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2022年七大高光房企
作者:常乐

都说潮水退去,才知道谁在裸泳。今年房地产行业,不仅是潮水退了,甚至可以说是干涸得差点见河床了。前11个月,百强房企销售业绩同比萎缩超过4成。

但是,在这么困难的环境下,还是有一些房企,依靠着各种各样的能力或资源,稳住了业绩,甚至是实现了正增长,活成了“别人家的房企”。在整个行业都找不到方向的情况下,这些挺住了的房企,成为行业中“灯塔”一样的存在。

他们,或是证明了过去某一种经营模式的成功,或是代表了行业未来发展的一个方向。

时近年底,今天就来给大家盘点一下,2022年表现最佳的七家“高光”房企。

越秀:发力TOD的老牌国企

越秀地产,绝对是今年头部房企中跑出来的最大黑马。

自从去年加入千亿俱乐部后,越秀今年前11个月的累计合同销售(连同合营公司项目的合同销售)金额,再次突破千亿,已经达到1029.4亿元,同比继续增长约8%,成为千亿房企中,唯一一家正增长的房企。行业业绩排名也从去年年底的36位,大跨步前进至第16位,在逆势之下实现了弯道超车。

数据来源:企业公告

其实,越秀地产并不是今年才开始发力,过去几年,越秀都保持了高速的增长,原因有几方面。

一是区域深耕。越秀地产布局以大湾区为绝对核心。今年前11个月,越秀仅在广州一个城市的销售额就突破了600亿,占总销售额的六成以上。其他布局的城市,也几乎都是热点一二线城市。这些城市的市场韧性,让越秀在今年这种严峻的行业环境下,承受了更小的市场冲击。

二是双国资背景,带来强大的土地拓展能力。越秀地产自2019年引入广州地铁集团成为第二大股东,“轨道+物业”的开发模式就驶进了快车道,形成独特的TOD开发模式。上半年,越秀TOD类型项目销售达到120.7亿,同比增长58.8%。

背靠国资委和广州地铁,越秀获取到很多地段、资源、交通都绝佳的项目,这些优质项目,也是销售的有力保障。资源型项目华发越秀·和樾府和琶洲南TOD,前10个月销售就达到141.31亿和79.94亿,包揽了广州项目销冠和销售亚军。

在产品方面,越秀今年也发布了最新的“越秀美好家YES健康人居体系”,投拓资源、财务状况、产品能力,几乎没有短板,让越秀具备了很强的抗周期能力。

绿城:轻重并举的代建“龙头”

今年前11个月,绿城中国累计取得总合同销售面积约1229万平方米,同比下降13.39%;总合同销售金额约2630亿元,同比下降17.55%。行业排名仅次于碧桂园、万科、保利,位列行业第4位,也是绿城成立以来取得的最好成绩。

其实,去年绿城就已经交出了近几年的最好成绩单,销售金额3509亿元,同比增长21%,目标完成率达到113%。净利润也实现了33.4%的增长。

在今年初的业绩发布会上,张亚东就表示,绿城的战略、战术非常清晰。2015-2018三年为康复期,2019-2021三年为健身期,2022-2025年绿城要进入起跑期。

目前,绿城确实是跑起来了。核心能力在于:

一是逆势投资,快速周转去化。去年,在严峻的市场环境下,绿城拿地就很积极。2021年,绿城在42个城市新增项目101个,新增货值3137亿,其中,一二线城市占比 78%,长三角占比52%。

这种投资策略大大提升了绿城的去化效率。2021年,绿城21%的新增货值实现当年转化,新增供货去化率均超过70%,回款率达到106%。而且,绿城的再建项目,没有一个涉及烂尾,在今年的市场环境下,提供了很强的信用保障。

二是代建业务爆发,成为绿城手中的王牌。作为代建领域的龙头企业,今年代建需求的井喷,也成为绿城发展的绝佳机会。

截至11月30日,绿城手中以绿城品牌销售的代建管理项目,累计销售面积达到533万方,销售额达到774亿,已经占到整体销售额的29.4%,对于稳定规模起到了很大的作用。

预计,今年绿城代建合约面积会超过1亿方,对应的可售金额也会水涨船高,绿城的成长后劲依然很足。

建发房产:背靠大树的闽系遗珠

这两年,行业陷入流动性危机,过去几年借高杠杆快速扩张的闽系房企,在危机中首当其冲,成为房企暴雷的重灾区。建发则从2019年开始,逐渐后来居上,保持了跳跃式的增长。到今年,甚至取代旭辉,成为闽系房企阵营的新老大。

