最近，在业内交流时，常会聊到一个项目——安澜上海。一是当时其439.5亿元的成交总价，刷新了全球土地出让纪录；二是其抬板设计——将整个社区建于4米往上的抬板之上——让很多人眼前一亮，展示区一开放，就成了顶流。

抬板设计，顾名思义，就是将整个社区「凌空架起」，可以为产品带来大量提升空间。但是明源君今天并不准备聊安澜上海这个项目。因为，早在2022年，保利·光合TOD就已突破技术和理念限制，落地了上海首个抬板项目，领先「好房子」新规3年——不仅抬板高度达到惊人的17米，而且目前已经是准现房！

事实上，保利·光合TOD一推出就受到市场追捧：入市3年（2022-2025年），其取得了上海销售套数TOP1、主城销售套数TOP1的成绩。因为，其并非借抬板进行简单的空间高度堆砌，而是通过0米-10米-17米3层立体城市功能叠造，引领了一场从「基础优化」到「极致革新」，从解决单个痛点到对生活方式全面重构的居住「范式革命」，实现了多个维度的升级，即便放在住宅新规落地的今天，仍属「新一代产品的引领者」，为上海提供了关于未来居住的样本。

但它的意义远不止于此。8月15日，《中共中央、国务院关于推动城市高质量发展的意见》发布。居住「好房子」是城市高质量发展的一部分，但城市高质量发展绝不仅限于居住本身。

保利·光合TOD是一座规模达百万方的大城，其立体开发的模式重新发明了城市，它还为上海乃至中国城市高质量发展提供了新思路。

接下来，我们看到的，几乎都已实景呈现。

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景观和视野升维：多重景观成为日常

如果说建筑让我们拥有了家的归属，那么园林则赋予了生活更多的诗意与静谧。所以，园林景观一向是住宅项目的敏感点。

很多项目会费尽心思，打造三重、四重，甚至五重园林。项目旁边的公园，也会成为重要卖点之一。配建口袋公园，也越来越常见。

不过，传统扁平式开发决定了，无论是社区园林景观还是社区外的口袋公园景观，与建筑的排布方式，是从地面横向排布。抬板后立体开发，则可以让景观与建筑变为从地面向上延伸的纵向排布，实现景观的升维，让人视角范围内只有赏心悦目的景观。

保利·光合TOD通过0米-10米-17米板，构建了4维景观。

其他项目在介绍时，都会说自己周边有多少座公园，项目距离公园有多近，步行过去的时间有多短等等，但是，保利·光合TOD的逻辑完全不一样：公园本身就是项目的生态底盘——城市的骨架是沿着一条L形天然水系、0米生态底盘基地之上舒展开，并嵌入滨水公园……

保利·光合TOD的公园加在一起，大约有20万平方米，约等于28个国际标准足球场大小。说它是建在公园里的项目也不为过。

绝大部分社区，缺乏一个让人从快节奏工作场域到生活空间平缓过渡的场景，而以如此巨大的公园为生态底盘的项目，为业主提供了一条自然松弛的归家路。目前，3000米沪上「最美」归家路已实景呈现。

在10米板上盖，保利以「光合森林（光合之上，未来成林）」的理念为核心，因地制宜地利用场地竖向高差设计了一条南北向的开放性高线公园。与中央河道公园和17m标高绿化景观形成多层次的立体景观体系。行走其中，可以看城、可以看公园，宛如置身巴比伦花园……

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高线公园实景图

无论你是站着拍还是坐着拍，向外拍还是向内拍，向上拍还是向下拍，多层次的立体景观都能成为漂亮的背景，都非常出片。

高线公园，同时也是一条凌空街区，夜幕降临时，走在高线公园上，一路都是橱窗的温暖灯光以及缤纷的夜景。

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凌空街区夜晚橱窗实景图

在17米板之上，保利还打造了「一廊两境三轴九景」的恢弘园林景观。站在空中观景走廊，很自然的会让人想起诗人卞之琳《断章》中的一句诗歌——你站在桥上看风景，看风景的人在楼上看你。

只不过，在保利·光合TOD，「你」是位于「高线公园」的人们，而看风景的人（业主）在17米之上的空中观景走廊。当然，看风景的人还可以在家里的景观阳台上或者高线公园，因为「你」可能在滨水公园。

△10米板和17米板上实景图

因为抬板之后，高度变高了，保利·光合TOD 17米板之上的「盖上」二楼相当于普通高层住宅的8楼，整个社区如同「建造在半山上」，不仅视野更加开阔，而且推窗即可俯揽四维景观：

