这两年，很多房企都非常焦虑。

没有了土地、规模等红利加持，传统的路又走不通了，别说活得好，活下去、活得久的难度都很大。

那么，现阶段房企究竟该如何扭转这一局面？未来又有哪些方向可以走呢？

近日，我们非常荣幸地邀请到了御风集团董事长冯仑，做客明源地产研究院视频号直播间，他分享了许多精彩观点，让人醍醐灌顶，下面把干货分享给大家。

房地产并不是只有住宅

在国内，这二十多年谈论的房地产，一直讲的是一个很窄的领域。

“房地产”这3个字，其实有8件事，但我们只对应了一件事，就是住宅。接下来分开来说住宅和其他7件事。

一、住宅领域进入减速、减量、减价的时代

从住宅这个领域来看，郁亮提出的黑铁时代是对的。为什么呢？

已经有很多指标可以证明住宅领域的转折。比如城镇化率、 GDP、人口净增长等等。用发达国家的经验来看，它都要进入到一个减速、减量、减价的时代。

这个时代的到来，其实和现在的一些特殊性原因没有太大关系。它自然就会变成这样。

就像一个人过了青春期，还想让他长个子，不现实。到了20、30岁，应该关注的不是长个头，而是长大脑，长技能，长经验。

其实我们早就应该理解这一点，二战以后，发达国家的经验基本上都是这样。

那么，为什么郁亮提出“黑铁时代”，似乎更让大家警觉一些呢？

因为我们还叠加了很多中国本土市场的特殊性，在住宅领域里，有许多短期政策，还有一些制度性的安排，这些安排也不够长期坚持。

一个跟住宅有关的制度，没有一代人大概不可能形成大家的稳定预期。我们每三年可能都会有变化，然后再叠加每年有上百个文件来调控这个市场。所以，投资者、购房者、银行和产业上的相关预期就相对比较困难，甚至有些混乱，行业向下的压力很大。

当然，还有疫情的特殊性，让大家面临生存压力，买房当然就出现需求面的减量。

在这样的状况下，以住宅为主的房企，自然会遇到相当大的困难，甚至暴雷，即使是一些巨头，在财务健康方面的挑战和压力也很大，万科去年的利润也有比较明显的减量。

所以，黑铁时代的判断，是非常准确的，也非常切合当下从业者的观察，大家非常能够感同身受。

二、房地产其他7件事，并不是黑铁时代，里面还有很好的发展机会

撇开住宅领域，房地产还有7件事：办公、商业、酒店度假、物流仓储、教育研发、医疗健康、政府公共物业，这7件事并不是黑铁时代。为什么这么说呢？

人均GDP一万美金以后，这7个领域实际上是站在了一个快速发展的起点上。疫情过去之后，有的领域发展要比早几年好很多。

从房地产领域来看，千万要记住是8件事，黑铁时代只是其中的1件事。

而在其他7件事里面，未来发展最好的大概有两件事，一个是跟医疗健康有关的空间和服务，另一个是物流仓储大概念中，智能仓储的发展。

其他的也都有机遇和挑战，但未必像以前这么闪亮。比如购物中心、办公楼等等，都还会有一个转型和调整。

这7大类包含了很多存量资产在里面。因此，怎么样通过运营和资产管理，提高空间的使用效率和经济效益平效，怎样创造更好的服务形式，怎样满足各种新业态的需要……解答好这些问题，也能抓住未来非常大的机会。

总的来说，住宅进入了黑铁时代，但住宅以外，我们还是有7大类，里边仍有2、3类发展的机会非常多，而且，未来可能会遇到一个快速发展的阶段。

活下去、活得久、活得好

房企仍有六条路可以走

回顾全世界的地产公司的变化趋势，中国的房地产企业进入下一个阶段，有几条发展路径值得考虑和借鉴：

第一条路径，减速、减债、减规模，把负债和资产匹配好，可以活得更久。

美国有这样一家地产公司，市场也不大，人均GDP过了三万美金，随着市场改变，它也在缩小规模。规模是小了，但资产负债的结构更好了，所以这家公司一直活着，这是很重要的一个经验。

现在有些公司资产过大，一味追求规模，这是前20年我们的增长逻辑，即成本、规模、速度。这里的核心是速度，有速度才有规模，有规模就可以容忍一些成本上的粗放发展。

现在，核心速度下来了，规模和成本也要下来。规模一定不是最主要的目标，成本才是，风险是很重要的考量。

简单来说，就是我们把能卖的赶紧卖，把债都还了，然后看能剩下多少，在这个基础上再去稳步的、慢慢的在发展，这是一种路径。

第二种路径，退出也是一个赢家。

在美国东岸有一家地产公司，战后20年把规模做得特别大，发展速度比万科还快，差不多美国东岸有1/3的市场都是这家公司的。后来，美国房地产进入到减速、减量的时代以后，这家公司彻底关门了。