根据克而瑞的数据,今年前11个月,建发销售金额达到1420.3亿,基本稳住了去年的规模,距离十强的门槛只有一步之遥。

闽系房企的发展路径,大多是通过高杠杆和合作开发,快速做大规模。但是过高的负债率,也往往导致企业的经营韧性不足。建发房产采取的也是这种发展思路,却能避免高杠杆的魔咒,很大程度上依靠国资背景。

一是建发房产背靠厦门市最大国企——厦门建发集团,能够及时的补充流动性。在“三道红线”之下,财务指标能不断优化,同时保持一定的投资拓展能力。

二是合作开发全面转向国资国企联合。今年建发房产合作拿地并开发的项目,都是选择保利、画法、漳州城投、漳州发展等国央企来进行合作。这些企业在当前的市场环境下,能得到资本市场更多的资源倾斜,和客户端的信任,经营风险更加可控。在通过经营杠杆做大规模的同时,最大程度避免了合作方来带的连带风险。

三是产品辨识度高。建发的中式产品已经具备了很强的市场辨识度,尤其是旗舰品系“精粹系”,在所在的城市都是标杆项目,市场认可度很高。市场下行期,产品为王,拥有收到市场认可的产品系,也让建发多添了一层安全垫。

滨江:区域深耕的运营典范

今年行业低位震荡,尤其民企都是苟延残喘,同样作为民企的滨江,却异常生猛。

首先是销售业绩。根据克而瑞的数据,今年前11个月,滨江销售业绩达到1232亿,仅同比微跌5.4%。百强销售榜排名也从去年的22位大幅上升到第12位。2022年1~9月,公司实现归母净利润20.56亿元,同比大幅增长55.21%。

其次,在土地市场上,滨江也可谓是大刀阔斧。今年滨江共参与拿地41宗,权益拿地金额高达373亿,总土储已经超过3000亿,一度冲上拿地排行榜榜首。和其他房企谨慎收缩的做法,形成鲜明对比。

在今年的市场行情下,滨江不仅不慌,甚至进攻性很强。滨江的底气,主要来自四个方面。

一是长期口碑带来的销售力。今年上半年,在滨江的大本营杭州,滨江以绝对的优势,占据销售流量榜、权益榜、全口径榜单的三冠王。销售现金回笼甚至同比增长了6%。楼市分化,优质产品受追捧。一直以来的好产品 、好口碑,让滨江在下行市场中,具备了很强的抗风险能力。

二是极致深耕杭州。上半年,杭州贡献了滨江85.4%的销售份额。上半年新获取的29宗土地中,也有28宗地在杭州,成为杭州上半年拿地最多的房企。这种布局策略,一方面踩准了回归核心都市圈一二线城市的风口,让销售保持坚挺。另一方面,极致深耕也让滨江在土地研判、客户经营、供应商维护方面,拥有巨大的竞争优势。

三是稳健的财务状况。长期健康的财务状况,让滨江在这个融资寒冬,受到了资本的青睐。上半年滨江的融资利率在去年4.9%的基础上再次下降,达到4.7%,提前完成了全年的融资利率目标。

四是超高的运营效率。去年,滨江集团“逆势”新增了40多名员工,从1053人变成了1090人。人员增加了4%左右,销售规模却增加了近20%,人均销售额再创新高,达到1.5亿,行业内首屈一指。精干的极简组织,加上高度的标准化,让滨江实现了超高的周转效率,同时达成品质和效率。

龙湖:多元化经营的民企之光

在这一轮的周期轮转中,龙湖可以说是已经实现成功穿越周期。也成为了房企中,坚持长期主义的代表。

一是财务自律。截至去年,龙湖已经连续六年保持“三道红线”的绿档水平。2021年龙湖净负债率仅46.7%,现金短债比6.11倍,去掉300多亿的监管资金,依然达到3.9倍,安全垫留的非常厚。这就让去年预售资金监管收紧的大环境,对龙湖的影响相当有限。

二是坚持深耕市场动能更足的优质城市。上半年,龙湖一、二线城市的签约贡献超过了90%。且土储当中,一二线城市也接近90%。

三、坚持多元化战略,投资长期赛道。更重要的是,龙湖对多元化航道战略的坚持,已经开始有所回报。

龙湖的主航道业务包括地产开发、商业运营、租赁住房、智慧服务、房屋租售、房屋装修六大板块。过去每年,龙湖都会将销售回款的10%投入到非开发航道。目前,这些领域已经拥有很高的现金流,开始进入收获期。

2021年龙湖投资性物业收入同比增长37%,毛利率达到75%。商业板块的明星产品龙湖天街超过120个,出租率维持在97%,全年租金收入81.5亿元,同比增长40%。龙湖冠寓也已经正式实现盈利,开业房间数超过10万间,出租率高达92.9%

