都说潮水退去，才知道谁在裸泳。今年房地产行业，不仅是潮水退了，甚至可以说是干涸得差点见河床了。前11个月，百强房企销售业绩同比萎缩超过4成。
但是，在这么困难的环境下，还是有一些房企，依靠着各种各样的能力或资源，稳住了业绩，甚至是实现了正增长，活成了“别人家的房企”。在整个行业都找不到方向的情况下，这些挺住了的房企，成为行业中“灯塔”一样的存在。
他们，或是证明了过去某一种经营模式的成功，或是代表了行业未来发展的一个方向。
时近年底，今天就来给大家盘点一下，2022年表现最佳的七家“高光”房企。
越秀地产，绝对是今年头部房企中跑出来的最大黑马。
其实，越秀地产并不是今年才开始发力，过去几年，越秀都保持了高速的增长，原因有几方面。
一是区域深耕。越秀地产布局以大湾区为绝对核心。今年前11个月，越秀仅在广州一个城市的销售额就突破了600亿，占总销售额的六成以上。其他布局的城市，也几乎都是热点一二线城市。这些城市的市场韧性，让越秀在今年这种严峻的行业环境下，承受了更小的市场冲击。
今年前11个月，绿城中国累计取得总合同销售面积约1229万平方米，同比下降13.39%；总合同销售金额约2630亿元，同比下降17.55%。行业排名仅次于碧桂园、万科、保利，位列行业第4位，也是绿城成立以来取得的最好成绩。
一是逆势投资，快速周转去化。去年，在严峻的市场环境下，绿城拿地就很积极。2021年，绿城在42个城市新增项目101个，新增货值3137亿，其中，一二线城市占比 78%，长三角占比52%。
这种投资策略大大提升了绿城的去化效率。2021年，绿城21%的新增货值实现当年转化，新增供货去化率均超过70%，回款率达到106%。而且，绿城的再建项目，没有一个涉及烂尾，在今年的市场环境下，提供了很强的信用保障。
二是代建业务爆发，成为绿城手中的王牌。作为代建领域的龙头企业，今年代建需求的井喷，也成为绿城发展的绝佳机会。
截至11月30日，绿城手中以绿城品牌销售的代建管理项目，累计销售面积达到533万方，销售额达到774亿，已经占到整体销售额的29.4%，对于稳定规模起到了很大的作用。
预计，今年绿城代建合约面积会超过1亿方，对应的可售金额也会水涨船高，绿城的成长后劲依然很足。
这两年，行业陷入流动性危机，过去几年借高杠杆快速扩张的闽系房企，在危机中首当其冲，成为房企暴雷的重灾区。建发则从2019年开始，逐渐后来居上，保持了跳跃式的增长。到今年，甚至取代旭辉，成为闽系房企阵营的新老大。
根据克而瑞的数据，今年前11个月，建发销售金额达到1420.3亿，基本稳住了去年的规模，距离十强的门槛只有一步之遥。
今年行业低位震荡，尤其民企都是苟延残喘，同样作为民企的滨江，却异常生猛。
首先是销售业绩。根据克而瑞的数据，今年前11个月，滨江销售业绩达到1232亿，仅同比微跌5.4%。百强销售榜排名也从去年的22位大幅上升到第12位。2022年1~9月，公司实现归母净利润20.56亿元，同比大幅增长55.21%。
其次，在土地市场上，滨江也可谓是大刀阔斧。今年滨江共参与拿地41宗，权益拿地金额高达373亿，总土储已经超过3000亿，一度冲上拿地排行榜榜首。和其他房企谨慎收缩的做法，形成鲜明对比。
在今年的市场行情下，滨江不仅不慌，甚至进攻性很强。滨江的底气，主要来自四个方面。
一是长期口碑带来的销售力。今年上半年，在滨江的大本营杭州，滨江以绝对的优势，占据销售流量榜、权益榜、全口径榜单的三冠王。销售现金回笼甚至同比增长了6%。楼市分化，优质产品受追捧。一直以来的好产品 、好口碑，让滨江在下行市场中，具备了很强的抗风险能力。
二是极致深耕杭州。上半年，杭州贡献了滨江85.4%的销售份额。上半年新获取的29宗土地中，也有28宗地在杭州，成为杭州上半年拿地最多的房企。这种布局策略，一方面踩准了回归核心都市圈一二线城市的风口，让销售保持坚挺。另一方面，极致深耕也让滨江在土地研判、客户经营、供应商维护方面，拥有巨大的竞争优势。
三是稳健的财务状况。长期健康的财务状况，让滨江在这个融资寒冬，受到了资本的青睐。上半年滨江的融资利率在去年4.9%的基础上再次下降，达到4.7%，提前完成了全年的融资利率目标。
四是超高的运营效率。去年，滨江集团“逆势”新增了40多名员工，从1053人变成了1090人。人员增加了4%左右，销售规模却增加了近20%，人均销售额再创新高，达到1.5亿，行业内首屈一指。精干的极简组织，加上高度的标准化，让滨江实现了超高的周转效率，同时达成品质和效率。
