二十大报告中，关于「房地产」的表述是：坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。
短短40个字，却为未来五年的住房制度改革指明了方向。接下来，房地产的公共属性化特征将更加明显，居住属性和公平性将居于首位。同时，房地产行业也将造就一个全新的万亿级蓝海市场。值得注意的是，此次大会关于住房制度的内容表述与十九大一致。应该说，最高层对住房工作的顶层设计非常清晰，即继续保持“房住不炒”和“租购并举”总纲领，而“租购并举”模式，也将迈入追求高质量发展的“新5年”。接下来的很长一段时间，租赁市场与商品房市场双轨制并行，已成必然。事实上，经过二十余年的迅猛发展，房地产市场需求已渐趋饱和，但结构性矛盾依旧突出，体现于核心一、二线城市房价高企，购房难且贵的问题突出。因此，在人口持续净流入的核心一、二线城市，亟需加快发展租赁市场。为此，地方政府也在主动作为，舞动着政策的“指挥棒”：一来，加大供应租赁及保障性住房用地，新增供地指标也在适度向租赁及保障性住房用地倾斜，并积极挖潜存量土地资源，将闲置的存量建设用地改建为租赁住房。二来，动用地方财政资金收购商品房作为人才公寓、保租房等政策性用房，既能提升政策用房供应，又能解决商品房去化难题，可谓是一举两得。三来，加快纯租赁及保障性住房社区的市政配套建设，租赁群体可以同等享受落户、教育等公共服务权益。其中，保障性租赁住房作为住房保障房体系中的“新物种”，和此前的廉租房、如今的公租房有着本质的区别。公租房保障对象是以户籍为主的本城市收入困难的家庭，旨在满足本地户籍居民的基本居住需求。而保障性租赁房面对的对象，没有户籍限制，主要针对的是人口净流入大城市的新市民、青年人，这无疑为新市民和大量外来青年人，提供了住房保障。因此，保障性租赁住房在我国住房保障体系中的属性和地位，正不断被强化。国家正以保障性租赁住房为抓手，解决住房租赁市场的结构性问题，对于促进“租购并举”住房制度意义重大。这两年，我们能看到保障性租赁住房多重利好不断落地，市场发展也明显提速，现在正是国企、城投、房企布局的最佳时机。2021年7月，国务院发布了《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，明确了保障性租赁住房基础制度和支持政策。此后，各地纷纷落实当地租赁住房相关补贴、发布相关金融支持政策，我国保障性住房正有序进入加速奔跑模式：数量上：住建部表示“十四五”期间，全国筹建保障性租赁住房将达到900万套，这比之前公布的目标提高了250万套。结构占比上：多地明确提高了保障性租赁住房的用地供应比例。一线城市中，新增保障性租赁住房，甚至占总量比例超过了50%；土地出让上：新出让的地块数据中，公共型住房土地块数量飙升：据克而瑞统计，2022年前三季度，重点关注的15城涉租赁用地总供应约305万方；融资上：中央层面5月提出将补助224亿元用于租赁住房保障，同比增长近十倍；建行、国开行纷纷公开表示投入超过1000亿信贷额度等支持布局保障房业务。今年8月，深圳人才安居、北京保障房中心、厦门安居成功发行首批3只保障性租赁住房REITs。这三只保租房REITs的上市，意味着：保障房的开发、运营和退出机制已经逐步成熟，“投融管退”中最关键的一步“退”，已经扫清了障碍。资产证券化工具REITs打破了传统的租赁住房运营模式及商业模式限制，形成资金退出链条闭环，有利于拓宽城投、安居企业的融资渠道，扩大房源供给，为保障性住房行业的发展提供了强有力的资金支持。国家大力发展保租房以来，各地安居集团、城投公司承担起了重任，目前已经成为保租房市场供应的压舱石。而对于民营房企，重仓布局租赁市场风险太大，可考虑通过项目合作或轻资产输出的方式介入。从具体的房源供应上来看，各地国家队如安居集团、城投公司等承担起了建设保租房的重任。
据克而瑞统计，在今年的第一批次集中供地中，20城共成交约167万方的涉租用地，其中超过8成被各地国企拿走。
比如西安市的“十四五”规划中，市级和区级城投平台公司、安居集团承担了 67%的保障房建设任务，房地产和住房租赁企业则承担了 33%。
再比如上海城投2021年自建自营了15800套租赁房布局保障性租赁住房业务；深圳人才安居集团已累计筹建公共住房14.46万套，供应5.11万套，占深圳市公共住房同期总量的三分之一以上。