近处是17米板之上「一廊两境三轴九景」的社区园林景观，稍远则是10米板之上的高线公园，越过保利·光合TOD是20万方的滨江公园，远眺还有恢弘的城市景观。

非抬板项目，只能做到「推开窗就是园林景观」，常规的几米抬板能增加一个维度，只有保利·光合TOD这种将抬板做到17米的项目，才能让每个户型都拥有「江、园、街、城」四维同框的景观体验。

我们知道，新加坡是全球闻名的「花园城市」，原因有三：一是全国绿化覆盖率高，二是人均公园面积大，三是垂直绿化建筑遍布全城。

截至2025年6月，上海的各类公园数量已达到1013座。「十五五」期间，全市预计新增各类公园500座以上，新增立体绿化50万平方米。

所以，保利·光合TOD的景观升维，不仅让多重景观成为每个业主的日常，还为上海实现「城在园中、林廊环绕、蓝绿交织」的城市图景贡献了解决方案。

「城市，让生活更美好」，这是2010年中国上海世界博览会的核心主题。城市，之所以让生活更美好，是因为各种资源/配套的获取效率非常高，而且城市越大获取的效率越高。

整个保利·光合TOD本身就是一座融合了住宅、商业、办公、公寓、文化、教育、生态7大多元业态的百万方大城，资源的浓度超过绝大部分项目，17米抬板更是让其在此基础上实现了3倍扩维。

常规抬板项目，要么高度不够，要么只关注「抬高居住层」这一个维度。相比之下，保利·光合TOD 17米的抬板有「0米-10米-17米」三层立体空间，每一个标高都有独立的功能定位，又有机连接成了一个立体的生活生态系统，实现了「3倍配套浓度」。

保利·光合TOD 20万方的公园足够大，这给场景的打造提供了巨大空间。无尽的绿意在这里绵延成无限的场景，人们可以在其中尽享自然松弛日常。

沿着L形天然水岸，保利打造了1.6km滨水漫步道。沿着水岸，还营造了亲水钓鱼平台、观鸟平台等场景，引入皮划艇、桨板等水上运动。

△公园场景化实景图

结合滨水公园自然生态营造的专属户外露营基地，让业主无需远行，就能来一场说走就走的露营。

复合功能的互动地景，不仅为孩子打造了攀爬、穿梭、眺望、围坐、滑梯等活动模式，还融入了自然科普功能，让孩子们可以在边玩边学。

公园里那座「超级飞碟」，是一座邻里中心，涵盖花艺、咖啡馆、图书馆或艺术展厅等日常场景。

△「大飞碟」实景图

此外，还有野趣飞盘、草坪音乐会、城市戏剧、露天电影院、瑜伽、篮球场、网球场等多元生活方式场景。

△网球场实景图

除了丰富，不少场景还非常专业。约1300㎡滑板公园&篮球场，比肩迪拜X-DUBAI滑板公园标准打造的专业级滑板公园，涵盖潮流街式、BMX赛道、极限碗池、玩味看台等丰富功能，从入门到高玩，都可以找到酣畅淋漓的赛道。

这也使保利·光合TOD成为上海首个城市赛事级滑板公园大城。未来，业主在家门口就能观看相关比赛，参赛。

常规的项目，要么缺乏烟火气，要么有烟火气但不够优雅，保利·光合TOD的10米板就破解了这一难题。

保利·光合TOD的空中街区，是高线公园与城市阳台的复合体：既是一条街，又是高线公园，还是视野开阔的城市阳台。

横贯东西的城市十字轴（生活轴线），将丰富多元的社区配套沿轴线分布，并利用人流动线与配套功能相组合，形成「生活十字 轴城市T台秀」，打造出了一个完整的生活闭环：

十字纵横轴交汇城市泛会所，外挑露台叠加文化、体育、商业服务空间，串联室内健身、社区中心、艺术space、公民饭堂、康养服务等约1万㎡城市配套，覆盖了文化、体育、商业、康养、行政服务，构建起无界活力街区的服务中枢。

你可以在这条「凌空街区」获得各种室内外无缝切换的活力场景。

它既是社区的「烟火气中心」、是邻里社交的场域，又是潮流打卡地，还可以是临时办公场地。

保利在这里打造了极具图书馆氛围的「学习中心」，里面有单人电话亭，有可以躺平小憩的高低铺，甚至还有各种自习和办公隔间，24小时的零食饮料自动贩卖机都已提前入驻。

工作日晚上，或周末碰到紧急的工作需要临时加班，但又不想打扰家人，这里是不是一个极好的临时工作场地？

叠加10米盖下约4600㎡商街+约5000㎡社区配套，社区食堂、网红菜场等，盖上盖下一起组合成约2万方的超级街区「光合里」。

五大主题生活轴，形成了多元高品质消费场景，既有烟火气，又不干扰居住的私密性。

今年7月的中央城市工作会议明确指出，我国城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。

过去摊大饼式的城市建设，不仅浪费资源还十分低效。近年来，国家大力推动产城融合破解这一难题。

保利·光合TOD通过抬板设计进行立体开发，为此提供了一种新解法：一方面，其增大了资源/配套浓度；另一方面，上下的高度落差，还创造了「垂直的效率」，不仅节省时间，还丰富了归家、外出、休闲娱乐、社交等场景。

