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2021地产行业9大事件!让人心碎…
作者:老胡

还有短短7天,2021年就要落下帷幕了。今年地产行业的剧情,如果讲给过去的地产人听,人家肯定觉得小说都不敢这么写。


但这一年里,地产人真正体会到了什么叫风雨交加。如今终于熬到了年尾,每个人都不容易。


今天明源君想带大家一起回顾一下,这一年中发生的影响全行业的重大事件。无论好坏,它们终将左右地产行业的未来生态,值得每一个地产人重新审视。



三道红线余威不减

快周转模式或退出历史舞台


国家在坚持“房住不炒”的基础上,又划下了“三道红线”,要进一步给房企去杠杆。而这套政策在去年下半年刚提出的时候,就已经是业内的一记重磅炸弹。


彼时政策敏锐度高的规模房企,早早就开始做降档工作。而这也成为所有房企接下来一整年的重点任务,即使到政策实施的一年后,仍有不少房企在为降档奋战。


相较于去年,今年年中已有3家典型房企加入绿档阵营,而留在红档的房企也有所减少。各大房企在财务管控方面的工作,已经见到一些成效。


另一方面,像三道红线这样一套极其直观的分档标准,也直接影响到了大量房企在融资端的信用评价,今年房企的融资环境一度非常紧张。


所以今年的地王现象已经很少出现,过去房企惯用的快周转模式,未来恐怕会彻底退出历史舞台。三道红线的出台,可以说直接改变了地产行业的发展与竞争模式。


未来房企之间需要比拼的,是在财务稳健的基础上谋增长的本事,竞争焦点也将发生全面转移,比如转移至产品力、存量运营能力、多元化业务经营能力等方面。

 

22城实施集中供地

房企抢地竞争格局彻底改变

今年2月,天津率先发布了“集中供地”新政,随后22个城市先后发布相关文件,范围涵盖了4个一线城市和18个热点二三线城市。


这是年初在地产行业内炸开的另一记重磅炸弹。各地土地集中出让,会对房企资金产生分流,能一定程度上控制土拍市场的热度,达到稳地价、稳房价、稳预期的目的。


再叠加“三道红线”和“房地产贷款集中度管理”这两条政策后,房企、银行和地方政府三方就都被摁住了。


然而从全年的拍地情况上看,剧情还是比较跌宕,呈现先热后冷的态势。首轮集中供地热度很高,尤其是长三角等热点区域,仍然拍出了个别地王。


这波热度是多地未曾料到的,因此许多城市在第二轮土拍的规则中,打上了不少补丁,如限马甲、限溢价、竞配建等。


而后,在规则约束和政策调控的持续高压下,拍地热度果然大幅下降。根据克而瑞统计,第二轮全国集中供地流拍率高达32%,比第一轮高出了26个百分点。


面对复杂的政策环境,越来越多房企选择联合拿地,以求分散资金、共担风险。在各大城市参与拍地的房企名单中,联合体超过半数是常有的事。


再看近期的第三轮集中出让,许多城市已经被国央企包场托底,民企方面无论是规模房企还是区域龙头,几乎集体隐身。


在多条政策的叠加效应下,今年下半年许多民企连应对自身困境都难,更别说腾出钱来买地。正如某大佬所说:“不是不想拿,是真的没有能力拿。”


另一方面,在集中供地政策的影响下,多元化纳储的战略重要性,在每一家房企中被提升到前所未有的高位。那些深入布局城市更新,以及收并购能力强的房企,现在显然更加从容。


在新的供地模式下,行业玩家的进一步分化已不可避免。中小房企几乎完全失去了公开拍地市场的竞争机会,但擅于做旧改的本土强企还是活得不错。


对于规模房企而言,未来在多元化拿地能力、合作开发管理能力等方面的提升,必须被重视起来。



房产税试点将至

短期内将冲击市场预期


区别于三道红线和集中供地的供给端管控,房产税直接作用于市场需求端,也是多年来飘在地产业上空、令人谈之色变的一朵乌云。而这朵乌云,很可能就在明年落地。


2021年10月23日,第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议决定:授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。


