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地产这个岗位,已经卷麻了
作者:虎哥


自2021年下半年以来,各家房企纷纷优化人员结构,首当其冲的部门就是投资部。大家心里都很清楚,企业的生存已经难以为继,哪还有钱拿地呢?


很多房企的投资部门都被一锅端了,而那些幸存下来的投资人,日子也并不好过,在原本就已经很“内卷”的行业中,继续着更加“内卷”的职业生涯。


作为刚刚被公司优化的地产投资人,今天来跟大家吐槽一下,现在的投资部门,到底有多内卷。

形式主义盛行

严重拉低工作效率


对于地产投资而言,最大的业绩就是拿到地,但很多地产投资的时间不是投入在项目研判,而是花在改报告、开会、走流程,挂地一周内要求形成上会材料,剩下的时间都在修改报告,美化方案,反复修改几十次,只为给自己的领导看。


1、改不完的报告


汇报材料要有PPT版本,word版本,纯文字版本,因为不同的领导喜欢不同的表达形式。


日常报项目,先按照部门负责人的意见写,再跟分管领导汇报,分管领导提意见后修改。然后跟城市总汇报,城市总提意见后修改。然后才是区域投资总、区域总、集团领导,中间还会穿插着数位对接人。每个人都会提出自己的意见和想法,报告改来改去,时不时还会有领导给你来个整盘推翻。


好不容易报告写完了,部门负责人会手把手带着你改报告,教你怎么遣词造句,怎么精炼表达,甚至标点符号和断句都会把关。图片大小、表格间距、色彩搭配、排版布局都要力求完美,内容也要充实,必须写得满满当当。


不汇报就是对领导的不尊重,日后很有可能被穿小鞋。可是只要汇报,不给你提几条意见,显得领导不专业。必须要把你问住,然后一顿输出才可以。


2、开不完的会议


下面人喜欢组会,领导喜欢参会,能一句话说清楚的事情,怎么也得开个专题会。会上你来我往的讨论半天,在领导面前彰显自己的专业能力,像一群争夺配偶权的猴子。天天会议室都不够用,会议结束要有会议纪要,邮件发送各条线,万事要记得留痕迹。


3、走不完的流程


常规的招拍挂项目,到参拍之前需要上的会多到一只手数不过来。流程也是长得吓人,一个保证金的流程审批人数多达30余人,后面审批的领导并不了解项目的前因后果,又怕决策出现问题,等流程到他才开始去了解项目,问一些基础问题,你还要有耐心的给他重新讲解一遍。


也是因为有很多的会要上,有很漫长的流程要走,时间往往都会很紧张,所以要求一线投资人员前置相关项目的研判工作,挂地一周内形成上会材料。


一些项目能够提前打听到挂牌条件还好,打听不到那就惨了,当天出定位,三天出强排方案,一天出成本和工期,最后留一天出测算和报告。这一周城市公司可谓是鸡飞狗跳,人仰马翻,各个条线都是通宵达达。


一周搞完材料剩下的时间干什么?改!改!改!上一次会改一次报告。还有就是催流程,无论你多早发起流程,总是要等到保证金前一天才能把流程批完,还是你一个接一个电话紧赶慢赶的催着才能批完。


有时候不想拿某个项目,并不会直接毙掉,而是给你提出要求,当你找到解决方案,又会提出其他的要求,不直接否定项目,只是不断提出修改意见,最后让你知难而退。


没完没了的复盘、研究


复盘是个好工具,领导大会小会把投资要做好复盘反思这句话挂在嘴上。于是不同阶段(拿地后、开盘前、开盘后)的复盘,不同汇报对象(各个层级的领导)的复盘开始了,项目还没开盘,复盘报告已经写了5版以上了。


当然遣词造句要谨慎,还是领导带着你逐字逐句的斟酌用词,不能写成投资失误,也不能有甩锅嫌疑。要不断地调整、修改,在恰当的时间暴露适宜的问题。同时问题要剖析得深刻,优化举措要可落地,我要是都能把这些整明白了,你不得给我个项目总当啊。


刚结束一阶段的复盘,又因为某个领导一句话,开始了新一轮的复盘。大家都清楚的原因,非要满满当当写个几十页的专题报告。拉着其他部门加班改复盘,我觉得你不配合,你觉得我事多,心累啊。


城市研究也是个好工具,要求投资人员对城市研究透彻,准确的把握住城市轮动周期。尤其是市场不好的时候,那是天天要研究啊。城市基本面研究、市场走势预判、品牌房企对标、板块价值挖掘等等,研究方法论那是一套一套的,比我毕业论文还高级,写个一百多页PPT一点都不夸张。