在这一轮的周期轮转中，龙湖可以说是已经实现成功穿越周期。也成为了房企中，坚持长期主义的代表。
一是财务自律。截至去年，龙湖已经连续六年保持“三道红线”的绿档水平。2021年龙湖净负债率仅46.7%，现金短债比6.11倍，去掉300多亿的监管资金，依然达到3.9倍，安全垫留的非常厚。这就让去年预售资金监管收紧的大环境，对龙湖的影响相当有限。
二是坚持深耕市场动能更足的优质城市。上半年，龙湖一、二线城市的签约贡献超过了90%。且土储当中，一二线城市也接近90%。
三、坚持多元化战略，投资长期赛道。更重要的是，龙湖对多元化航道战略的坚持，已经开始有所回报。
龙湖的主航道业务包括地产开发、商业运营、租赁住房、智慧服务、房屋租售、房屋装修六大板块。过去每年，龙湖都会将销售回款的10%投入到非开发航道。目前，这些领域已经拥有很高的现金流，开始进入收获期。
2021年龙湖投资性物业收入同比增长37%，毛利率达到75%。商业板块的明星产品龙湖天街超过120个，出租率维持在97%，全年租金收入81.5亿元，同比增长40%。龙湖冠寓也已经正式实现盈利，开业房间数超过10万间，出租率高达92.9%
今年上半年，龙湖经营性收入首次突破100亿，未来还将力争保持每年30%—40%的年化增长。龙湖的多元化业务不再是需要纯粹投资的航道，而是已经回归到现金流和利润逻辑，开始为集团利润增长做贡献。
市场下行，产品为王，一向以产品力著称的仁恒，在今年也乘风直上。
1-11月，仁恒置地累计总合约预售金额约为619.67亿元，同比上升23%。百强排行榜的排名，也从50名大幅跃进至第21位！根据年中报数据，上半年，仁恒在大本营上海受疫情风控影响的情况下，依然实现利润增长，由去年同期15.67亿元增长至17.57亿元，增长了12.1%。销售均价也进一步提升至49856元/平。
仁恒在今年市场下，能取得这样的成绩，原因也很清晰。
一是布局高能级城市。今年前十个月，仁恒置地上海和苏州两个城市的销售金额占比就达到了70%以上。
仁恒主要做高端住宅市场，在城市选择上也有自己独特的标准，就是要选“藏富于民”的城市。除了看人均GDP等大数据之外，还是看一些软性的指标。一是当地的民营企业是否活跃，民营企业家是否勤奋；二是当地的老百姓对地方政府的认可度高不高，如果高，就说明当地人获得感强。今年新拓展的土地也主要在江苏省，甚至下沉到了县级城市。
二是产品力兑现能力强。仁恒一直坚持因地制宜，做适应周边环境的建筑。坚持人性化，做让客户感觉舒适的社区。长期的产品口碑，确实成了仁恒安身立命的资本。五月底上海解封之后，仁恒在三季度推出四个项目，当日去化率都实现了约100%。尤其是作为仁恒第六代国际社区的海上源项目，提出以“在地街区+国际住区”的创新模式，受到购房者的追捧，三开三罄，为销售额做出不小的贡献。
没到市场下行期，港资房企的关注度就很高，今年，在内地房企纷纷沉寂的时候，港资房企也依然十分活跃。以瑞安房地产为代表，各项指标非常亮眼，在地产寒冬中，增收又增利。
2022年上半年，瑞安房地产录得合约销售额187.15亿元，同比上升55%。更值得注意的是，在大部分房企亏损，行业利润率跌至2015年以来最低水平的情况下，瑞安上半年的毛利率高达63.9%，较去年同期增长23个百分点，位列行业第一。
其实，和内地开发商规模化、标准化的开发思路不同，港资房企一直是利润导向和风险厌恶型的。一方面依靠租赁经营形成可持续的经营性现金流，一方面以自有资金为主和少量借贷维持慢周转开发业务。
其次，是逆周期拿地，降低土地成本。港资房企往往对土地的利润率要求很高。所以市场好的时候，在土地市场上很难看到港资房企的身影，市场低谷却经常听到港资房企抄底传闻的原因。瑞安从去年开始就在积极进行新项目的拓展，去年底在武汉获取的三宗地块，就都是低价成交，楼面价甚至低于四年前周边地块的成交价。今年又在上海拿下了重磅级的旧改地块。
随着中国向高质量发展的过程，老百姓从更规模化、更普适化的需求，转向更个性化、更精细化的需求，未来像瑞安这样的开发商，反而机遇会更多。
这七家房企中，有2家背景雄厚又颇具进取心的国企，2家靠实力穿越周期的民企，以及2家经营风格自成一派的外资房企。他们的生存逻辑和经营思路迥异，但都经受住了这一轮市场寒冬的考验，爆发出很强的生命力。未来的地产行业如何发展，未来房企该如何生存，从他们身上，或许能找到答案。