这才是城市高质量发展该有的样子。

最近几年，四代宅概念大热，住宅新规落地之后，更是大有蔓延之势。因为其能带来更好的通风和采光，更高的得房率……然而，仍有很多问题其无法解决，比如私密性、比如人车分流等……

保利·光合TOD通过「0米-10米-17米」抬板设计系统性地解决了这些痛点，将居住舒适度提到了新维度。

很多小区宣称自己是「人车分流」，其实并不彻底，车还是要停在社区门口。车库也不同程度存在阴暗、通风差等问题。这在保利·光合TOD都不是问题。

依托17米的巨大高差，保利·光合TOD构建了「人、车、物」分流体系——

2条车行天桥、3个辅车行匝道，网约车/非机动车停车点，使得车辆不用经过居住区就可以从城市干道直接进入地库，彻底实现「人车分流」。

△效果图

△实景图

由于车库基本平进少了坡道，没有过去地下车道的坡道空间浪费以及行车动线复杂的问题，可以做更大的车位，侧面也有条件做采光了，解决了以往地下车库最大的采光通风问题，不仅绿色节能，归家仪式感和体验感也会更好。

△阳光车库实景图

快递、外卖、垃圾也都设有独立收发与清运点，完全不经过居住楼栋和公共活动区域，彻底告别「快递堆门口、垃圾占通道」的痛点。

非抬板的住宅小区，一楼和二楼的价格普遍要低不少，因为采光差、容易潮，而且有时候窗外就是马路或者小区垃圾站，隐私差、噪音大。

保利·光合TOD的盖上住宅建在17米之上，它的盖上二楼就相当于普通高层住宅的8楼。距离产生美，城市的喧嚣成了风景。

而且，抬板之后的社区边界，全部没有了围墙感，在隔绝噪音，形成了内部秩序私密性的同时，仪式感也更强。

在凌空街区，有一个长达40米的「天光舞台」，保利·光合TOD创造性地把盖板上的楼盘大门做成了一座露天剧场，剧院式的大台阶连接了10米街区和17米住区。这也是热闹和静谧的一个关键节点。

△露天剧场式的楼盘大门（实景图）

更难得的是，保利·光合TOD是一个容积率仅1.13的低密洋房社区。近几年低密地块频出，但这种达到别墅级的超低容积率，还是罕见。

研究表明，每减少0.1的容积率，楼间距将增加2米，日照时间将增加15分钟。保利·光合TOD的楼间距达32-70m，每天能比其他项目多近2个小时日照，不仅让每一个户型都有眺望城市的视野，还让每个房间都能向阳而居！

比如，约102㎡的户型（如下图），拥有南向270度的景观阳台，可以一览园、街、河、城4维立体景观。

而且，书房和卧室做了增加实际得房率的全飘窗，让居住更加阔绰舒适。

建筑面积约143平米的户型（如下图），更是做到了一梯一户的设计，四个卧室中的三个都朝南。大尺度的瞰景阳台，就是一个巨大的取景框。

这种「抬高+低密」的组合，是真正能彻底改变生活方式的房子，即便在上海新规社区里也是绝对领先的标杆，而且，它还是准现房，今年年底就能住进去。

惊艳还不止于此，因为整个保利·光合TOD还是上海最新一代的TOD项目，是一座规模达百万方的大城。

TOD本质上是一个「平台」，它比普通楼盘拥有更强的城市资源吸附力，上海其他TOD项目住宅比同板块次新房普遍溢价约20-30%。

保利·光合TOD的北边是漕河泾，南边是「东方硅谷」紫竹高新区，西边是闵行航天城，它恰好处于「黄金三角」的中心点，自身周边也环绕着诸多大企业的总部。所以，它还是一个城市的超级节点。

买房无论是自住还是投资，最怕今天领先明天过时。而这样一个自身融合了住宅、商业、办公、公寓、文化、教育、生态7大多元业态，周边又有丰富产业资源的项目，是可以不断自我生长和进化的，永不过时。

而且，当百万方大城、抬板设计、TOD等元素集于一个项目，别人想抄都抄不了，真正做到了独一份。

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