这家公司的老板说市场没了，纽约这些地方的人已经不需要新房了，都是存量，每年增长一点点。他在媒体上公开宣布退出这个市场，但这也是一个赢家，他退出以后全部做公益、做慈善，另外还有一些别的家族有兴趣的事情。

今天还有机会百分百退出这个领域，其实也是一种选择。这并不等于是企业出问题了、输了，而是你能退出。

第三种路径，继续细分市场、产品做深耕。

全世界有很多地产公司活得很好。他们都是在做细分了又细分的市场。首先做的是区域市场，在区域市场里再做深耕和细分。

有一家企业，做女性公寓，这已经是一个很细分的市场，做区域市场一年也做不到100套，但他们还在做细分。

不仅是女性公寓，还做的是单身女性公寓。当然还可以继续细分，无限地做细分市场。这样一来，他就能够精准地掌握一群人的需求，而且服务的特别好，所以他能活下去。

区域性深耕的住宅公司，坚持住宅领域做细分产品，你把某一类产品做到极致做好，肯定能活得很好。

第四条路径，产业化发展，做增值服务。

大规模房企怎么活下去？

一个是靠产业化。通过产业化、标准化、规模化来降低成本，这凸显了大公司的竞争优势。规模又没有成本优势，规模就是负担。只有大公司能够做到规模和成本的平衡。

而且，用产业化方式解决了建造速度的问题，成本又低，建造速度又快，大的住宅公司可以选择这个路径。

另一个是做增值服务。这两年很多物业公司上市，做大量的增值服务。美国有一些住宅公司，收入有1/3都是跟住宅相关的服务业创造出来的。

所以，未来大公司走的路是产业化、规模化、低成本、高周转，同时加上住宅有相关的一些服务，这会使这个公司进入到成熟的市场和发展阶段。

第五条路径，以住宅为圆心，做多元化。

以住宅为核心，然后靠扩大到一些跟住宅相关、跟生活相关的领域。比如长租公寓、商业、物流等等。

房地产，其实是创造最具价值的固定的人造空间。你已经做出了固定的空间，就可以去做跟住宅相关的一些空间的制造和服务，进一步创造价值。

这些都是“同心圆”多元化，基本上围绕着住宅和城市生活相关的一些房地产领域，然后适度的拓宽，这也是一个未来的选择。

第六条路径，做真正的手艺人，做乙方。

房企还有转型的一个方向——做纯手艺人。怎么理解呢？

先来看美国目前的三类开发商：

第一类，传统开发商，买地、盖房子、销售都是自己的钱，自己的公司在做。

第二类，金融开发商，他们管理的是Reits，快速建、快速卖，也做租赁。

第三类，收费开发商，这类开发商就相当于一个空间的导演，比如你给他1万平米的空间，他能够给你讲出故事，最后有很好的回报率，他能把规划布局、业态布局都可以在市场上能做到很好的水平，品牌信任度也很高。

收费开发商是美国业界认为最厉害的公司。有的收费开发商可以做到只出5%的资金，但是分走35%的利润。即使是这样，财务投资人还能有10-15%的净回报，原来的土地方还能做到30%左右，创造价值的空间能力非常强，让大家都很开心。

为什么会有收费开发商呢？

因为美国人均GDP已经非常高了，好不容易出来一块地，我是地主，我要找人来做。一家公司说可以做到10%的回报率，另一家公司说可以做到50%。我觉得50%有点冒险，10%有点低，那我找一个做30%的。那么，能做到30%的回报，我让出10%给来帮我操盘的人。就是这样一种逻辑，推动逐渐出现了收费开发商。

今天，国内也有很多房企开始做乙方，做轻资产代建企业，其实忽略了一件事情，就你要有创造价值的能力，而不是施工的能力。

首先你要有品牌，第二你要有成本优势，再来你要具备招商能力、金融能力、管理能力……没有这些能力，想转型也转不了。

过去，地产商是有钱人，挣得到土地的钱。今后，不是有钱人，而是手艺人。就像张艺谋一样，奥运会为什么都找他导演？因为他有手艺，各方面的能力都很强。

在成熟市场下，我们的代建模式，其实最后要变成收费开发商模式。代建这个提法有让人忽略了它的竞争力，老以为就是帮忙建设，实际上不是这么简单，核心是创造价值。

编辑：朝祎，本文根据风马牛地产研究院（ID：FARE_2016）和明源地产研究院联合举办的直播“对话冯仑！地产未来在哪”整理而成。