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地产行业,接下来都会是利好
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近几天来,地产股迎来了久违的集体大涨。前段时间刚宣布债务展期的旭辉,目前涨幅已经达到了72%,新城、碧桂园、龙湖、宝龙、金茂等房企涨幅也超过20%

资本市场的嗅觉是最灵敏的。房地产股票集体飘红并非偶然,而是近日来多方积极信号催化的结果。连日来,疫情管控放松、融资环境松动、调控进一步松绑等利好消息频频传出,地产人终于可以松口气了...

房地产现企稳信号

多重利好提振行业士气

最近,多重利好释放,终于让地产人看到了黎明前的曙光。具体来看,有以下几重利好

一、民营房企融资迎来重要转机

11月8日,中国银行间市场交易商会在官网上发文表示,将由央行再贷款提供资金支持,支持约2500亿的民营企业融资,其中包含房地产企业。原文表述如下:

为落实稳经济一揽子政策措施,坚持”两个毫不动摇“,支持民营企业健康发展,在人民银行的支持和指导下,交易商协会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具(第二支箭),支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。”第二支箭“由人民银行再贷款提供资金支持,委托专业机构按照市场化、法治化原则,通过担保增信、创设信用风险缓释凭证、直接购买债券等方式,支持民营企业发债融资。预计可支持约 2500 亿元民营企业债券融资,后续可视情况进一步扩容。“
2500亿,相比2008年的4万亿,虽然额度不多,但它释放了重要的信号,让很多民营房企看到了希望。
有些地产人可能会问,之前很多利好政策都能落地的很少,真正能让民营房企收益的更少。
正如明源君前几天在《又有重磅利好!民营房企却高兴不起来》一文中强调,以前监管层只能鼓励和支持,很难直接指导金融机构的商业行为。为此在政策的实施推进过程中,实际上很难落地。
不过这次不一样的是,由专业机构采用直接购买债券的形式支持民营企业融资。并且通过“中债信用增进公司”,为民营房企的债券背书。
更值得关注的是,这次政策落地非常迅速。

11月9日,中债信用增进公司就发布了《关于接收民营企业债券融资支持工具房企增信业务材料的通知》,意向民营房地产企业可提出增信需求,公司将在收到邮件后3个工作日内予以邮件反馈。

11月10日,中国银行间市场交易商协会官宣受理龙湖集团200亿元储架式注册发行,中债增进公司同步受理企业增信业务意向。

在具体操作方面,龙湖集团可选聘多家机构组成主承销商团完成注册,后续每期发行时再结合实需确定当期发债规模、资金用途、主承销商。

另外,据媒体报道,除了龙湖,还有其他民营房企也获得了50亿、150亿不等的融资配额。

事实上,在政府支持和房企的不断努力下,10月份房企融资情况已经有所好转。据中指研究院监测,10月房地产企业非银融资总额为556.8亿元,同比上升16.4%,融资规模年内首现正增长。行业平均利率为3.48%,同比下降2.39个百分点,环比上升0.01个百分点。

可以看出,房地产整个融资环境正在逐渐改善,政府呵护市场的决心非常明确,不排除未来会出台更多利好融资的政策。

二、民营房企债务展期传来好消息


除此以外,明源君还留意到一个好消息。

11月10日,富力地产宣布,其8笔境内债、合计金额135亿元人民币已全部展期成功。展期后,8笔公司债券的加权平均到期期限从约4个月延长至3年以上。

而早在7月份,富力完成了全部10只美元票据整体展期3-4年,金额合计49.43亿美元(约合人民币332.37亿元)。

富力能顺利完成境内外债券展期,让很多民营房企看到了希望,也能为其他出险房企带来很大的借鉴意义。

当然,富力之所以能完成境内外债券展期,一方面在于他们的资产都非常优质,另一方面,富力在展期方案中都有增信保障举措,一定程度上能稳定投资人信心。

据了解,已经有出险房企表示要学习富力,计划对境内外债券进行展期,如果展期成功,将大大缓解民营房企的流动性压力。

三、调控政策进一步松绑,北京、杭州等一二线城市有所放松

在这之前,明源君讲过,目前调控政策放松空间还比较大,因为一线城市和热点二线城市,调控依然处于非常紧的阶段。

首付比例上,很多高能级城市二套首付比例依然很高,基本都在60%以上。而且在首套房认定标准上,“认房又认贷”,只要有贷款记录,不管现在有没有房和贷款,都按照二套房的首付比例和利率标准,很多换房需求依然被压抑。