近日,中国人大网又公开了两份房地产税改革试点相关文件,进一步坐实了开展试点的计划。业内普遍预期房产税试点将于明年落地,只等公布实施城市了。


关于房产税的种种,明源君已经在《对房地产税的8个判断!》一文中做过分析判断。


总体而言,房产税试点正式启动后,对刚需置业群体的影响不会太大。其主要还是针对有能力购置多套房产的人,以及炒房投机者收税,这也符合国家“共同富裕”战略的导向。


而从对房地产市场的整体影响上来看,短期内肯定会对购房群体形成心理冲击,也会进一步抑制投资需求。但长远的影响,还得取决于不同城市的质素。


优质城市的优质房产,即使是附加了房产税,仍然有其内在的持有价值。而非核心城市的置业者,则会更加谨慎地考虑持有多套房产的必要性。



多地建立二手房指导价机制

二手房市场几近“冰封”


今年2月深圳率先建立了二手住房成交参考价格发布机制,并与银行按揭贷款挂钩。目前全国已有15个城市,实施了这项针对二手房市场的调控。


这张牌一出,再加上前阵子信贷政策的收紧,直接把各地二手房市场摁在地上摩擦。根据中指研究院的统计,这15个城市的二手房市场今年全线下跌。


其中深圳跌得最惨,第三季度深圳市二手房成交套数同比下降超过80%,10月份二手房成交量更是创下了近十年来的最低值。


深圳的二手房指导价是在前期挂牌价的基础上,几乎普遍打了7折,是打折力度最大的城市之一。


面对如此大幅度的折价,大量业主难以接受并选择躺平,房子干脆收回来不卖了。虽然有愿意承受高首付压力的买方,但毕竟是极少数。


随着二手房成交的萎缩,中介经纪行业也受到重挫。据统计,今年前9个月深圳已有642家中介门店关停,有些门店半年都卖不出一套房子。


然而,第四季度央行及多家官媒发声,称不能让调控政策误伤刚需。得益于信贷环境转好,以及卖方心理预期的降低,二手房供给端与需求端的撮合意愿,似有抬升的趋势。


根据11月的二手房监测数据来看,多地市场行情确实有所回暖。但未来政策面大幅放开的可能性极低,中介行业的大洗牌恐怕不可避免。



多地重拳整治学区房

天价炒作难以为继


今年4月30日,中央会议强调要坚持房住不炒的定位,防止以学区房等名义炒作房价。整顿学区房乱象不仅是地产界新闻,更是受到广泛关注的社会话题。


目前已经有超过17个城市开展了整治学区房的相关行动,包括实施多校划片、教师轮岗等举措。


经过大半年整顿,各地学区房炒作势头明显下降。深圳的部分热点学区房,降价幅度达到百万元以上。


这次针对学区房概念的集中整顿,并不仅仅是一次为恢复健康房产交易秩序,而展开的管控。它更多地是属于国家为实现“共同富裕”目标,而开展的系列行动之一。


共同富裕的核心之一,就是教育公平。所以我们可以看到,各地对学区房炒作的整治过程,和国家对教培行业的清理进程,是基本同步的。


要实现教育资源分配的均衡,就必须淡化学区房概念。在未来,富人靠买天价学区房,为孩子博得更高起跑线的逻辑将不再成立。


在国家“共同富裕”的发展目标下,地产与教培都不能成为拦路石,“学区房”这个概念注定要退出历史舞台。



年底维稳信号频出

地产平稳健康发展,是后市主基调


12月6日央行宣布降准,虽然这一次降准本意是为了强化对实体经济的支持,但业内预期仍然有所抬头。


第四季度以来,监管层频频针对房地产释放维稳信号,多个城市的房贷市场也逐渐转好。


加之近期的中共中央政治局会议,也强调了“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求,促进房地产业健康发展和良性循环”这一导向。