今年上半年,龙湖经营性收入首次突破100亿,未来还将力争保持每年30%—40%的年化增长。龙湖的多元化业务不再是需要纯粹投资的航道,而是已经回归到现金流和利润逻辑,开始为集团利润增长做贡献。

在行业下行的背景下,这部分收入的增长将对龙湖穿越周期起到稳压器的作用。也在新的低杠杆、重存量的时代,给龙湖带来很大的先发优势。

仁恒:产品制胜的住宅专家

市场下行,产品为王,一向以产品力著称的仁恒,在今年也乘风直上。

1-11月,仁恒置地累计总合约预售金额约为619.67亿元,同比上升23%。百强排行榜的排名,也从50名大幅跃进至第21位!根据年中报数据,上半年,仁恒在大本营上海受疫情风控影响的情况下,依然实现利润增长,由去年同期15.67亿元增长至17.57亿元,增长了12.1%。销售均价也进一步提升至49856元/平。

仁恒在今年市场下,能取得这样的成绩,原因也很清晰。

一是布局高能级城市。今年前十个月,仁恒置地上海和苏州两个城市的销售金额占比就达到了70%以上。

仁恒主要做高端住宅市场,在城市选择上也有自己独特的标准,就是要选“藏富于民”的城市。除了看人均GDP等大数据之外,还是看一些软性的指标。一是当地的民营企业是否活跃,民营企业家是否勤奋;二是当地的老百姓对地方政府的认可度高不高,如果高,就说明当地人获得感强。今年新拓展的土地也主要在江苏省,甚至下沉到了县级城市。

二是产品力兑现能力强。仁恒一直坚持因地制宜,做适应周边环境的建筑。坚持人性化,做让客户感觉舒适的社区。长期的产品口碑,确实成了仁恒安身立命的资本。五月底上海解封之后,仁恒在三季度推出四个项目,当日去化率都实现了约100%。尤其是作为仁恒第六代国际社区的海上源项目,提出以“在地街区+国际住区”的创新模式,受到购房者的追捧,三开三罄,为销售额做出不小的贡献。

三是代建品牌输出。上半年,仁恒代建业务销售额占总销售金额的11.6%,通过和有实力的合作方进行合作开发、小股操盘,进行品牌输出,也成为仁恒业绩的重要来源。
其实,从今年代建行业的格局来看,业务拓展顺利的,都是拥有长期品质标签的房企。未来,行业回归产品和服务,这类房企也会有更大的发展空间。

瑞安房地产:以慢为快的港企代表

没到市场下行期,港资房企的关注度就很高,今年,在内地房企纷纷沉寂的时候,港资房企也依然十分活跃。以瑞安房地产为代表,各项指标非常亮眼,在地产寒冬中,增收又增利。

2022年上半年,瑞安房地产录得合约销售额187.15亿元,同比上升55%。更值得注意的是,在大部分房企亏损,行业利润率跌至2015年以来最低水平的情况下,瑞安上半年的毛利率高达63.9%,较去年同期增长23个百分点,位列行业第一。

其实,和内地开发商规模化、标准化的开发思路不同,港资房企一直是利润导向和风险厌恶型的。一方面依靠租赁经营形成可持续的经营性现金流,一方面以自有资金为主和少量借贷维持慢周转开发业务。

首先,是坚持低负债、慢开发、高利润的模式。去年,瑞安的净负债率仅30%,今年偿还、赎回了6亿美元永久债后,净资产负债率变动为48%,也依然在较低的区间。在开发模式上,瑞安也是以“慢”闻名。上海的城市更新项目,开发周期都在20年以上,武汉天地项目的开发周期也长达10年,通过对土地个性化的精细开发,充分吃透土地溢价。

其次,是逆周期拿地,降低土地成本。港资房企往往对土地的利润率要求很高。所以市场好的时候,在土地市场上很难看到港资房企的身影,市场低谷却经常听到港资房企抄底传闻的原因。瑞安从去年开始就在积极进行新项目的拓展,去年底在武汉获取的三宗地块,就都是低价成交,楼面价甚至低于四年前周边地块的成交价。今年又在上海拿下了重磅级的旧改地块。

随着中国向高质量发展的过程,老百姓从更规模化、更普适化的需求,转向更个性化、更精细化的需求,未来像瑞安这样的开发商,反而机遇会更多。

小结

这七家房企中,有2家背景雄厚又颇具进取心的国企,2家靠实力穿越周期的民企,以及2家经营风格自成一派的外资房企。他们的生存逻辑和经营思路迥异,但都经受住了这一轮市场寒冬的考验,爆发出很强的生命力。未来的地产行业如何发展,未来房企该如何生存,从他们身上,或许能找到答案。

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