以下一些好处：

1、  长期持有这些资产，可以获得物业升值的收入；

2、  这些资产的租金和服务收入，可以形成稳定的现金流；

3、  日后即使不出售，也可以通过发行REITs，把几十年的租金等收入一次变现；

4、  在面对黑天鹅事件的时候，可以出售部分优质物业，来拯救企业。

如果房企贷款真的收紧到极限， 还准备玩下去的房企，可能就得狠下决心，存下一批优质资产。而一旦存下了一批优质资产，原来的很多问题也就迎刃而解了。

“五限”政策已接近极限

房地产税和短期政策会此消彼长

达成新的平衡

除了上面说到的这些，会对行业构成重大影响，确定可能出台，又还没有确定细节的政策，可能就是房地产税了。

根据明源君的理解，房地产税的出台目的，并不是继续加码，而是逐渐用这个长期政策，替代过往的短期政策。

之前各地出台的，或严或松的“五限”政策，其实都是短期政策。

“限贷”、“限购”相对还是比较市场化的，调节供需；而“限价”、“限售”则是非市场化的。

非市场化短期政策，就会造成一手房比二手房便宜几十万乃至几百万，千人万人打新的奇怪现象。

长期政策加速出台，说明短期政策的各种不足已经被认知，而且已经达不到预期的效果。

也就是说，目前的“五限”政策，已经接近极限，很难再继续加码了。

长期政策靴子落地的过程，就是短期政策的历史使命逐渐终结的过程。

《物权法》规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”。

但是，到底怎么续期，是不交钱还是交少量的钱？续期是续多少年？第二次到期以后又怎么办？这些细节，之前并没有进一步明确。

而如果房地产税要全面推开，这些问题应该都会进一步明确。

产权问题的最终明确，与房地产税的逐渐落地，以及短期政策的渐次退出，会此消彼长，达成新的平衡。

结  语

敢于面对极限，放心干地产！

人最大的恐惧，是对未知的恐惧。

一旦知道一件事情的极限是什么，也就不再恐惧，放心拥抱未来。

地产调控，短期来看已利空出尽！

长期来看，虽然有各种变化的可能，但只要从容应对，也仍然大有可为。

没有熬不过的黑夜，没有等不来的黎明。

从心理上彻底接受新的行业常态，就能做好充足的准备，踏过冰天雪地，迎来春暖花开。

（作者：明源地产研究院  天风）