预计未来国资企业在住房租赁市场中的份额，还将持续增加。不过，需要指出的是，未来国资企业要想在保租房市场取得更好的发展，一定要解决好融资难、供应保障难、盈利难、运营管理难四大难题。
当然，现在各城市都在想方设法破解这些难题。
对于供应保障难题，北京提出了集体经营性建设用地建设保障性租赁住房。而深圳则提出了：探索“六类十五种”筹建渠道——除了新供应用地建设外，还设置了配建、盘活存量用地和用房、公共设施综合开发、城际合作五类渠道。
针对盈利难的问题，除了稳定的租金收入外，各地都在积极探索多元化非租金收入拓展。提高坪效，也是一条路径。
城方作为上海国有地产下的租赁住房运营服务品牌，员工内部创业的服务配套如咖啡厅「城方堂」，健身、洗衣、严选商城、共享设施等服务品牌「辰十二」，使城方的非租金收入占比6%，高于行业平均非租金收入水平。
如此一来，基于对空间的服务和管理，单坪创收做得越高，物业的经营效率也就越高，盈利能力也就越好。这也直接影响着后续重资产退出环节，资产证券化收益率是否达标。
针对运营管理问题，各地也在积极创新。如南京安居，改变“重建轻管”观念，通过提供各种特色化服务，打造更加和谐温暖的保障房“家”文化。他们会定期开展社区文化活动，组织租户活动，还提供各种便民公益服务，比如免费理发、修小家电、测血糖血压等等。
虽然国资企业是保租房绝对主力，但民营房企也并非没有机会。一方面，很多国资企业肩负建设任务，也需要借助专业化、市场化的力量，来确保项目建设运营品质。另一方面，从土地端、房源端开始，到后续的开发、建设改造，再到持有运营，通过发行公募REITs等金融方式回笼资金和退出，开发商可以参与的环节和玩法还有很多。在政策及资金的持续红利下，不少头部房企已将租赁住房建设纳入产业结构，加紧培育长租公寓业务的同时，旗下项目也纷纷纳入保障性租赁住房体系。比如万科泊寓、龙湖冠寓等，已经将旗下的长租公寓纳入布局住房租赁行业，并形成了一定规模。据ICCRA统计数据，截至2022年二季度末，全国已开业的长租公寓房间中，约有6.9%纳入当地保障性租赁住房，规模合计为62019套（间）；全国共有13家住房租赁企业的“纳保”，占比超过10%。针对“存量纳保”，长租公寓一定要抓住这个难得的机会，让部分在投项目被纳管进来。这样，既可助力完成各地保租房的筹集任务，又能够享受到税收、规划和普惠金融等红利。目前来看，对于保障性租赁住房的新增量，各地政府还是依靠本地国有租赁平台来落实和推进，比如广州城投和珠江租赁，深圳人才安居集团，上海的城方等等。但对于建设、管理和运营，房企可发挥高效的专业化代建服务。一般而言，城投平台确实会承担一部分安居项目建设任务，但大多数城市也会建立一个安居企业或保障房公司，来承担当地的筹建任务。从最近的行业走向看，有越来越多的代建企业开始和地方平台公司合作。地方国企作为代建委托方，既出地、也出资金，找代建就是为了把手里的土地盘活，代建方只负责建设，并收取费用，无需承担风险。如果适量将城投平台的保障房项目交给代建企业来做，双方都是受益的。典型如绿城集团。在其披露的1-9月总合同销售额中，代建项目占比约28％。当越来越多的品质房企代建公司进入保障房建设领域，其成熟的管理理念，先进的市场化运作模式，也会给城投平台公司带来新的启示，推动整个保障房行业朝着品质方向发展。除了重资产模式之外，房企参加保租房建设，还可以通过轻资产模式，以及轻重结合的模式去参与：（1）轻资产模式中，房企依靠其在运营、管理方面的优势，与资产持有方通过签订协议等方式进行合作，一般负责合作企业的租赁住房运营管理；（2）轻重结合模式，通常指：通过成立项目公司并负责项目建设运营，通过“小股操盘”模式进行保障性租赁住房的建设。一般由政府提供土地出资项目公司，由企业负责建设运营，房地产企业通过在合作项目公司持有少数股份，进行自身技术、品牌等软实力的输出，掌握整个项目的开发进度，而将一部分资金压力转让合作方，在收取一定技术服务费的同时获得超额收益，实现较高回报率的同时降低对负债率的影响。住房结构的变化，租购并举住房制度的形成，将为社会经济发展带来持续动能和诸多深层次的改变。无论是房地产行业，还是安居企业、城投公司，都要以党的二十大精神为指引，围绕「中国式住有所居」的目标，理清思路再出发！
