万科，中海，龙湖对下半年的形势作出了判断

作者：常乐

8月底，上市房企的中报季，接近尾声了。

截至8月26日，约有103家房企发布了2022年半年报或中期业绩预告。中海、龙湖、绿城中国等头部房企，也都陆续召开了业绩发布会。

春江水暖鸭先知，集体沉默了许久的头部房企掌舵人们，趁着这个机会，对当前的行业现状和接下来的发展，都发表了不少看法。

我们意外的发现，他们对行业的判断，并没有大家想象的那么“寒气逼人”，而是更多地关注到了当下正在出现的新转机。

行业已经触底

一二线城市将率先恢复

作为最早感受到寒意的行业，房地产上半年面临的环境可以说相当严峻，已经发布业绩预告的上市房企中，接近一半都预告亏损。不少房企总裁表示，上半年所面临的困难是前所未有的。

但是，对接下来的发展，不管是重点布局一二线，还是三四线的房企，都已经基本形成一个共识，那就是行业已经触底。

龙湖执行总裁陈序平指出，6月起，市场出现了持续筑底并反弹的迹象，不少城市开始看到转机。今年的整体市场走势，将是低开-触底-向好的态势，全年的房地产成交规模同比去年预计会出现30%左右的降幅，但整体市场往向好的方向走。

贝壳董事长兼CEO彭永东在业绩会上也提到，在近期一系列楼市利好政策的刺激下，二手房市场正在出现一些积极的信号。

7月，贝壳50城二手房成交量指数为40，较上月微升，也是自去年5月以来首次同比上升。其中宁波、太原、郑州、南京、苏州等超过六成的城市本月成交量指数已经超过去年同期。

旭辉林中认为，今年7、8月份天气过度异常，特别炎热，以及停工停贷潮引发客户信心不足，需求被暂时隐藏。随着9、10月份气温恢复正常，以及更多鼓励购房政策继续推出，市场恐慌会逐渐消散，购房需求将开始释放，经营健康的企业、供需两旺的项目将会迎来相对稳定的市场环境。

传统金九银十还会出现，虽然成色可能不如市场很好的年份，但9、10月份销售环比7、8月份应该有20%、30%增长。

大量布局三四线城市的碧桂园，预判相对来讲没有那么乐观，但也预计到明年6月市场能恢复到健康发展的阶段。

房地产依然是好行业

虽短期承压，但长期乐观

中海董事会主席颜建国表示，当下行业短期的市场走势，主要取决于两个方面。

一是取决于宏观经济的整体走势；

二是取决于‘出险房企’遇到困难的解决进度。

这两者决定了短期内，市场走势将继续承压。

但是，长期来看，房地产市场空间依然很大，城市化率进一步提升、约3亿新市民的住房需求等有效需求继续存在。

根据万科郁亮的说法，按照自然更替的速度，一二线城市每年大概需要淘汰3亿㎡左右，现在的开工速度，连这个自然更替速度都打不到。“市场收缩过了头，反而会积蓄自发修复的动能。”房地产一定是常做常新的，未来仍将是一个10万亿的市场。

但是，行业下半场将呈现“三个分化”的趋势：

一是市场分化，一二线和强三线城市将是主战场。龙湖吴亚军将这种分化，描述成“整个市场从西部往东部走，从二三线城市往一线和强二线走，产业从其它地方转移到一个新的地方，从一个洼地形成一个新的高地，这种板块的轮动机会。

二是行业分化，房地产行业正在经历大洗牌、大变革，房企数量将大幅减少，行业集中度将显著提升。

三是企业分化，行业容错率下降，精准管理能力强、产品与服务口碑好的企业才能在竞争中胜出。

这种分化对精细运营的房企是利好。房企要努力成为剩下来的玩家，识别到结构性的机会。

旭辉林中认为，未来房企经营要遵循三个原则：一是尊重常识、敬畏规律、回归本质；二是严守财务底线和投资纪律；三是稳健均衡，更加关注利润和现金流。

收并购优势减弱

未来土地获取将有常态化机会

过去，公开市场招拍挂拿地竞争激烈、价格高，收并购拿地成为不少房企理想的拿地方式，不仅成本低，而且周转效率更快。但是现在，情况已经出现大反转。

一是公开市场溢价率大幅下降。以龙湖以为例，上半年龙湖共获取17宗土地，平均溢价率仅5%，其中有一半是零溢价获取。

二是公开市场项目更优质。不少地方政府，为了吸引房企投资，降低流拍率，拿出大量优质地块。在当前房企投资原则收紧的情况下，这些土地更容易满足房企的要求。绿城中国就表示，现在公开市场上的项目更加优质，收并购项目问题很多，很多已经开发过，规划设计达不到绿城的要求。