结合这一系列的信号来看,虽然政策面不会出现大范围的松动,但至少可以理解为,本轮的调控措施暂时就出到这里了。


接下来房地产业的发展主基调将会是维稳、健康,无论政策调控还是信贷市场的具体举措,将会更聚焦于防范系统性风险、帮助部分房企解困、保护刚需群体等方面。


房企和地产从业者在年底也许可以暂时松一口气,但房住不炒的大基调不会变。如何尽快修复行业内外的预期和信心、恢复危难房企的元气,仍然是严峻的挑战。



国内公募REITs迎来上市

存量物业价值彻底重塑


今年5月,国内首批共9单公募REITs集体获批,明源君认为这是中国房地产市场发展史上的一次标志性事件。


REITs在欧美国家已经发展多年,市场已经相当成熟,但在我国酝酿了很久都没有真正落地,以致于大量存量物业的价值,并未得到充分兑现。


这也是为什么虽然在土地供应端上,产业用地的供应占比逐年上升,但少有开发商敢去接。就算接了,也很少有人能啃下这些硬骨头。


而当REITs终于在我国迎来上市机会时,对于那些存量玩家的意义有多重大,自不必说。


这个事件轻则可以说解了不少房企的燃眉之急,给他们多提供了一条盘活手头物业的路径。而往重了说,可能会改变某些房企的命运,甚至影响整个行业未来几十年的发展格局。


如今首批9只公募REITs上市即将满半年,几乎每一支产品都在上涨,其中有些产品的涨幅甚至超过30%。

                            

△图源:中国基金报


过去我们说存量时代已到,有些地产人总是很抗拒。毕竟过去缺少明确的变现预期和渠道,业内对存量经营的效益普遍存疑,这是可以理解的。


但首批REITs上市后的抢眼表现,给低迷的房地产增量市场注入了一道光。对于房企来说,一旦上市退出的闸口一开,就表示存量物业的价值跟过去大不相同了。


或者可以直接说,存量物业的变现确定性提高了。因此未来商业、办公、产业甚至是酒店指标,都不一定是房企唯恐避之而不及的累赘。


只要房企愿意在存量物业的开发和运营上加大投入,将物业经营好、将用户服务好,那么它就有机会获得回报。


这无疑重塑了整个存量市场的内在价值,也必定会影响各大房企在未来业务布局上的战略考量。



知名房企相继暴雷

“大而不倒”神话破灭


今年多家房企经营形势急转直下,大量债务违约、理财无法兑付、拖欠款项、裁员降薪的新闻,每天不间断地被曝出。


目前在暴雷之列的大型房企估摸着已经超过20家,危机传导的范围相当广泛。其中影响最大的当属恒大,这家地产航母翻车让许多地产人从“大而不倒”的神话中惊醒。


这波翻车事件持续发酵了相当长的时间,不仅波及到了供应商、员工,甚至还波及到了外界对地产行业的整体预期,连圈外的普通人也都在热议。


随后还有其他房企接连暴雷,连没有暴雷的上市房企也普遍遭遇了信用评级下调的打击。


这一系列的行业动荡,让从业者与衍生服务行业人人自危。虽然房企积极自救,年底市场也有所回暖,看似震荡已暂告一段落,但大家仍心有余悸。


在这一波暴雷潮过后,外界对于地产行业整体预期亟待修复,而内部从业者对于行业发展前景的信心,也需要时间去重建。


这无疑会是一个艰难的过程。



房企展开大范围自救行动

信心修复将成这两年的关键词


前文提及今年接连发生的房企暴雷潮,由此引发了一系列的影响,连原本稳健经营的房企也遭遇到了“信心危机”。那些尚未陷入危困的房企,只得采取行动、展开自救。


房企自救的方式各不相同,开源的也有、节流的也有。在公司层面上,有能力的房企将某些业务分拆上市,暂时没有能力的就选择打包抛售资产,以求迅速回血。


在个人层面上,大量房企股东开始出面为自家公司站台。要么大量回购债权,要么直接注资,一切为了稳住市场信心而努力。


另外,下半年多家房企调整了组织架构,主要动作大多集中在合并区域、精简总部、人员下放一线等方面。但无论架构如何变化,目的还是为了控制人力成本,尽可能“节流”过冬。


 

小  结

在年终之际,明源君却回想起了去年。当时每一个普通人都觉得疫情肆虐的2020年,像一场突如其来的噩梦,巴不得它赶紧结束,甚至重启。


地产人对于2021年的心态,大抵也如此。


遗憾的是,2021年不仅魔幻而且现实。它不是梦、不可能重启,它只会毫不留情地改变地产行业的未来格局。


而在剧变之中,每一位地产人可能都需要重新思考自身的定位。面对即将到来的2022年,希望我们都能做好应对的准备。

 

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