好消息是,热点城市杭州调控开始松绑。  


限贷政策方面,二套最低首付由原本的60%降至40%,以网签合同为准,从2022年11月11日起执行。同时,实施认房不认贷,首套无住房但有贷款记录,相应贷款已结清的,为改善居住条件,购买普通自住房执行首套房政策,即享受30%最低首付比例。



▲ 浦发银行内部文件


利率方面,杭州全市范围内,购买140㎡以下普通住宅的,首套房最低利率4.1%,二套房利率不低于LPR+60BP,即最低4.9%。


除了杭州,北京通州区台湖、马驹桥地区的购房政策也有调整。

11月8日,北京市住房和城乡建设委员会、北京经济技术开发区管理委员会、北京市通州区人民政府发布通知,划归北京经济技术开发区管理的通州区台湖、马驹桥地区(约78平方公里)商品住房(包括新建商品住房和二手住房)执行北京经济技术开发区商品住房政策有关规定。

简单来说,也即台湖、马驹桥不再执行“双限购”政策,而是执行北京普遍的限购政策,即京籍家庭可拥有两套住房,非京籍家庭连续5年社保或纳税可拥有一套住房。

这两个城市调控的松绑,同样释放出了非常积极的信号。如果销售端持续低迷,一线城市政策不排除也会有松动空间,这对于房价的止跌修复具有积极意义。

四、防疫政策调整,降低对经济影响,客户信心有所修复

前天,国务院联防办发布了《优化疫情防控20条》,其对防疫措施进行了优化:比如密接隔离由“7+3”变为“5+3”、不再判定次密接、取消中风险区判定、高风险区外外溢人员“7天集中隔离”调整为“7天居家隔离”等。
这些防疫核心措施的优化,释放了疫情防控进一步放松的信号。

不少网友调侃:“没想到今年双十一活动力度最大的,竟然是国家卫健委,满7天减2天,全场密接免单"。

前段时间,明源君在《民营房企还要扛多久》一文说过,疫情是当下最大的核心变量。很多城市动不动就封控静默,严重影响经济发展,也导致大家对未来收入预期降低,大家更倾向于存钱,不敢花钱,很多客户的买房计划都往后推了。


防疫措施优化后,能降低防疫对经济的影响,早日恢复经济活力。一旦经济形势有所好转,企业经营变好,客户敢花钱敢消费了,对各行各业都是重大利好。



销售仍未复苏

还没到乐观的时候


虽然积极信号不断释放,但这并不意味着房企可以放松了,还远没到乐观的时候。

据克而瑞数据,10月份,重点30城成交面积低至1414万平方米,创下半年以来单月新低,环比下降14%,同比跌幅扩至28%。

TOP100房企单月实现销售操盘金额5560.7亿元,环比降低2.6%,降幅高于往年平均。同比降幅较9月扩大3个百分点至28.4%。

总的来看,市场还处于下行阶段,目前看不到销售复苏迹象。但房企现金流大部分依赖于销售回款,假如销售持续低迷,会进一步加剧房企流动性压力。即便融资能短期内缓解房企的资金压力,长期来看仍然存在很大风险。

而且,事实上,目前融资政策能受益的房企比较少,主要是龙湖、新城、美的等经营情况还不错的少数民营房企。大部分民营房企,尤其是出险的民营房企,仍然处于非常煎熬的处境。

而房地产市场的复苏,购房者的信心重塑最为关键,未来可能需要更有力的救市政策。

对于房企而言,除了积极抢收,也可以考虑向富力学习,积极争取对境内外债务进行更长时间的展期,获得更多的喘息时间,以缓解现金流压力,让自己尽可能熬过低谷期。

小结

明源君相信,与房企有关的利好政策,这不是第一个也不是最后一个。地产人,努力吧!

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