三是公开市场土地获取更容易。中海在上半年，也积极参与了收并购机会的捕捉，接触了近500个收并购项目，但最终完成收购的只有4个。因为收并购的项目，大家对形势的判断，对资产价格的判断，很容易存在差异，达成交易需要时间和机会。

吴亚军表示，高杠杆企业出清之后，市场上的玩家减少，土地的竞争也减少，接下来土地会有常态化的机会。

关键是，在策略上要更加聚焦、更加坚定在高线城市的布局，还要在高能级城市的核心地段，这才足够安全。

多元化业务谨慎投入

发力确定性强的赛道

目前，多元化发展是几乎所有头部房企的新战略。一方面，地产开发规模萎缩，房企必须找到新的盈利增长点。另一方面，房企营业收入结构单一，会存在一定的战略脆弱性，通过多元化业务全面支撑整体业绩，抗风险性也更强。

但是，投资多元化业务，必须要看到明确的市场和创利能力，才能去投入。

中海就将旗下的新业务用“今天、明天和后天”来形容：住宅开发是“今天”的产业，将投入90%以上资源；商业是“明天”的业务，投入7-8%左右的资源；养老、供应链管理等作为“后天”的业务，投入约1-2%的资源。

现在，对于“后天”创新业态的业务，必须更加审慎，以储备能量、积累经验为主。

例如养老产业，随着中国进入老年社会，养老观念的养成、付费能力的提升，未来养老产业可能有一个爆发期，但当下还需要一段时间来培育。这类业务，当前主要是学习、培育、蓄力，不会投入过多。

相对来说，商业的确定性要更强。上半年，中海新增七个运营商业物业，即便受疫情影响，中海投资物业租金收入仍录得24.4亿元，同比上升7.5%，税后股东应占净收益为17.8亿元，同比上升14.9%。

龙湖上半年，也开始拓展商业的轻资产管理业务，依靠品牌体系化的能力，靠专业能力输出赚钱。2022上半年的投资性物业不含税租金收入为58.6亿元，同比上涨18.4%。加上长租公寓、物业服务等收入，龙湖半年经营性收入已经首次突破100亿，相当于一个百强房企的销售额。

未来还将保持经营性收入每年30%—40%的增长，这对龙湖穿越周期将起到非常重要的稳压器作用。

上下游企业承压

政府、国企成为”业务底仓“

在行业整体销售额下滑、信用滑坡的背景下，今年国央企成为整个行业为数不多的亮点。对于上下游的企业来说，政府、国央企成为业绩的救命稻草。

绿城管理在业绩发布会上，就强调政府代建的“业务底仓”地位。根据绿城管理的中期业绩报告，2022年上半年在管项目数量同比增加了16.8%，新拓展的项目中，62%都是来自政府、国企的委托，政府代建业务收入较去年同期增长超70%！

碧桂园在投资人电话会上，甚至也表示，要入局河南项目代建，参与保交楼工作，烂尾项目由政府投资平台收购，清理干净后，交给碧桂园代管、代建、代销。

贝壳也着力提升了国企的销售占比，第二季度贝壳国有房企销售占比提升至37%，环比提升7%。在当前的市场环境下，国企房源的客户信任度更高，更好卖，同时佣金回款风险也更低。

通过优选合作开发商的策略，贝壳应收账款收回天数由100天降至72天，大大提升了现金回流能力。

可以说，当下的地产国央企，在前端的投资端，和后端的销售端，扮演的角色都越来越重要。在未来的很长一段时间，都将是行业不可忽视的一股稳定性力量。