还有其他乱七八糟的专题研究,出个新政策要研究、好的户型要研究、哪个项目开盘早了要研究、哪个项目开盘卖的好或不好也要研究,且形成完整的专题报告。


一线与集团战略冲突

经常做无用功


目前大多数房企都战略收缩,聚焦一二线核心城市,三四线城市的投资机会极少。

但是集团不会发文官宣明确暂停投资拓展工作,或者暂停某一个城市的投资拓展工作。虽然大家都很清楚,公司这一两年不会在这个城市拿地了。


但是城市总不这么想,他还想发展,他认为只要集团没有把话说死,他就要去争取资源,就会对投资部提出要求,那就是公开市场项目全覆盖。所以挂地了还是要研判、还是要写报告,而且不能敷衍了事,该有的内容还是要有,去争取那渺茫的一丝希望。


其次要求谨慎投资,项目质素要求更高,基本需为纯住宅地块,城市核心区位,板块市场良好,利润率回报12%以上甚至更高。说实话现在市场这么差,这样的优质项目基本不存在。但是不能“躺平”啊,要“想办法”啊。拉着营销论证价格,拉着设计调整方案,拉着合约优化成本,以此提升出价能力,使项目满足投资要求。一顿操作猛如虎,各条线陪着折腾了几个通宵,项目上报之后直接就各种拖沓,来来回回修改,最后无疾而终。


除了上述两个策略,公司还会要求投资多元化,创新投资方式,除公开市场外,还需关注收并购、代管代建等投资机会。随着大批的房企暴雷,以为房地产收并购的春天来了,但是很多项目都是严重得资不抵债了,费了大力气跟进了很久的收并购项目,尽调完才发现收购逻辑不成立。代管代建说白了就是空手套白狼,除非瞎猫碰到死耗子。


虽然大家知道很难,但是动作要有啊,就是要把城市内的老大难项目一遍遍梳理,一次次去拜访意向公司。


每周召开例会汇报进展,奈何资源真心有限,每周只能想着如何变着花样写报告,让领导不要审美疲劳,有点新鲜感。虽然他可能心里也知道这条路很难,但是嘴上还是不忍不住鞭策你,不能坐以待毙啊,要主动走出去,去挖掘一些别人看不到的机会项目。


崇尚加班文化

内耗严重


投资考核很容易量化,就是今年拿了几块地,拿了地就是爷,在公司横着走,哪还管你是不是按时考勤打卡?参加活动是不是积极?见到领导礼不礼貌?年底无论都会拿个好绩效。


但是如果没拿到地,那就是孙子,或者说拿了高价地是孙子,连个高价地都没拿到那就是孙子都不如。其他部门都在加班,投资部必须得加班,其他部门不加班,投资部还是要加班。其他部门加班还都喜欢发朋友圈:又是充实的一天!我爱工作!为公司再奋斗20年!


拿不到地的投资是卑微的,为了不被干掉,为了不被领导看着不爽,只能夹起尾巴做人。无论靠不靠谱的项目都要认真跟一跟,努力往上面报一报,把报告写漂亮一点,不要被领导抓到什么小毛病。


个人的职业生涯全部掌握在领导的手里,部门内部的优胜劣汰也更加的明显。领导不下班我不下班,坚决不能做第一个走的人。有人在工位上看小说,有人先回家遛狗等到八九点再回来,有人假模假样的和女朋友煲电话粥,都是好演员,演给领导看呢,但是谁又知道领导是不是演员呢?


当然你要是提前走了,领导也不会拦着呢,只会经常在部门例会上说:最近小王(最晚走的哥们)事情比较多,比较辛苦啊,我都看在眼里了。


最关键的是,加班就加班吧,走加班流程那是不存在的,调休也不可能,好像大家免费为公司加班能够显示领导的能力,所以倡导义务劳动。


领导提出个问题,必须第一时间在群里秒回。你回了一句话,其他人就整两页PPT,以显得重视、专业。资讯信息力争第一手,互相踩踏,以指出对方的错误证明自己的能力。


管理不抓关键问题

只抓细枝末节


降本提质增效的口号天天喊,打印纸要双面打印,彩色打印要报备,食堂的纸巾都限量供应,连节约用水也算,美其名曰:管理动作要有。


组织纪律很重要,周一到周四必须穿正装没问题,动不动还检查桌面整齐不整齐的,还要拍照晾晒,部门内罚款,好像回到了学生时代。


三天两头的宣贯员工要廉洁自律,我一个清水衙门的小兵想不清廉都难啊。动不动就自查自纠,查啥?查我那几十块钱的打车费啊。对了,为降本增效,领导竟然要我们公务外出时尽量地铁或者自费出行,这神马逻辑?


保密意识很强,开会控制人数,输出报告要脱敏,讲话要严谨。领导在办公室打电话高谈阔论,生怕整个公司的人不知道他和某个领导或合作方关系好,在洽谈一个大项目,转脸要求大家保守项目信息,我们一脸黑脸问号。


结语


现在房地产行业真的越来越卷,这些问题可能在大多数公司和大多数的部门会存在,希望大家能够摆正心态,多点实干,少点内卷,在这个行业寒冬中拥抱彼此,温暖彼此。


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